Alquileres temporarios: ¿siguen siendo un buen negocio?

Las reglas de juego que existían en el mercado inmobiliario antes del DNU de Javier Milei, habían llevado a muchos propietarios a abandonar los alquileres tradicionales y a transitar en el mercado de los temporarios, inversión de equipamiento mediante, pero el nuevo escenario está cambiando el tablero. La oferta de alquileres tradicionales en CABA registró un incremento del 96% en los primeros dos meses del año, según el último informe de Zonaprop, mientras que, según cifras de Soledad Balayan, broker del sector, la oferta de alquileres temporarios mostró una caída: pasaron de 10.400 al inicio de enero a 9.100 la semana pasada.

El nuevo escenario legal, sin marco regulatorio y con posibilidad de acordar libremente entre las partes los términos más importantes del contrato (elegir la moneda, el plazo de duración, la indexación y la periodicidad del ajuste que deseen), está impulsando a algunos propietarios a “volver a casa” y a sacar del mercado de temporarios sus propiedades y publicarlas nuevamente bajo el formato de alquiler tradicional. Los expertos explican quiénes pueden ser específicamente aquellos que están tomando esa decisión.

Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, cuenta que el 15% de su cartera de clientes se pasó al alquiler temporario en los últimos años, mientras regía la ley de alquileres, pero “el 5% de ellos retrocedió en el mes de enero al alquiler tradicional, lo cual es bastante”. Siebenhaar trabaja con clientes con contratos temporarios de duración mínima de tres meses, que se van renovando.

Afirma que los que antiguamente trabajaron tradicional y luego de la ley de alquileres se pasaron a temporario, “están queriendo volver”, pero los que siempre estuvieron en el mercado de los temporarios, permanecerán en ese modelo de negocio. “Pienso que regresan al tradicional, porque tienen miedo de que sus propiedades no estén siempre ocupadas”, opina.

Señala que sus compañeros también observan este fenómeno: “Mis colegas también me lo están diciendo, que están volviendo”. Cuenta que algunos incluso nunca se habían dedicado a los alquileres temporarios y debieron incursionar en este modelo hace unos años, cuando varios clientes se lo pidieron: “Seguramente estas inmobiliarias también quieran volver al tradicional, porque están acostumbrados a trabajar así; es necesario contar con una estructura muy grande para administrar los temporarios, ya que entran y salen continuamente los inquilinos, es una dinámica exigente; a la inmobiliaria quizás le conviene tener tradicionales”.

Las razones del crecimiento del alquiler temporario

Hasta los últimos meses del 2023, la rentabilidad en temporarios era mucho más alta que los tradicionales. En diciembre, el ingreso bruto mensual de un temporario fue de US$ 731, mientras que el de un alquiler tradicional se ubicó en US$ 327, detalla el estudio de Monitor Inmobiliario que todos los meses realiza el especialista del sector Daniel Bryn, tomando como fuente a AIRDNA, un sitio donde se publica información de las plataformas de AirBNB. Además, uno de los mayores atractivos del negocio es la posibilidad de cobrar en dólares, algo que hasta diciembre pasado la ley no permitía para los tradicionales.

Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo, en el caso de los alquileres tradicionales, de tener un inquilino por tres años, atado a un contrato con ingresos que se ajustaban cada seis meses o un año, que en un contexto de inflación anual que superó el 200%, a los pocos meses quedaban devaluados. Esto llevó a que mucha gente se volcara al mercado de los temporarios que prometían rentas por encima del 7% anual en dólares. “En el último año, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022″, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire, según cifras contabilizadas a noviembre del 2023.

Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, que también trabaja con alquileres de corto plazo (de un mes en adelante, destinado sobre todo a estudio, trabajo, salud, nómades digitales), comparte la mirada de Siebenhaar, aunque en su caso observa que los propietarios que se habían pasado al segmento temporario, “no por amor sino por espanto”, aún están a la espera: “Por ahora se resisten al cambio, pero habrá que ver qué pasa con la rentabilidad, dado que muchas de esas propiedades que se destinaron en su momento al segmento temporario no estaban preparadas para competir en un mercado con un 50% de sobrestock”.

Asegura que, en los últimos años, el segmento de alquileres estuvo convulsionado por las continuas legislaciones y, en ese contexto, “los propietarios de alquileres tradicionales empezaron a migrar a los temporarios en busca de mejores rentas. Esto produjo que el año pasado se llegara a una sobreoferta en el segmento de los temporarios de entre 45 y 50%”. Además, señala que muchas de esas propiedades que se destinaron al temporario no se amueblaron correctamente “porque este tipo de propietarios no querían en verdad dedicarse a esto, y lo hacían hasta tanto poder vender la propiedad o hasta que cambiara la ley de alquileres para los tradicionales”. Rizzo explica que este tipo de propiedades (temporarios) vale por cómo están equipadas y por cómo es el departamento. “Si es un departamento en una torre de lujo, pero armado con rejunte, con la cama que le sobró de la abuela, con una mesa y sillas de plástico de exterior, no se alquila”, explica el broker.

Nuevo presente en el mercado de alquileres

Agrega que, desde la entrada en vigencia del DNU, la situación comenzó a cambiar: “Hoy todo el stock nuevo se dirige al alquiler tradicional. Nos están ingresando muchos pedidos de tasaciones de unidades vacías que antes las amueblaban y las volcaban al mercado de temporarios y hoy, en cambio, los propietarios prefieren alquilarlas con contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y a precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al temporario”. Asegura que el mercado está viviendo una suerte de bache que está haciendo que hoy la rentabilidad de un alquiler tradicional sea igual o mayor que la de un temporario, pero esto no “va a durar mucho más”. Agrega que la sobreoferta y poca demanda que existe hoy en los temporarios se invertirá y estos, a largo plazo, volverán a ser rentables, por lo que, aquellas propiedades bien equipadas para alquiler temporario, recomienda mantenerlas en ese mercado.

En este sentido, Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, comparte que “hay un exceso de propiedades equipadas para alquiler temporario (vinculadas a AirBNB, es decir, alquiler de pocos días), que genera una sobreoferta que no se está absorbiendo”. De todas formas, no cree que la caída del último tiempo en los temporarios pueda explicar el aumento de las ofertas de permanentes: “Mi sensación es que si ya hiciste la inversión y lo equipaste, vas a querer seguir con alquiler temporario. Quizás te lanzás a un alquiler temporario más largo”. De todas formas, luego del DNU de Milei, registró en su cartera de clientes, que algunos propietarios no tenían problema en ofrecer su vivienda en alquiler temporario por más tiempo (de seis meses a un año).

Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, un emprendimiento que se encarga de administrar más de 50 propiedades para alquileres temporarios desde un día hasta tres meses (para dueños de propiedades que no pueden o no quieren ocuparse) comparte la mirada de Balayan y cuenta que en su caso no contó con ningún propietario que haya vuelto al tradicional. “Sí me ha ocurrido que hay propietarios que están buscando alquilar por plazos más largos, por ejemplo, por tres a seis meses o bien, hasta un año”, agrega.

“Quizás antes de la derogación de la ley de alquileres, la única alternativa para hacer un ingreso sustentable era el temporario. Sin embargo, el tradicional puede serlo ahora también. Creo que habrá mayor oferta de alquileres tradicionales. Mucha gente que conoce el gran trabajo que implica hacer un temporario, defina no hacerlo y prefiera volver al tradicional”, anticipó Bryn a principios de enero.

Los resultados del informe de Bryn con datos a febrero del 2024 muestran que la renta bruta mensual de un temporario en febrero fue de US$ 675, lo que refleja una baja frente a diciembre del 2023, que registró una renta bruta mensual de US$ 731. De todas formas, Bryn señala: “Bajó el ingreso bruto y la rentabilidad un poco, pero sigue siendo mejor negocio que el tradicional”. En ese sentido, el último informe muestra que la renta bruta anual de la inversión en un alquiler temporario en febrero fue de 7,71%, mientras que la de un tradicional fue de 4,72%.

Aunque legalmente ya no existe plazo mínimo para fijar contratos de alquiler, como sí lo establecía antes el artículo 1.199 de la ley de alquileres, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, opina que “ese modelo de negocios seguirá existiendo”. Explica que, el que tiene el departamento amoblado y de un ambiente, o como máximo de dos, se mantendrá en ese modelo, porque “es el negocio de él y se cobra muchísimo más que un alquiler tradicional, lo único que no tendrá el plazo máximo de tres meses”.

Señala que su rentabilidad radica, entre otras razones, por la posibilidad de alquilarlo en dólares y que, si bien hoy un alquiler tradicional también se puede cobrar en esa moneda, “el inquilino se rehúsa a pagar en dólares, porque prefiere en pesos indexados cada tres meses”.

El efecto del dólar en los temporarios

El contexto actual del dólar en nuestro país es una variable que también puede influir en el mercado de los temporarios. Dado que se cobran, en general, en esa moneda, el contexto de dólar planchado beneficia a los alquileres tradicionales, pero puede perjudicar a los temporarios. “El tradicional, al aumentar el alquiler en pesos y tener un dólar planchado, aumentó su rentabilidad”, expresa Bryn.

En ese sentido, Rizzo asegura que el dólar planchado “definitivamente lo está afectando”. Señala que los propietarios hoy no están queriendo fijar contratos en dólares más allá de 6 meses, porque “temen que el dólar quede muy atrasado respecto de la inflación.” Asegura que hay que tener en cuenta que, a diferencia de un alquiler tradicional en el que el propietario sólo abona el impuesto inmobiliario de la unidad, en los temporarios se hace cargo de todos los gastos, incluso de los consumos. “Por este motivo, en un escenario de dólar planchado y tan alta inflación, los propietarios temen quedar muy perjudicados con los aumentos de los gastos y un alquiler que no se mueve”, agrega Rizzo.

“El año pasado y el anterior fue un año muy bueno para el temporario, superando ampliamente al tradicional; ahora el tradicional recuperó un poco y eso es sano también, para que haya inmuebles en alquiler para inquilinos comunes y no turistas”, opina Bryn.

El lado B de los temporarios

Son varias las razones que podrían llevar a “una vuelta al hogar” y a apostar nuevamente por el negocio de los tradicionales, sobre todo por el trabajo y dedicación que requieren las unidades temporarias. “Tienen gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, ABL, entre otros servicios. Es decir se generan costos fijos, que, por más de que esté desocupado y no se use la luz, tenés que pagar un mínimo”, detalla Victoria, property manager, que trabaja hace más de 20 años en el sector, ofreciendo alquileres temporarios desde unos días hasta tres meses (aunque en algunos casos llegan a seis).

Además, los propietarios suelen contratar a un property manager, que se encarga de gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario. “Generalmente el anfitrión, la persona que administra el temporario, cobra del 10% al 20%, dependiendo de la función que haga en administrarlo (en mostrar el departamento, reponer lo que se rompió u ocuparse de resolver los arreglos). A eso hay que sumar los gastos de mantenimiento, que suele ser otro 10 a 15% más de la facturación bruta del departamento. En definitiva, los costos pueden alcanzar al 30% del ingreso”, cuantifica Bryn.

En ese sentido, Ovalles detalla que “hay un primer gran costo de un temporario, que es la inversión para equiparlo, la cual dependerá del tamaño de la unidad, la antigüedad del edificio, la zona, el gusto del propietario, entre otros factores”.

Además, asegura que hay que tener en cuenta otros elementos que generan gastos, entre los que se pueden enumerar:

1. Costo directo de la unidad (gastos ordinarios): ABL (impuesto inmobiliario alumbrado, barrido y limpieza), expensas, consumo de servicios (agua, luz, gas).

2. Costo de comercialización o remuneración a los canales/plataformas: desde 3% (Airbnb) hasta 15% (Booking), sobre el ingreso bruto de alquiler (hospedaje + cualquier adicional).

3. Honorarios de los que administran la propiedad (property managers): sugiere calcular un 18% sobre el ingreso bruto del alquiler (hay otras formas de remuneración por el mismo servicio).

4. Lavado de blancos, después de cada estadía. Se refiere a tener en cuenta el valor del valet o servicio de lavado y planchado (para el cual afirma que se debe calcular un mínimo de dos de ellos, por cada alquiler).

5. Por último, es necesario calcular el valor de la limpieza después de cada estadía. Sugiere estimar 2 a 4 hs por departamento, dependiendo el tamaño y la suciedad.

Ovalles asegura que los gastos que ella maneja (honorarios, lavado de blancos y limpieza), sin tener en cuenta los pagos que maneja directamente el propietario (los primeros dos de la lista) tienen un impacto del 30% aproximadamente sobre el ingreso bruto percibido por el propietario. “En el mejor de los casos el impacto es del 22% y, en el peor de los casos, puede tener un impacto del 35%. En esto influye la posibilidad de que no se haya alquilado lo suficiente, de que haya habido más lavados que los habituales, porque una habitación se ocupó siempre completamente, entre otros).

La ocupación, otro gran problema

La ocupación de los alquileres temporarios no es fija durante todo el año, sino que varía según la estacionalidad. Sin embargo, para lograr rentabilidad del alquiler temporario, “históricamente, tendrías que tener un 70% de ocupación. El tema es que ahora las expensas suben todo el tiempo, y tendría que ser un poquito más”, agregó Victoria.

“Hay momentos en que la ocupación es más alta, generalmente suele ser los primeros cinco meses del año, y luego de ese lapso disminuye un poco”, asegura Bryn y detalla que el promedio de ocupación al año en la ciudad de Buenos Aires suele variar entre un 65% y un 70%.

La sobreoferta de propiedades publicadas con este fin que existe hoy en día (como detallaba Balayán anteriormente) repercute en el nivel de ocupación e impacta en los valores. Tal como aseguraba Rizzo, hoy existe mayor oferta de propiedades para alquiler temporario, que demanda, pero “se van a empezar a pasar muchas propiedades que estaban en temporario al alquiler tradicional, y los temporarios van a empezar a subir otra vez”.

En ese sentido, Bryn explica que los alquileres temporarios con fines turísticos se encuentran en un 60% de ocupación. “Es decir que hay 12 días al mes, en promedio, que se encuentra desocupado. Bajamos de diciembre del 2022, que era un 75% de ocupación a diciembre 2023 que es un 60%. Eso tiene relación con la cantidad de oferta”, finaliza.

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