PH: los grandes ganadores después de la pandemia con alta demanda; qué saber antes de comprar

Con espacios exteriores amplios y sin expensas, los PH representan el combo perfecto para quienes buscan aire libre, condición por demás valorada tras el paso del coronavirus, y para los que, además, necesitan ajustar el bolsillo en momentos de crisis económica.

Si bien siguieron la tendencia a la baja en su cotización, al igual que el resto del mercado inmobiliario, los PH fueron los que más defendieron valor. La razón es que esta tipología se ubica entre las más buscadas y cuando aparece alguna en alquiler se ocupa rápidamente.

El éxito de los PH se explica por los motivos mencionados pero también por otras cualidades como los espacios amplios, la posibilidad de vivir con pocos vecinos, la sensación de vivir “como en una casa” y la valoración de una mayor privacidad.

“Se trata del segmento que menos cayó”, señala Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. “La demanda de espacios al aire libre fue uno de los motores de esta dinámica empujada por muchos compradores decididos a mejorar su calidad de vida”, explica. Si bien, en un primer momento, la pandemia produjo una fuerte demanda en zonas fuera de la Capital por la necesidad de disponer espacios al aire libre, por diferentes motivos esto se revirtió. “Las personas veían que los costos fijos de estar afuera y el tiempo que llevaba viajar a Capital les jugaban en contra, entonces la búsqueda se inclinó hacia los PH porque tienen costos fijos bajos y espacios descubiertos grandes como terrazas o patios que dan la posibilidad de poner una parrilla o de hacer una ampliación”, asegura Manuel Mel, gerente de Mel Propiedades.

Para Daniel Obetko, gerente de la división residencial premium de Interwin, un aspecto clave que hizo aumentar la demanda de este tipo de propiedades, tiene que ver con el enorme incremento que tuvieron las expensas en los últimos años que llevó a la gente a buscar mudarse a inmuebles sin grandes gastos fijos. De manera que las personas, resignaron amenities y distintas comodidades para poner todo su dinero en el pago del alquiler y no de las expensas, aquí radica otro de los puntos fuertes de los PH.

Lo que hay que saber

A la hora de pensar en mudarse a un PH hay que considerar algunos aspectos básicos de sus características. Sus tipologías suelen ser de lo más variadas, pero de todas, los más deseadas son los PH en planta baja en contrafrente con jardín o en primer piso con terraza propia al frente o contrafrente. “Hay dos tipos que suelen tener menor demanda: los que están en planta baja al frente porque tienen mucha exposición a la calle y poca intimidad. Estas unidades suelen estar todo el día con las ventanas cerradas y pierden mucha luz por esta situación. Otros con poca demanda son los internos que dan a un patio central, suelen ser chicos, y ese patio suele cubrirse y transformarse en un espacio de living. En algunas ocasiones pueden tener acceso a una terraza propia y, en ese caso, su valor aumenta”, explica Mel.

Asimismo, en cuanto a las zonas más buscadas, el titular de Mel Propiedades asegura que Colegiales, Saavedra, Parque Chas, Palermo, Núñez y Villa Pueyrredón, son los sitios de la Capital donde la gente más busca un PH, siempre con la esperanza de que tengan espacios descubiertos. “Las personas buscan en los PH mayor privacidad, contar con espacios al aire libre, menos ruidos y más luz, además de no tener expensas. Los más antiguos son muy valorados porque tienen construcciones sólidas y techos altos”, dice Migliorisi. Pero advierte que, al momento de iniciar la búsqueda es importante informarse sobre la zona donde se ubica, “hay que tener en cuenta factores como si está habilitado construir en alto en los linderos, cómo es la infraestructura y si existen o no construcciones antirreglamentarias a los efectos de poder adecuarlas”, explica.

Mientras que para el corredor de Interwin las cosas fundamentales a evaluar a la hora de elegirlos son el estado general del acceso y las partes comunes. “Esto es importante porque por más que arreglemos nuestro PH, si el acceso y el resto de los espacios comunes como fachadas, patios y terrazas en conjunto no están bien mantenidos, nuestra inversión no lucirá al 100%”, advierte. Otro aspecto a tener en cuenta para Obetko es la seguridad y si tiene un reglamento de copropiedad que regule las relaciones con nuestros vecinos. “Algo importante a verificar es si tiene tanque de agua, para no tener dificultades con el suministro en los horarios de mayor consumo”, dice.

Tampoco hay que olvidar de chequear las instalaciones como cañerías de agua y de gas y, para el titular de Mel Propiedades, también en una primera vista hay que detenerse y observar el estado común de los pasillos porque “esto habla directamente de la comunicación entre los vecinos”, aclara. Por otro lado considera necesario contemplar el espacio descubierto de los PH y chequear que sean de uso propio y no de uso exclusivo. “Si es de uso exclusivo es probable que sea más difícil construir y ampliar una terraza, en cambio, si es de uso propio, obviamente, siempre hay que pedir permiso a los vecinos, pero se puede construir”, detalla.

Valores

Según el titular de Mel Propiedades, en barrios como Parque Chas, Villa Pueyrredón y Saavedra, los PH reformados y listos para mudarse tienen un valor similar que va desde los US$2100/m² a US$2200/m², mientras que en Villa Urquiza ese valor puede ascender a US$2350/m² o US$2400/m². En zonas como Palermo y Colegiales los precios suben y pueden ubicarse entre los US$2650 a US$2800, en función de la la reforma y la ubicación.

De acuerdo a un informe de Zonaprop, el metro cuadrado de un PH en CABA resulta un 22% más económico que el de un departamento. Es por esto que esta tipología es una de las más demandadas: 2,8 veces más que un departamento. Especialmente en los barrios de Palermo, Villa Urquiza y Caballito, los cuales representan con el 8%, 8% y 6,2% de la demanda, respectivamente.

En cuanto a alquileres, al haber tan poca oferta, se pagan muy bien en cualquier barrio de la Capital, especialmente en las zonas mencionadas. “En promedio, el alquiler de un PH de tres ambientes, sin expensas, con un espacio descubierto no tan grande, con baño completo, dos habitaciones, balcón o patio puede estar de $180.000 para arriba, sin cochera. En el caso de un cuatro ambientes ya se habla de $240.000 en adelante y uno de cinco ambientes llega a los $300.000″, asegura Mel. Y agrega “son muy codiciados porque la gente solo paga el alquiler y no hay expensas. Rara vez tarda más de una semana en alquilarse, de hecho no hay tanta oferta de alquileres porque se alquilan entre conocidos”.

Como en casa

Otra de las razones por las que los PH tienen una gran demanda radica en que, además de contar con espacios abiertos y no tener expensas o ser estas muy bajas, dan la posibilidad a la persona de sentir que vive en una casa. Un PH tiene ambientes generosos y están en plantas bajas o un primer piso, no hay ascensores, no hay gran circulación de gente, todo propicia un ambiente más íntimo. Además, por lo general, se ubican en zonas sin muchos edificios alrededor, por lo que resultan un lugar tranquilo para vivir.

En cuanto a las desventajas, para el corredor de Interwin el principal defecto son todos los posibles temas relacionados con la seguridad, la falta de luminosidad en algunos casos y Mel suma un punto por demás negativo que es que los espacios comunes no cuenten con el mantenimiento básico.

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