Por qué los cambios a la ley de alquileres no alcanzan para mejorar la situación de los inquilinos y propietarios

La Cámara de Diputados convirtió en ley, por 128 contra 114 votos, el proyecto de reforma de alquileres con los cambios incluidos por el Senado e impulsados por el Frente de Todos, con lo cual los contratos entre propietarios e inquilinos se mantendrán por tres años y tendrán una actualización semestral, en lugar de anual como establecía la actual norma, con un nuevo índice.

Con la sanción de este proyecto los contratos se mantienen en tres años los cuales deberán ser estipulados “en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses”.

También, el Senado modificó el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y estableció que “los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA”. Se trata del índice Casa Propia que se utiliza para los créditos de viviendas otorgados por el Estado y creado hace dos años por el Ministerio de Desarollo Territorial y Hábitat de la Nación.

El texto aprobado, además, incorporó un párrafo en el que determinó que “los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo”.También fija que cualquier “publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional” y elimina la posibilidad de que los propietarios cobren a inquilinos meses por adelantado. En cuanto a los beneficios impositivos los propietarios no pagarán Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. Tampoco pagarán el impuesto al Cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren “debidamente registrados” ante la AFIP. Además las “partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.

Luego de una jornada maratónica en la Cámara de Diputados, se aprobaron estos cambios que deben ser elevados al Poder Ejecutivo y deberán ser publicados en el Boletín Oficial para que la nueva norma entre en vigencia.

Estas modificaciones no impactarán significativamente en la crítica situación actual del mercado de alquileres, caracterizado en los últimos años por una oferta escasa y aumentos desmedidos. El coeficiente Casa Propia calcula el promedio de la variación salarial y la variación de la inflación, seleccionando el valor más bajo (que suele ser el salario, debido al incremento limitado de los ingresos en comparación con la vertiginosa subida de los precios). Como resultado, el aumento en los alquileres estará más vinculado a los salarios que a la inflación. En este sentido, los propietarios continuarán enfrentando desajustes, ya que la inflación supera a los aumentos salariales. Y los inquilinos deberán pagar ajustes semestrales en lugar de anuales.

Hasta que se reglamente la ley con los cambios, los contratos actuales seguirán sujetos a la ley sancionada en julio de 2020, que establece un plazo de tres años y ajustes anuales a través del ICL. La a ley no tiene efecto retroactivo, es decir que un cambio en la legislación no afectará a los contratos que ya están en curso y deberán seguir de la misma manera hasta su vencimiento. Los nuevos contratos o las renovaciones que se realicen una vez publicada la nueva ley deberán estar bajo esa norma.

Las opiniones de los expertos y referentes del sector no se hicieron esperar. LA NACION consultó a 10 de ellos para tener sus testimonios de primera mano.

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