Pasajes porteños: una pausa reconfortante en plena ciudad

“Desde la mirada urbanística, representan rupturas en el tejido urbano que los transforman en rincones especiales de la ciudad”, introduce Paloma Garay Santalo, asesora del Observatorio Metropolitano del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), cuando se la consulta por el rol de los pasajes en el entramado de Buenos Aires. “Suelen tener una perspectiva y un horizonte que nos genera una visión distinta al caminarlos”, continúa.

Muchos pasajes de la ciudad de Buenos Aires ilustran lo expuesto. Y sería injusto mencionar a uno sobre otro ya que todos tienen su encanto y hasta una identidad bien definida. No es lo mismo el pasaje de la Piedad -tres cuadras en forma de U, de 1888, a las que se accede desde Bartolomé Mitre al 1500- que el pasaje Antonino Ferrari, que atraviesa en sentido Este-Oeste el llamado barrio inglés de Caballito, a metros de otro Mitre, esta vez Emilio.

Sin embargo, todos los pasajes tienen rasgos en común. “Reconocemos a través del paisaje y su morfología que algunos elementos particulares dados por el tipo de loteo y los anchos de calles y veredas, generan una disrupción que provoca sensaciones de estar en un lugar de resguardo, de pausa, que incluso podemos asociar a experiencias de viajes o escenas de películas. Sin dudas son espacios urbanos particulares, con fuerte identidad”, describe Garay Santalo con precisión.

La mirada de los brokers incluye los criterios urbanísticos, arquitectónicos y suma la perspectiva del negocio. Diego Migliorisi, director de la inmobiliaria homónima con actividad en Palermo, Villa Crespo y Almagro, explica que, a la hora de vender una propiedad localizada en un pasaje, destaca entre los atributos la luminosidad que seguramente tendrá la propiedad, debido a los linderos bajos garantizados, y la tranquilidad, ya que suelen ser poco transitados por vehículos y peatones.

“Al tratarse de PHs tienen patios y terrazas con posibilidad de expansión. La gran diferencia es la tranquilidad que ofrecen por, justamente, la poca circulación que hay por allí. Suelen ser propiedades con dos, tres y cuatro ambientes, tipologías muy comunes en los pasajes por tratarse de viviendas antiguas con limitaciones para la altura”, comenta Migliorisi, destacando que, por estas mismas características, son propiedades muy buscadas. “Son como un oasis en medio de la Ciudad porque generalmente, los pasajes tienen una, dos o tres cuadras, con casas de planta baja y dos pisos, aunque en algunas zonas se han construido edificios. Desde que la ley de pasajes restringe la altura máxima en toda la manzana se ha logrado preservar el encanto que los hace únicos”, explica.

Amantes de las reformas

Para la arquitecta Leticia Firpo, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, con fuerte actividad en la zona sur de la ciudad, los pasajes ofrecen propiedades únicas que, como tales, tienen sus adeptos: “En general, son personas amantes de las reformas y con capacidad de llevarlas a cabo”, detalla la broker, que actualmente cuenta con varias propiedades en el pasaje Rivarola, en el centro porteño, que se caracteriza por tener construcciones “gemelas” en sus dos aceras: frentes espejados e idénticos de estilo neoclásico francés por lo que recuerda algunos pasajes parisinos. La construcción de los edificios que componen el pasaje se inició en 1924.

Según explica Firpo, el estado del inmueble y los resultados de las reformas inciden en el valor de la propiedad. Por su parte, actualmente tiene en venta un departamento de cuatro ambientes con 161 metros cuadrados y “con todas las instalaciones a nuevo” en un edificio con calefacción central, pisos de roble y pinotea, carpintería y boiserie de roble, hall de entrada, living, comedor, tres dormitorios (uno con baño en suite y vestidor), baño, cocina equipada, publicado en US$492.000.

En Izrastzoff Compañía Inmobiliaria están comercializando un alquiler en el pasaje Convención, entre Colegiales y Palermo, por $37.000 mensuales; una venta en el Dellepiane -a metros del Teatro Colón- por u$s 108.000, y varios alquileres en la calle Tres Sargentos en el Bajo porteño, que puede ser considerada un pasaje aunque no lo lleve ese nombre. “Hemos tenido propiedades en el Pasaje Giuffra, Mason, en Sargento Cabral, del Carmen y en pasaje Bolllini, entre otros”, agrega Iuri Izrastzoff, director de la empresa.

El broker vuelve a destacar lo silencioso del entorno, subrayando que por los pasajes no pasan colectivos, un detalle no menor en una ciudad muy afectada por la contaminación sonora como Buenos Aires. “Los pasajes, donde quiera que se encuentren, tienen un encanto propio que remiten a las tramas urbanas de las ciudades europeas, menos esquemáticas que la cuadrícula que se definió inicialmente para nuestra ciudad”, añade el directivo de Izrastzoff. “Hay clientes que lo valoran mucho, lo que puede significar que paguen un valor comparativamente más alto por estar ahí”, remarca.

“Algunos pasajes tienen la particularidad de que su acera es muy angosta como para que pasen dos vehículos lo que contribuye a que no sean tan elegidos para transitar”, continúa el comercializador. “Existen varios pasajes empedrados y arbolados que suman otro diferencial en su encanto”, detalla, antes de describir al cliente: “Sin basarnos en datos duros ni cuantitativamente relevantes, podemos deducir que un cliente que privilegia un pasaje eventualmente paga un poco más por estar ahí”.

Expresiones de políticas urbanas

En la Ciudad, hay barrios –o sub-barrios enteros– recorridos por pasajes, como sucede con el ya citado Barrio Inglés de Caballito que se ubica entre las calles Valle, Centenera, Emilio Mitre y la avenida Pedro Goyena y sus alrededores, que derraman construcciones similares en cuadras cercanas. Otro fenómeno sucede entre las actuales calles Ramón L. Falcón, Carhué, Cosquín e Ibarrola, en Liniers, en el centenario barrio de Las Mil Casitas, desarrollo de la entonces Comisión Nacional de Casas Baratas, una institución pública nacida con la intención de ofrecer soluciones habitacionales. Se trata, en concreto, de viviendas con características muy particulares: en su mayoría resueltas sobre lotes de 8,66 por 8,66 metros, recorridos por pasajes, expresamente consignados en el plan, ideados para optimizar el terreno.

En el otro extremo de Buenos Aires, en la zona que hoy conocemos como Barrio Parque, diseñada en 1912 por el arquitecto paisajista Carlos Thays, se despliega un barrio de curvas, diagonales y mucha vegetación autóctona con dos sectores diferenciados por el diseño de sus calles a un lado y al otro de Figueroa Alcorta: el sector al sur se organizaba alrededor de una plaza pública y el sector al norte tenía un plano radial con eje en una manzana redonda y un pasaje llamado Ombú. Allí se encuentran muchas de las propiedades más caras de la ciudad.

Lo cierto es que hoy como ayer, para la planificación urbana es un gran desafío lograr articular la escala metropolitana y las particularidades de cada una de sus piezas, exactamente lo que les brinda identidad. “Durante el proceso de modificación del nuevo código urbanístico -comenta Garay Santalo, desde el CPAU-, se debatió mucho qué normativa se asignaba a los pasajes. Frente a la propuesta de una ciudad homogénea, sin dudas este tipo de piezas resalta el valor que tiene la diversidad”, finaliza.

¿Hay desventajas?

Para Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium, inmobiliaria con operaciones en distintos barrios de la CABA, los pasajes constituyen un mercado chico. “Hay pasajes alucinantes y otros que tienen poco atractivo, como todo en esta ciudad. No es lo mismo un pasaje de Palermo que otro en un barrio menos demandado”, distingue.

“La compra en un pasaje puede ser una excelente inversión o también se puede volver en contra comprando en un lugar donde después se dificulte la reventa, estamos hablando de un mercado chico de la ciudad”, subraya Champanier.

En Re/Max Premium, donde comercializaron propiedades en pasajes de Palermo, Caballito y Mataderos, afirman que “para el público selecto que los busca suman valor, pero, como contrapartida, al tener menos circulación en algunos casos los hace más inseguros y eso les juega en contra”.

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