Oportunidades de inversión: el barrio porteño en el que comprar un departamento nuevo es más barato que hace tres años

En medio de la agitada modernidad de Palermo Soho y el elegante Palermo Botánico, entre las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Díaz y la calle Soler, se encuentra una zona conocida como Palermo Freud o Palermo Sensible, así rebautizada por los porteños debido a la gran cantidad de psicólogos que establecieron allí sus consultorios desde mediados de los años 70, como las librerías especializadas y bares cuyos nombres hacen alusión a la disciplina.

Esta microzona de Palermo, con una mezcla de casas bajas, edificios históricos y nuevos desarrollos, tiene su encanto principalmente en las cuatro cuadras que ocupa el boulevard Charcas, casi como un oasis que se abre desde la bulliciosa avenida Santa Fe. En este lugar se encuentra un creciente polo gastronómico, donde se puede disfrutar de amplias veredas, frondosos árboles y algunas esculturas. El toque ecológico llegó a principios de los años 90 gracias a un grupo de intelectuales y artistas que comenzaron a plantar numerosos árboles en el lugar.

Su ubicación es clave, con dos líneas de subte y una decena de líneas de colectivos que la atraviesan. A diferencia del Soho, el Freud cuenta con grandes centros comerciales como Alto Palermo Shopping, cines, galerías y tiendas de renombre, que se combinan con la oferta gourmet y boutique de sus calles internas.

Incluso aunque la mística freudiana es hoy apenas un recuerdo, se mantiene como uno de los barrios más buscados por inquilinos que apuntan a vivir en una zona tranquila, cómoda y distinguida, pero que no necesariamente desean acceder a las locaciones premium, a pesar de que estas tipologías se encuentran en aumento. “Años atrás, los desarrollos inmobiliarios en la zona apuntaban a un mercado moderado, pero con el transcurrir de los años fue subiendo la calidad de los proyectos”, cuenta Germán Gómez Piccasso, director de Reporte Inmobiliario.

La realidad de los precios

Además de los nuevos edificios en construcción o recientemente finalizados conformando un total de 29 emprendimientos inmobiliarios sobre las 40 manzanas, quienes buscan departamentos a estrenar encuentran una ventaja con respecto a los precios. Durante los últimos tres años, el valor de oferta disminuyó y retrocedió a niveles similares a los que se observaban en 2017-2018 en términos nominales. La cotización promedio por metro cuadrado actual se ubica en los US$3293/m², que representa una caída moderada del 3,32% interanual frente a los US$3406/m² de valor medio existente un año atrás, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario.

“El valor está muy equilibrado con lo que se está pidiendo en Palermo Soho y en Palermo Hollywood”, menciona Gómez Picasso, donde el metro cuadrado se ubica en promedio en US$3266 y US$3407 respectivamente, según los últimos relevamientos. Otra ventaja es que se trata de un barrio consolidado, a diferencia de los “nuevos Palermos” que van surgiendo constantemente y que muchos de ellos “terminan siendo tan solo nombres comerciales”, agrega el director.

Cómo son los proyectos

En la mayoría de los proyectos predominan unidades de dos ambientes, con una menor participación de monoambientes y algunos menos de tres ambientes, señala el informe. Los valores solicitados en los distintos emprendimientos se ubican entre los US$3114/m² y los US$3688/m² para unidades ubicadas en los pisos intermedios de los edificios. Quienes habitan el barrio son en su mayoría estudiantes universitarios en un 42%, según el último censo, con el 68% ocupando la vivienda en calidad de propietarios.

“Es una zona que se destaca por su cercanía al área más comercial del barrio, con el Alto Palermo a tan solo 100 metros”, señala Ignacio Mel, director de Mel Propiedades y agrega: “Sin embargo, cuenta con una identidad propia que se valora por su tranquilidad, y aire de barrio”. Según cuenta el broker, la zona siempre constituyó el derrame natural del crecimiento que se dio alrededor de la avenida Santa Fe. A medida que se saturó la zona, los desarrollos se volcaron a Palermo Freud, con la ventaja de ofrecer calles más tranquilas pero a metros de toda la oferta comercial.

“El mayor desarrollo inmobiliario comenzó luego de 2005 y se aceleró a medida que pasaron los años, lo que atrajo un perfil de gente joven, ya que suelen ofrecer unidades chicas”, menciona Mel. Hoy en día se pueden conseguir proyectos en pozo desde US$2400/m², mientras estos valores pueden subir a US$2800 a US$3100/m² cuando se trata de departamentos nuevos.

Una de las joyas del barrio es Palais Salguero, ubicado en la esquina de Salguero y Charcas, un emprendimiento emblemático que mantiene la fachada original del edificio y ofrece unidades de uno, dos y tres ambientes. El proyecto aprovecha la doble altura que tenía originalmente la construcción en los primeros cinco pisos, mientras que del piso seis al 14 cuenta con una moderna fachada vidriada que permite disfrutar de las panorámicas vistas verdes del lugar.

Sin embargo, en este caso, escasean las unidades a estrenar en los segmentos de tamaño pequeño a mediano. Este proyecto cuenta con pocas unidades disponibles y las de un ambiente se comercializan en valores por metro cuadrado cercanos a los US$4000, mientras que los dos y tres ambientes lo hacen en US$3200/3300.

Las cuadras más deseadas

“La zona viene creciendo mucho, especialmente a nivel comercial”, señala Diego Migliorisi, corredor de la inmobiliaria homónima. “También se incrementó el turismo local e internacional con el auge del alquiler temporario sobre el boulevard Charcas, una de las zonas más exclusivas de la ciudad”, asegura. En este caso, la diferencia de valor con respecto a los emprendimientos de calles laterales es de entre un 10% a 15% más. Especialmente en esa área se da un fenómeno que ocurre en pocos lugares de Buenos Aires, como el caso también del boulevard Cerviño: se forman pequeñas islas en unas pocas cuadras. “Generalmente se trata de edificios de mucha categoría o zonas residenciales donde las personas quieren ir a vivir sí o sí a pesar de que la rotación no es muy frecuente y pueden llegar a esperar meses hasta que consigan mudarse”, agrega Migliorisi.

De todas maneras, en estas manzanas, si bien se sostienen valores de publicación en promedio más altos que otras zonas de la Ciudad, también se encuentra una alta dispersión de valores. “En los últimos seis meses se publicaron en los principales portales 1700 inmuebles ubicados en esas pocas cuadras, cuyo valor más bajo por metro cuadrado arrancaba en los US$900, con una media de US$2900/m² y llegando hasta us$6900/m²”, agrega Juan Manuel Vázquez Blanco, de Achaval Propiedades.

En la zona más buscada, que comprende los alrededores de la Plaza Güemes, el boulevard Charcas y la avenida Coronel Diaz, se encuentran 369 unidades publicadas, de las cuales hay disponibles desde un ambiente de 28 m² por US$1600/m² a pasos del boulevard y hasta tres ambientes de 90 m² en una torre en Coronel Diaz y Güemes en US$5800/m².

“Sucede lo mismo que en otras zonas de la Ciudad, donde el metro cuadrado no tiene la homogeneidad de hace unos años. Sin embargo, siempre se encuentran segmentos o nichos donde hay escasez”, señala Vázquez Blanco.

Otros dos proyectos por la zona están sobre Guatemala al 4300, donde ambos comparten un mismo frente imponente y son apto profesional. Entre ambos ofrecen unidades de 29, 53, 63 y 77 metros cuadrados. En uno de ellos se venden desde los US$2550/m², mientras que en el otro arrancan desde los US$3300/m². Se encuentran ubicados en una calle tranquila y de poco tránsito con vistas a una gran arbolada, otro de los rasgos que destacan a Palermo Freud. A metros de Palermo Soho y la avenida Santa Fe, también cuentan con una importante oferta gastronómica y comercial.

Una tercera obra terminada se encuentra sobre Paraguay al 4000, en la esquina de Aráoz. Cuenta con unidades de uno y dos ambientes de 40 a 71 m² que serán tanto de uso residencial como porfesional. También se vende el metro cuadrado a partir de los US$3300.

Por otra parte, si se analiza exactamente la misma área en cuanto a las propiedades usadas, se solicitan valores promedio desde los US$2466/m² para unidades de tres ambientes hasta los US$2589 para las unidades más reducidas de un ambiente. En la zona se ofertan actualmente 1554 inmuebles, con 1296 disponibles para la venta y 258 en alquiler.

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