Por qué más del 50% de los alquileres se publican en dólares: los barrios en donde es una tendencia

A nueve meses de que el Gobierno Nacional derogara la ley de alquileres, por medio de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), el mercado cambió rotundamente: aumentó la oferta de publicaciones hasta casi un 200%, los contratos se cierran por acuerdo entre las partes y los aumentos mensuales se incrementaron por debajo de la inflación, hasta el último mes que se revirtió esta tendencia (en agosto la suba fue del 4,5% en la Ciudad, mientras que la inflación fue del 4,2%).

Pero, un dato relevante que llama la atención es que, a pesar de que la mayoría de los contratos se cierran en pesos, la oferta de publicaciones en dólares toma principal protagonismo: actualmente, el 51% de la oferta de alquileres de departamentos de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires está publicada en dólares, mientras que el 49% restante, en pesos, de acuerdo a los datos aportados por un relevamiento de Zonaprop.

Para poner en contexto, en agosto de 2023, el 66% de los departamentos estaba publicado en dólares, mientras que la oferta en pesos representaba solo el 34%. Este indicador comenzó a disminuir y llegó al 50% en noviembre del mismo año y, desde entonces, no presenta variaciones significativas en la balanza total de la oferta. Cabe recordar que la actualización de la ley de alquileres en octubre de 2023 prohibió las publicaciones en moneda extranjera, pero había barrios en los cuales se continuaban ofertando en dólares, como Puerto Madero.

Con la derogación de la normativa y nuevas condiciones que irrumpieron en el mercado que tuvo que volver a reacomodarse, entre ellas la posibilidad de cerrar el contrato en la moneda que acuerden el propietario y el inquilino, en los dos primeros meses de 2024 la mayor cantidad de departamentos estaba publicada en dólares, pero esto cambia entre marzo y junio, momento en que la oferta en pesos tuvo una tendencia alcista. Sin embargo, pese a que en julio se alcanzó un equilibrio entre ambos, para agosto se registra otra vez un leve aumento en la oferta en dólares.

Que a nueve meses de la derogación de la ley en la que se esperaba un reacomodamiento del mercado siga habiendo tanta oferta en dólares es un dato que se destaca por sobre el resto. “Posiblemente tenga que ver con que todavía no hay tanta confianza en el supuesto orden del mercado en cuanto a que el dólar planchado y la devaluación sean un problema solo del pasado”, analiza Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

“Muchos propietarios todavía quieren asegurarse un monto en dólares porque, ante una suba de la moneda extranjera, se traslada a la obtención de más pesos. Entonces, la apuesta termina siendo esa”, agrega el economista que recientemente publicó el libro El sueño de la casa propia.

Barrio por barrio: el porcentaje de publicaciones de alquileres en dólares

Dónde hay mayor cantidad de publicaciones en dólares

De acuerdo a los datos aportados por la plataforma, hay cuatro barrios de la ciudad que tienen mayor publicación de departamentos en la moneda estadounidense que en pesos argentinos. Estos son:

• Puerto Madero: con un 97%
• Retiro: el 69% de la oferta es el dólares
• Recoleta: tiene un 61%
• Palermo: las publicaciones en moneda extranjera representan el 60%

Dónde hay mayor cantidad de publicaciones en pesos

Por el lado contrario, las zonas que presentan una oferta casi nula de departamentos para alquilar publicados en dólares, que no llegan al 10%, son:

• Parque Patricios y Liniers: ambos con 3% en dólares
• Monte Castro y Villa del Parque: los dos con un 4% de oferta en dólares
• Mataderos y Villa Santa Rita: tienen solo un 5% de publicaciones en dólares
• Constitución: con el 6% en moneda extranjera
• Flores: los alquileres en dólares representan el 7% en dólares
• Villa General Mitre: solo un 8% en dólares
• La Boca, Floresta y Villa Pueyrredón: las publicaciones en moneda extranjera llegan al 9%
• Parque Chacabuco: es el barrio con el 10% de la oferta en dólares

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA?

En números concretos, el valor promedio de los avisos en dólares para alquilar un departamento de dos ambientes en CABA es de US$586, un 6% menos que en agosto del año pasado, cuando se encontraba en torno a los US$550.

El barrio que se mantiene en el ranking de los más caros para alquiler desde hace más de dos años es Puerto Madero, allí un departamento de dos ambientes se alquila por US$1393 al mes, en promedio. En segundo lugar se encuentra Palermo con un valor alrededor de los US$834 mensuales. Mientras que Colegiales se presenta como el tercero más caro par alquilar, con un precio medio de US$812 por mes.

Por el contrario, Villa Ortuzar es el barrio que registra la oferta más económica, con US$529 mensuales. Le siguen Balvanera con un valor promedio de US$537 y Caballito con un precio medio de US$593 mensuales.

A diferencia de los valores en pesos, que se vieron afectados por una suba de más del 100% en el último año, en dólares pasó todo lo contrario: el 88% de los barrios registra una caída en los precios medios de alquiler en dólares. De esta manera, San Telmo presenta una caída del 20%, la mayor baja en los precios a nivel interanual; le siguen San Nicolás, con un precio medio de US$594 por mes, un 19% menos que hace un año; y Balvanera, con un precio medio de US$537 mensuales, un 18% menos que el mismo mes del 2023.

Por su parte, Colegiales es el barrio que presenta mayor aumento en el precio medio, con una variación interanual de 6,63%. En agosto de 2023, el alquiler de un departamento de dos ambientes se ubicaba en US$762 dólares mensuales y hoy cuesta US$812. En contrapartida, Puerto Madero es el que se mantiene relativamente estable el precio medio: en agosto, un departamento de dos ambientes en este barrio se ubica en US$1393, apenas un 0,81% más que en el mismo mes de 2023.

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