Oportunidades de inversión: qué propiedades están baratas y qué pasará con los precios

“Es un momento bisagra. El año pasado fue el de la transición y este el del despegue”, coincidieron los referentes que participaron del evento de real estate organizado por LA NACION. El mercado inmobiliario se prepara para el cambio de ciclo con algunas señales concretas como, por ejemplo, la reactivación de las ventas. En números, el volumen de escrituras en la ciudad de Buenos Aires fue, en mayo, un 36% superior al mismo mes de 2023. Pero si se analiza lo que sucedió en los primeros cinco meses del año el aumento fue del 25% en comparación al volumen del mismo periodo del año pasado, pero un 22% por debajo de 2019 y 40% por debajo de 2018, el año en el que explotaron los créditos UVA. Además, el precio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 1,2% en junio, el mayor incremento mensual desde abril de 2018. En el primer semestre del año los precios de publicación acumulan una suba del 4,3%. Otro dato, el 90% de los barrios porteños registró suba en los valores de las propiedades en junio. Mientras, el volumen de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses dejó de caer y se mantiene estable, en torno a 17% y 18%.

“Estos datos relevados por nuestro Index explican el cambio en la tendencia de precio registrado a partir de mediados del año pasado cuando tocaron piso″, disparó Leandro Molina, country manager de QuintoAndar, el grupo dueño de Zonaprop, durante la entrevista que abrió el Summit de Real Estate, un encuentro que organiza LA NACION desde hace nueve años, que en la edición de este año tuvo asistencia récord: más de 300 empresarios siguieron de cerca las charlas en la que se adelantaron primicias del sector impensadas hace algunos meses atrás:

• Eduardo Costantini negocia con un banco para financiar la venta de departamentos en el proyecto de 38 pisos con amenities en altura, que construye con Criba sobre la avenida Huergo en el bajo porteño.
• Argencons, dueña de los Quartier, cerró un acuerdo con Melia para que la cadena se instale con 80 habitaciones en el proyecto de US$215 millones de inversión en Bajo Retiro, en donde además de desembarcar la marca de oficinas Spaces, se abrirá un Sport Club de 1100 metros cuadrados.
• La marca Casa Living -que ya tiene un proyecto en San Isidro sobre la calle Tomkinson al 2000- desembarcará en un desarrollo muy importante en Punta del Este, en uno de los mejores terrenos de Manantiales con vista al mar y a la laguna Blanca.
• Northbaires, la desarrolladora dueña de la marca OM, que construye un megaproyecto en donde estaba el cine América en Santa Fe y Callao, cerró un acuerdo para que su próximo emprendimiento de lujo ubicado en el dique cuatro de Puerto Madero tenga residencias privadas by Sofitel.

“Lo peor ya pasó. Habrá inflación, pero más lenta. La expectativa es buena, por eso vendemos en dólares, algo que antes no hacíamos”, respondió Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte, a la primera pregunta incómoda: ¿cómo pueden asegurarle a los inversores que el costo de construcción, que en los proyectos en pozo se ajustan por CAC, no se seguirá disparando en pesos? El interrogante hizo referencia al complicado escenario que vivieron quienes compraron un lote o un departamento en pozo financiado con cuotas en pesos que se ajustan por el índice CAC que creció un 88% entre noviembre de 2023 y mayo de este año, por el impacto de una macro con alta inflación y un dólar planchado hasta hace algunas semanas atrás.

Hoy la foto es otra. Los desarrolladores respiran, pero coinciden en que la volatilidad cambiaria no es una buena socia del ladrillo ni de ningún sector de la economía, porque genera incertidumbre. “La brecha es un termómetro y si sube indica fiebre”, usó una metáfora para describir el escenario, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costantini que, entre otros proyectos, tiene a Nordelta y Puertos.

En este contexto, surgen preguntas clave que los referentes no esquivaron durante los 10 paneles que formaron parte del evento, que cerró con un imperdible mano a mano presencial que le hizo José Del Río, secretario general de redacción de LA NACION, a Eduardo Costantini.

1) ¿Los precios de las propiedades seguirán subiendo?

“Sí, pronto no quedarán propiedades por debajo de los US$100.000 que son las que tienen mayor presión de la demanda”, respondió contundente Molina, de Zonaprop. Además, hoy construir un metro cuadrado cuesta más caro que hace un año atrás, es decir, el valor de reposición subió. Este es otro indicador que puede anticipar una suba de los valores de venta. Pero el impacto es aún mayor si se tiene en cuenta que la demanda aún no percibió el efecto real de los créditos hipotecarios, ni del blanqueo -que según el ministro Caputo también permitirá la compra de propiedades en construcción-.

Para responder esta pregunta, de la Serna puso énfasis en que “las variables financieras adelantan el comportamiento de las propiedades. El merval subió, en dólares, 40% el último año, 20% este. Los bonos también. Todo indica que seguirán subiendo los valores de venta”, profundizó.

Sebastián Sosa, presidente de Re/Max fue cauteloso y advirtió que “en el primer semestre los números fueron muy distintos a los del anterior con un aumento, en sus registros, del 7% en los valores de venta, aunque todavía no hubo un efecto de los préstamos hipotecarios que no llegan a representar al 0,20%”, detalló. A la vez, destacó que la conversación cambió, el año pasado se sugería vender porque luego el inmueble iba a estar más barato. Ahora se escucha: ´Comprá porque mañana va a ser más caro´”.

En la misma línea, Hernán Villegas, CPO de Banco Supervielle, sugirió que va a llevar unos meses ver el impacto de los créditos. “Son préstamos nuevos, la gente va a poder sacar $100 millones con una cuota de $500.000, que es equiparable a un alquiler mensual, y que se otorga a partir de un sueldo de $2.000.000 que pueden sumar entre dos personas”, explicó el ejecutivo de la entidad con líneas UVA sin límite de monto, financiadas hasta 30 años. “Tenemos más de 10.000 solicitudes en proceso”, cuantificó.

Del lado de la demanda, Federico González Rouco, el economista especializado en el sector, autor del libro El sueño de la casa propia, reconoció en su presentación que los ingresos, en dólares, están en la mitad del 2016-2018 cuando explotaron los UVA, y el país tiene 20 puntos más de pobreza, lo que es una “limitante”. Al mismo tiempo, reconoció que “los valores de los inmuebles siguen estando bajos, entonces, el que arranque hoy tendrá un margen para ganar”, dijo y enfatizó “son una herramienta para el sector inmobiliario. Venimos del peor momento histórico en 80 años de crédito hipotecario”.

Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima reconoció que mucho stock salió de la venta a fines del año pasado, porque la gente estaba expectante con el nuevo gobierno. “Lo que se quitó del mercado no volvió todavía y aún hay cautela para alquilar o vender”, describió y aseguró que muchos propietarios aún no suben los precios para no quedarse afuera, pero “de a poco se validan los valores de un mercado en crecimiento. Nuestro país necesitaba esto”, sentenció frente a una brecha de negociación entre valores publicados y cerrados que cada vez es más chica. “Antes era del 15 o el 10%, hoy es del 5%”, detalló Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y con mirada retrospectiva se refirió a los valores de 2017, año clave para la actividad con precios récord. “Estamos lejos, pero lentamente se están recuperando”, aseguró. En otro mercado como es Pinamar, Enrique Shaw, CEO de Pinamar S.A también reconoció un alza de los precios: “subieron entre 15 y 20% en el último año y el viejo chalet al que la gente iba a pasar un mes tiene menos demanda, ahora se piden edificios con amenities, servicios y seguridad”, enfatizó.

2) ¿Cómo evolucionará el costo de construcción?

“Sí, hay que mirar la película y no la foto”, insistieron los desarrolladores. El costo de construcción llegó a estar, en dólares, un 60% por encima de la valor promedio de la década, pero hoy está al 20% y hace un añoen este mismo evento estaba 10% por debajo”, graficó de la Serna. Spina agregó que lo que pasó en los últimos ocho meses es que ese costo tuvo un fuerte componente de materiales, porque las empresas se habían colchoneado. Hoy hay un overshooting y no es tan fácil un traslado de precios inmediato”, profundizó. Marcos Juejati, socio fundador de Nothbaires, hizo énfasis en la paciencia y que el ladrillo es un negocio contracíclico que atraviesa todas las coyunturas. “No sólo es un refugio de valor, sino que, en productos especiales, es un multiplicador”.

Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, explicó que el tiempo es una variable de gran incidencia en el negocio: “Desde la idea de la obra hasta su conclusión atraviesa dos períodos de gobierno. Y puede pasar un año para que aprueben el proyecto”, enfatizó el bróker. “Con estos tiempos, un proyecto termina costando un 80% más caro”. Spina que trabaja con el modelo de fideicomiso al costo explicó que la clave de su negocio y lo que le permite tener 330.000 metros en distintas etapas de ejecuciónes tener el 100 por ciento de la obra vendida antes de arrancarla, para evitar que se retrase en el tiempo. “El inversor que entra sabe que se terminará en el plazo propuesto. El tiempo que una obra se estira es sobrecosto”, explicó.

3) ¿Dónde están las oportunidades?

El alza de los valores de venta de publicación anticipa que los tiempos de oportunidades se acortan. De hecho, quienes mejor aprovecharon el contexto de precios “bajos” fueron los que compraron hasta mediados del año pasado cuando los valores tocaron piso. Sin embargo, aún hay oportunidades.

Miguel Ludmer, presidente de la inmobiliaria Interwin comentó que, en los últimos meses, el interés viró al segmento de departamentos terminados y usados. “Con los dólares en la mano, congelás los precios y tal vez termines pagando por un departamento terminado lo mismo que en pozo”. En este sentido, Spina vende departamentos al valor del costo de construcción del año pasado en Quartier del bajo, el proyecto que construye sobre la avenida Huergo. “Es una obra casi terminada con un nivel de servicios que hoy no podríamos replicar en los valores que vendemos”, aclaró. Por otra parte, Sebastián Dominguez, socio de SDC Asesores Tributarios agregó que la posibilidad de blanquear hasta US$100.000 sin costo puede ser una oportunidad para comprar un monoambiente, un dos ambientes en una zona económica, cocheras, o inclusive la posibilidad de que una persona venda su departamento actual para comprar uno nuevo”.

Para cerrar, los desarrolladores aprovecharon el Summit de Real Estate para enfatizar en la necesidad de que salga crédito intermedio –que los bancos le presten a los desarrolladores y finalmente se puedan financiar los departamentos desde el pozo o recién terminados-. “Puede evitar que se produzcan subas excesivas en el usado y las llamadas burbujas”, analizó De la Serna. Spina puso sobre la mesa el caso Uruguay. “En el proyecto de Colonia vendimos el 80% con crédito a no residentes. Uruguay permite financiar al fideicomitente a 20 años. Si eso sucediera acá no te alcanzan tres días de paneles para contar proyectos en este evento”, dijo Spina, quien coincidió con sus colegas en que los desarrolladores también están dispuestos a salir de su zona de confort.

Por caso, Juejati vende los departamentos de su proyecto en Palermo dirigido al premium joven en hasta 40 cuotas posposesión. Galeazza, con foco en el mercado suburbano de zona norte –y el apoyo de Casa Living, la marca de proyectos inmobiliarios de LA NACION- ofrece 50 cuotas en dólares en la compra de lotes de su emprendimiento Verona Pilar, de la Serna financia los terrenos de Puertos en dólares fijos con un método flex en el que el comprador puede adaptar las cuotas a su flujo de ingreso. Además, negocia con un banco para vender financiadas las últimas unidades que le quedan de su proyecto en avenida Huergo. No se quedan quietos. Galeazza y Juejati avanzan en la compra de tierra para lanzar nuevos emprendimientos que también venderán en cuotas. Mientras que Shaw, en Pinamar, tiene un proyecto de 250 hectáreas y 1000 lotes.

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