Por qué es mejor negocio comprar una casa en un country que un departamento en Palermo

El mercado inmobiliario registra un récord de propiedades en venta que, según los especialistas, evidencia la crisis que atraviesa el sector, pero también es sinónimo de oportunidad. Es que los precios bajaron y, para quienes tienen ahorros, podría ser un buen momento para invertir en un inmueble y conseguir un retorno con el alquiler. Sin embargo, hay un dato a tener en cuenta antes de embarcarse en una operación: tener una casa en la zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) hoy es el mejor negocio que se puede hacer en real estate, superando a cualquier otra zona de la Ciudad, incluso a las más codiciadas.

De acuerdo a un estudio realizado por ZonaProp, la rentabilidad de las casas en Pilar, Tigre, San Isidro y Vicente López se encuentra en ascenso desde junio del año pasado y, actualmente, se necesitan 18,5 años de alquiler para recuperar la inversión en el inmueble, un 27% menos de lo que se requería el año pasado. En tanto, en la Ciudad de Buenos Aires, se requieren 33,7 años, apenas un poco menos del doble.

En agosto, las casas en GBA Norte registran una rentabilidad de un 5,40% anual, una cifra que se encuentra por encima del 2,75% de retorno que registran los departamentos en GBA Norte y del 2,91% que perciben en CABA. En algunas zonas top del distrito porteño, como Palermo y Puerto Madero, ese número es incluso más bajo: desciende al 2,7%, la mitad que en el Norte.

Este año, la rentabilidad en Capital Federal tocó el punto más bajo de la historia (sin contar únicamente el tiempo de pandemia), incluso en comparación con años a los que desde el sector definen como “fatídicos”, como 2003, 2004, 2015 y 2019. En este escenario, un informe de Reporte Inmobiliario sostiene que, para igualar el retorno que un propietario obtenía en 2017 (5,4% anual en promedio), los precios de los alquileres actuales deberían aumentar más del doble o bien el precio de venta tendría que reducirse a menos de la mitad.

Por ejemplo, en Palermo, donde actualmente por el alquiler de un departamento se paga $39.585 mensuales, un propietario debería pedir $81.265 (105% más) para igualar la rentabilidad que obtenía en 2017. Así, los números demuestran que el activo inmobiliario en GBA Norte mantiene su valor y es una opción interesante para inversores. En esa zona, las casas registran una caída del 0,7% durante agosto y acumulan una baja del 7,6% desde abril de 2019. El valor promedio se ubica en US$1539/m². En tanto, por un m² en Palermo se piden US$3091.

En el mercado de las casas, actualmente, Nordelta es la zona más cara de GBA Norte, con un valor promedio de US$2186 dólares/m2). Le siguen Vicente López (US$2127/m2) y Troncos del Talar (US$2031/m2). En la zona media del podio están los barrios de Villa Martelli (US$1541/m2), Belén de Escobar (US$1338/m2) y Zelaya (US$1210/m2). Por el contrario, José C. Paz Sur es la localidad con el valor más económico por m² (US$636 dólares). También, en esta línea, se encuentran Villa Libertad (US$688/m2) y José C. Paz Este (US$636/m2).

Durante 2017 y 2018, en zona Norte hubo una tendencia en alza de los precios, con subas de 8,7% y 6,7% respectivamente, mientras que en 2019 y 2020 las propiedades reflejaron un decrecimiento del 1,3% y del 3,2%. En los últimos 12 meses, en tanto, las casas arrojaron una baja del 4,5%.

Actualmente, una casa promedio de dos dormitorios y 150 m² cuesta US$225.274. A su vez, una propiedad media con tres dormitorios y 200 m² alcanza los US$315.061. ¿Cuáles son los barrios con mayor rentabilidad en GBA Norte? Según el estudio, en el primer puesto de la lista se ubica Bella Vista (10,5%), seguido por Garín (8,7%) y Dique Luján (8%).

Pilar, Tigre, San Isidro y Vicente López: ¿cuánto cuesta alquilar una casa?

El alquiler medio de una casa de dos habitaciones y 150 m² es de $183.196 por mes. Asimismo, una propiedad con tres habitaciones y 200 m² se renta por $251.606 mensuales. Este tipo de unidades reflejan un incremento del 20,5% en 2021. La diferencia respecto al segmento de departamentos en GBA Norte es importante: el aumento acumulado durante 2021 es de 50,1%, por encima de la inflación.

Los barrios de zona Norte con los precios de alquiler de casas más elevados son Dique Luján ($233.905), Nordelta ($219.364 pesos) y Troncos del Talar ($217.155). En contraposición, los más económicos son Villa Ballester ($78.653), Pilar ($112.501) y La Lucila ($136.247).

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