Por qué dos departamentos en un mismo edificio cobran alquileres con un 35% de diferencia

Frente a una ley de alquileres que perjudicó a dueños e inquilinos, el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra estático. Por un lado, muchos propietarios optaron por retirar del alquiler su departamento y ponerlo en venta, causando una sobreoferta y la baja de precios competitivos. Por el otro, los que resisten con su inmueble en alquiler luchan contra la actualización anual del precio regulada por el Banco Central y buscan mantener la rentabilidad en un contexto inflacionario.

Quienes buscan escapar de este escenario, apostar por contratos de plazos más cortos para ganar previsibilidad y aumentar la rentabilidad anual de sus inversiones en ladrillos, suelen volcarse por los alquileres temporarios. Se estima que para contratos de corto plazo, que suelen durar tres meses mínimo, hay más de 6700 unidades publicadas en inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires y dejan una rentabilidad de entre el 4% y 7% anual.

En este mercado, el equipamiento es una herramienta clave para revalorizar las unidades. “Un departamento bien decorado y amoblado se puede alquilar hasta un 35% más caro que uno con mobiliario básico, viejo o que sea un rejunte”, según Darío Rizzo, CEO de la inmobiliaria especializada en alquileres temporarios, Alternativa Propiedades. “Tenemos mil casos de departamentos con televisión chica en un living de 30 m² con un sofá de dos cuerpos y una mesa para cuatro con sillas de caño que se alquilan un 30% menos promedio que si estuviera con otro tipo de decoración, calidad y estilo de muebles y equipamiento”, explica.

De acuerdo a Rizzo, “en el mismo edificio, los departamentos mejor amoblados se alquilan más caros que los comunes”, establece. Ejemplifica que en una zona normal de Palermo, es decir no muy cerca de un punto clave como una universidad o boca de subte, un monoambiente de 30 m² se puede alquilar por $100.000 mientras que uno muy bien amoblado con linda decoración puede pedir $135.000 al mes. Coincide con él Lady Siebenhaar, titular de Nativa Propiedades: “En el mismo edificio en Barrio Norte se alquila un dos ambientes a $95.000 y otro a $65.000 por la diferencia de equipamiento”. La especialista en alquileres temporarios opina que la diferencia de precios puede deberse a que el más barato tenga “un sommier sin respaldo, un sillón-cama en el living muy viejo y que no es cómodo, silla y mesas de algarrobo que ya no se usan, mientras que el otro está decorado más alineado a la moda de hoy en día con estilo nórdico”.

A pesar de que el mobiliario es uno de los puntos clave para conseguir elevar el precio del alquiler, Rizzo da cuenta de que “pocos quieren invertir en eso”, y piensa que tal vez se debe a que los dueños descansan en que la unidad está bien ubicada y por eso la equipan con un rejunte de muebles usados o heredados. Sin embargo, el especialista en este tipo de alquileres argumenta que no alcanza con la ubicación: “Hay una gran cantidad de oferta de propiedades en la que los muebles no llegan a tener el nivel del inmueble. Por ejemplo, un departamento en Avenida del Libertador que está equipado con rejunte de muebles. El dueño cree que lo único importante es dónde está y no entiende que alguien va vivir seis meses ahí y quiere vivir en un lugar confortable, decorado, agradable”.

Cómo revalorizar el alquiler

Para lograr una mejor rentabilidad más alta de la que ya se obtiene con un mobiliario promedio, los especialistas señalan qué cuestiones hay que tener en cuenta, qué electrodomésticos debe incluir y cómo tiene que estar decorado un departamento. “No juzgamos la propiedad por mal gusto estético, sino por el estado y equipamiento: que tenga camas cómodas, sábanas y toallas de calidad, cocina equipada, aire acondicionado, televisión y Wifi”, establece las máximas Rizzo. Opina que el criterio fundamental para equiparlo es que “todo tiene que condecir con el tipo de ambiente en el que está. Por ejemplo, en el cuarto estándar puede haber una televisión de 32 pulgadas pero en un living que es más grande y que tiene el sofá lejos habría que colocar una más grande de 50 pulgadas”.

Según los dueños de las inmobiliarias especializadas en alquiler temporario, un departamento debe tener:

• Vajilla lo más completa posible, por ejemplo un extra interesante puede ser un juego de copas
• Cama cómoda, uno de los aspectos más resaltados como importante, con un acolchado lindo
• Mesa y sillas cómodas
• Un sofá ergonómico en el que sea confortable recostarse
• En caso de tener balcón, se valora que tenga una mesa con sillas y no que se encuentre vacío
• Wifi
• Aire acondicionado
• Televisión
• Cocina completa: heladera con freezer, horno eléctrico o a gas y preferentemente pequeños electrodomésticos
• Decoración que le dé un toque hogareño con colores cálidos

Según Rizzo, el mayor lujo que los inquilinos itinerantes buscan es el lavarropas. Comenta que los turistas “no pueden creer que no tengan y dicen que en eso nos parecemos a Nueva York”, y que no buscan que el edificio tenga laundry sino que la unidad tenga su propio electrodoméstico privado.

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