Por menos de US$100.000: los barrios en los que se consiguen departamentos “baratos”

En un contexto económico desafiante, caracterizado por fuertes cambios en el mercado inmobiliario, en lo que va del año se puede observar cómo el valor de las propiedades comenzó a presenciar una progresiva suba -principalmente en inmuebles cuya cotización es menor a US$100.000-, luego de un 2023 marcado por la transición en la que los precios dejaron de caer.

“Las propiedades que rondan los US$100.000 son las que presentan una mayor presión de demanda, alrededor del 40% del total”, explicó Leandro Molina, director de Zonaprop, en el evento de Real Estate organizado por LA NACION a principio de julio. A su vez, indicó que la presión disminuye a medida que sube el ticket: “A los US$350.000, la presión se cae”.

Estos datos demuestran una oportunidad a la hora de ofrecer propiedades o invertir en aquellas que que se encuentran por debajo de los US$100.00, ya que pueden venderse más rápido, dada la alta demanda que tienen, y sumado a la reciente oferta de crédito hipotecario que lanzaron los bancos y que influirá en las posibilidades de compra.

En esta línea, especialistas del sector anticipan que este tipo de unidades son las que comenzaron a escasear en varios barrios de la ciudad de Buenos Aires. Ya que, tras cinco años sin créditos hipotecarios en la Argentina, los préstamos anunciados por 21 bancos en el país ilusionan al mercado inmobiliario porque se espera que generen un incremento aún mayor en los precios de las viviendas, principalmente en zonas donde las opciones disponibles son escasas.

Ahora, ¿por qué los departamentos que están por debajo de los US$100.000 resultan tan atractivos tanto para quienes buscan financiar su compra con crédito hipotecario como para aquellos que tienen ahorros disponibles? “El Argentino sabe que los inmuebles son un resguardo de valor. Por lo que, este tipo de inmuebles son altamente demandados porque se percibe que dentro de unos meses se van a poder comprar menos metros cuadrados”, afirma Alejandro Moretti, gerente de Nuevo Siglo Propiedades.

Barrios en los que se pueden conseguir propiedades por menos de US$100.000

En datos concretos, según las principales plataformas inmobiliarias, en la actualidad hay alrededor de 20.000 departamentos en la ciudad por menos de US$100.000. Pero, un dato clave a tener en cuenta es que, no solo se debe considerar el precio de publicación o de cierre del acuerdo, también se deben sumar los gastos propios del proceso de escrituración.

Por caso, de acuerdo a datos aportados por Zonaprop en base a unidades de dos ambientes con balcón, las zonas porteñas en donde se encuentran propiedades por un valor menor a US$100.000 son:

• Lugano: con un ticket promedio de US$51.923
• Nueva Pompeya: unidades alrededor de los US$72.555
• Villa Riachuelo: los valores promedio se encuentran en US$75.233
• La Boca: precios medios de US$80.115
• Floresta: valores alrededor de los US$84.525
• Parque Avellaneda: las unidades rondan los US$85.155
• Balvanera: ticket promedio de US$87.518
• Parque Patricios: valores alrededor de los US$89.933
• Vélez Sarsfield: tiene un ticket promedio de S$89.985
• San Cristóbal: las unidades rondan los US$92.400
• Mataderos: se consiguen dos ambientes por S$92.505
• Villa Real: unidades con ticket promedio de US$92.873
• Constitución: se encuentran en valores de US$93.240
• San Nicolás: los valores rondan los US$94.448
• Versalles: las unidades tienen un precio medio de US$94.710
• Villa General Mitre: el ticket promedio ronda los US$97.073

Hay barrios que tienen valores de metro cuadrado más elevados en donde quedan quedan algunas unidades usadas por menos de US$100.000, de acuerdo a datos proporcionados por Nuevo Siglo Propiedades:

• Se pueden encontrar tres ambientes de 60m² en Boedo, Colegiales, Almagro o Villa del Parque
• Se pueden encontrar dos ambientes de 37m² en Belgrano o Recoleta
• Se pueden encontrar tres ambientes de 50m² en Caballito o Palermo
• Se pueden encontrar cuatro ambientes de 90m² en Constitución, San Telmo, Mataderos o Villa Lugano

En cuánto queda la cuota de un crédito hipotecario para comprar departamentos de US$100.000

Ya son 21 los bancos que lanzaron sus nuevas líneas de créditos hipotecarios, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos. En este contexto, las tasas de los prestamos oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque hay casos en los que no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100% con un tope de $90 millones. Los plazos de financiación varían entre cinco y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 5,5% a pagar a 30 años-, para la compra de un departamento de US$100.000 (y tomando un dólar con un valor de $1000), una persona pedirá un préstamo en el banco por $75.000.000 (el 75% del valor total del inmueble) y deberá desembolsar US$25.000 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota del crédito sería de $425.841 y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación. Por su parte, el sueldo mínimo necesario para solicitarlo deberá ser de $1.703.364.

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