Pese a la baja de precios, cada vez hay más propiedades en venta

La cantidad de inmuebles en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) aumenta cada mes. Entre el gran stock disponible, los departamentos son los más ofrecidos, pero también los menos demandados y los que registran la mayor caída de precio desde 2018. Sin embargo, en medio de un mercado distorsionado, muchos dueños deciden publicarlos de todas formas, dispuestos a esperar o a resignar el valor de la propiedad. Mientras tanto, el total de unidades en alquiler se encuentra estancado.

Según el índice de oferta inmobiliaria realizado por Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, en base a datos de ZonaProp, la cantidad de departamentos en venta en CABA se encuentra en aumento desde febrero de 2018, aunque con pequeñas caídas: una entre marzo y mayo de 2020 y otra entre noviembre y enero pasado. Desde entonces, el índice (que partió desde 100 en junio de 2012) creció hasta perforar el techo de los 400 puntos en julio.

“La cantidad de operaciones no llega a compensar el ingreso de propiedades, no hay rotación. Es más lo que ingresa mes a mes que las compras que se realizan, con lo cual se va generando una acumulación de propiedades a la venta”, señala Balayan a LA NACION. De acuerdo con el informe mensual que realiza el Colegio de Escribanos porteño, en junio, se firmaron en total 2439 escrituras en la Capital Federal, un 28,3% más que en mayo, cuando se hicieron 1901.

Pese a que el mes pasado arrojó signos positivos en comparación con los anteriores, desde el sector señalan que el panorama aún es complicado. “Son 12.000 escrituras, que es casi el doble respecto al año pasado, pero hay que considerar que en un buen año tendríamos 15.000 o 20.000 más”, remarca Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos.

Actualmente, hay 158.062 inmuebles en venta en CABA, de los cuales 116.700 son departamentos, el 74% del total de la oferta, según el Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. “Venimos de un piso de 45.000 y hoy tenemos más del doble, es mucho el aumento”, dice el especialista.

Según Balayan, la acumulación de stock “empezó con la turbulencia cambiaria de 2018, donde se cortó el crédito hipotecario”. “Los precios tardan en bajar en el mercado inmobiliario de Buenos Aires por eso lleva tiempo. Cuando en 2019 se podría haber mejorado, volvió el cepo y puso un nuevo freno a las ventas. Luego, llegó la pandemia y todo esto fue generando mayores obstáculos, aún cuando los precios bajaron”, agrega.

La caída de los precios de venta

En este contexto de alta oferta y poca demanda, el valor del metro cuadrado no resiste y, en el último semestre, registró la mayor baja desde 2018, según un informe realizado por Mercado Libre en colaboración con la Universidad de San Andrés (UdeSA). Actualmente, por los datos que se desprenden del Monitor Inmobiliario, el precio del m² en CABA gira en torno a los US$2460 y acumula una caída del 3,30% en lo que va del año.

Al analizar los lugares del AMBA donde la caída de los valores fue más abrupta en el último año, se observa que en la zona Sur del Gran Buenos Aires (GBA) bajaron un 7,8%, y, en el distrito porteño, un 7,5%. Si se toma como referencia lo acumulado desde 2019, todas las áreas registran caídas de entre 12% y 13%, con excepción de zona Oeste, que tuvo solo una baja de 4,8% en el último año y del 7,2% desde 2019.

En el mismo sentido, Bryn señala que los barrios periféricos son los que registraron una baja más importante de los valores en comparación con otros más densos como Recoleta, Palermo y Belgrano. “El dueño del usado en esas zonas más caras no tiene interés de bajar el precio del inmueble, en cambio en otros lugares, donde suele haber menos demanda, bajan un poco más los valores al momento de tasar”, indica.

El especialista dice que este es un buen momento para aquellos que tienen ahorros y la intención de invertir en ladrillo. “Los precios caen y siempre hablando solo de lo publicado. También hay posibilidades de hacer una oferta agresiva y sugerir un precio menor”, indica. “Hoy es un mercado de compradores, el poder lo tiene el que tiene la plata y puede negociar un valor más bajo”, agrega.

Qué pasa con la demanda

Según datos de ZonaProp que se desprenden de las consultas realizadas en su portal, en mayo, el 41% de las búsquedas realizadas correspondían a propiedades en venta y el 54% a inmuebles en alquiler. La proporción se encuentra más equilibrada que un año atrás cuando, en plena pandemia de coronavirus, el 63% del interés se centraba en las unidades en alquileres y solo el 34%, en la oferta de venta.

Sin embargo, según las cifras, el interés de la demanda se focaliza en los alquileres y eso pareciera no corresponderse con la oferta. Mientras el total de propiedades en venta perfora el techo de los 400 puntos, el índice de unidades en alquiler se encuentra estancado: alcanzó los 125 puntos en julio, apenas por encima de los 123,3 que sumaba en el mismo mes de 2020.

Sin salida a corto plazo

¿Qué debería suceder para que el panorama mejore? Esa es la pregunta para la que los brokers ensayan varias respuestas, ya que remarcan que no depende de una sola variable. “Tendría que haber un cambio de rumbo de la economía para que las expectativas a largo plazo mejoren y se pueda eliminar el cepo”, remarca Balayan. En la misma línea, enumera: “Estabilidad económica, previsibilidad, frenar la inflación para evitar la devaluación del peso y dar razones contundentes para que la Argentina sea atractiva a las inversiones”.

Por su parte, Bryn sostiene que lo que reactivaría el mercado de compraventa es que se fomente el acceso a los créditos hipotecarios. “En 2017, se hacían 4500 escrituras con esa herramienta por mes y ahora solo se alcanzan las 100″, precisa. Por último, plantea: “Debería recuperarse el sueldo medido en dólares. En 2018, ganábamos en promedio US$1200 por mes y ahora estamos estamos en US$380. Aunque siga bajando el valor del metro cuadrado, sin poder adquisitivo la situación no podría remontar”.

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