Nueva York: sigue el furor de venta de casas, ¿una nueva burbuja inmobiliaria?
Compradores y vendedores ansiosos se preguntan “¿cuándo va a chocar el mercado?”; qué esperar para este año
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nytimesStefanos Chen
En la primera semana de abril, el interés de búsqueda en EE.UU por la frase “cuándo se derrumbará el mercado inmobiliario” aumentó un 2450% en comparación con el mes anterior, y ahora es más popular que en cualquier otro momento desde 2004, según Google. Los términos de búsqueda “debería comprar una casa” y “vender mi casa” también alcanzaron un interés récord.
Los observadores del mercado tienen razón en ser cautelosos: el precio medio de venta de una casa en los Estados Unidos fue de US$313.000 en febrero, casi un 16% más que el año anterior (lo normal es un aumento anual del 3 al 5%), según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“Es lo que todos están pensando”, dijo Jonathan J. Miller, un tasador de Nueva York que analiza los mercados en todo el país. “¿Cuánto tiempo va a durar esto?”
La respuesta dependerá en gran medida del área y de cómo la pandemia continúe reordenando las prioridades de los compradores, pero estará sujeta a dos tendencias: el aumento de las tasas hipotecarias y el inventario increíblemente ajustado en algunos mercados, lo que probablemente mantendrá la demanda fuerte durante el resto de 2021. Incluso a medida que el aumento de los precios se modere, como explicaron varios analistas.
Lo que se espera al final de este furor probablemente no se parezca a la burbuja inmobiliaria de 2008, que provocó un colapso prolongado cuando finalmente estalló. El mercado sobrealimentado actual fue causado por fuerzas pandémicas que desafiaron otras suposiciones sobre el mercado. Incluso cuando el péndulo ha oscilado hacia una mayor demanda en los mercados suburbanos, las ciudades también están aumentando.
A nivel nacional, el inventario de viviendas estaba en un mínimo histórico de 1,03 millones de unidades a fines de febrero, un 29,5% menos que el año anterior, lo cual es un descenso récord, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Como resultado, las casas se vendieron en un promedio de 20 días, una velocidad récord, cuando 60 días es lo típico, dijo Lawrence Yun, economista jefe del grupo.
“Da la sensación de una burbuja”, sostiene Yun, recordando el período previo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo que redujo los precios después de 2008. “Pero los factores fundamentales son diferentes”.
A diferencia de la última gran crisis inmobiliaria, en la que los precios de venta se desplomaron y muchos compradores se quedaron atrapados con un financiamiento arriesgado con tasa ajustable, hoy en día la hipoteca promedio a tasa fija a 30 años se mantiene cerca de mínimos históricos, los prestamistas dependen de requisitos de suscripción más estrictos y los propietarios tienen más liquidez.
“No tenemos los préstamos imprudentes que teníamos antes”, dijo Miller, por lo que incluso cuando las condiciones del mercado se vuelven espumosas, algunos pueden encontrar que pagaron en exceso por su propiedad, pero el flujo y reflujo estarán más en línea con ciclos económicos normales.
En el cuarto trimestre de 2021, Yun predice que el volumen de ventas de viviendas en EE.UU caerá un 10% en comparación con el período del año anterior, a medida que las tasas hipotecarias se acerquen al 3,5%, en comparación con el 2,7% de principios de 2021.
También espera que los precios de las viviendas sigan subiendo en el corto plazo, debido a más de una década de lenta construcción de viviendas, obstaculizada por leyes de zonificación restrictivas y altos costos laborales.
Aún así, la pandemia ha afectado a los mercados de diferentes formas. En la ciudad de Nueva York, donde los bienes raíces comerciales fueron golpeados y los compradores de viviendas se desplazaron hacia los suburbios circundantes en busca de precios más bajos y más espacio, el mercado de ventas cayó al comienzo de la pandemia, aunque parece haber doblado la esquina.
“El ritmo al que se venden las casas a nivel nacional no es sostenible, pero en Nueva York, el repunte recién está comenzando”, dijo Nancy Wu, economista de StreetEasy, un sitio web de cotizaciones.
En la semana que finalizó el 11 de abril, hubo 783 nuevos contratos firmados en toda la ciudad, el nivel más alto desde que la compañía comenzó a rastrear las ventas pendientes semanales en 2019, cuando el pico fue de 491 propiedades, dijo Wu.
A diferencia de gran parte del país, Nueva York tenía un exceso de inventario de lujo antes de la pandemia, y los precios se habían suavizado desde alrededor de 2017. Entre el 2018 y fines del 2019, Manhattan experimentó una caída de aproximadamente el 15% en los precios de venta, dijo Miller. En conjunto, los precios han caído entre un 5% y un 7% desde que estalló el Covid-19, a una media de US$1075 millones en el último trimestre, y los vendedores finalmente se están volviendo más realistas, considera Wu. Los departamentos con una habitación, que constituyen la mayor parte de las unidades vendidas, cerraron por una media de US$760.000.
Los recortes de precios favorecieron a una gama amplia de personas. Los compradores de primera vez representaron el 41,9% de las ventas en Manhattan el último trimestre, lo que representó la participación más alta de este segmento en al menos siete años, dijo Miller. Y la proporción de compradores en efectivo cayó al 39,3%, un mínimo de siete años, lo que podría reflejar tanto las tasas de interés favorables como un alejamiento de los compradores de inversión.
En Nueva York, incluso están en alza las propiedades de lujo, que habían experimentado algunas de las mayores bajas de precios, dijo Donna Olshan, presidenta de Olshan Realty, que rastrea el mercado de propiedades superiores a US$4 millones. Al 18 de abril, la ciudad ha registrado 11 semanas consecutivas con 30 o más contratos firmados en ese nivel, la racha más larga desde al menos 2006.
“Tiene el potencial de durar un tiempo, porque los resultados solo se basan en medio tanque de gasolina”, dijo Olshan, refiriéndose al hecho de que la mayoría de estas firmas eran de compradores nacionales y locales, ya que los compradores internacionales permanecen en su mayoría al margen, por las restricciones de viaje.
Ya hay un cambio en el estado de ánimo en la ciudad, a medida que avanzan las vacunas y los compradores anticipan los beneficios del paquete de estímulo federal, dijo Mark Chin, agente y codirector de capacitación de Keller Williams en la ciudad de Nueva York. “Incluso las personas que firmaron contratos hace dos meses están absolutamente encantadas de haberlo hecho, porque el fondo ya ha terminado”, afirmó.
El resurgimiento de Nueva York también desafía una de las suposiciones iniciales durante la pandemia: que los suburbios se beneficiarían a expensas de las grandes ciudades, donde los compradores, sin ataduras de los desplazamientos a la oficina, podrían optar por vivir más lejos del trabajo.
Por el contrario, un nuevo análisis de las solicitudes de cambio de dirección del Servicio Postal muestra que los patrones migratorios desde el Covid-19 no han cambiado tanto como algunos predijeron. Nueva York sí vio un aumento en la migración saliente, pero esa fue una tendencia que había comenzado antes de la pandemia.
“La respuesta fácil fue: la ciudad está abajo, los suburbios están arriba”, dijo Miller. “Y ahora resulta que ambos están activos”.
Hasta ahora, gracias a la oferta limitada, muchos suburbios siguen teniendo una gran demanda. Un buen ejemplo es el del condado de Fairfield, Connecticut, que registró 3045 ventas el último trimestre, la mayor cantidad en ese período en más de 16 años, junto con el inventario más bajo en 25 años, según un informe de la corredora Douglas Elliman.
Pero con los precios subiendo cerca del 20% en algunos mercados atípicos, Miller no espera que las ganancias continúen a buen ritmo por mucho tiempo, en parte porque el atractivo de muchos suburbios es su precio, en comparación con las grandes ciudades. Tampoco está claro hasta qué punto el trabajo remoto seguirá siendo una característica de la vida después del virus.
“Manhattan finalmente se unió a la fiesta”, dijo, refiriéndose al cambio de ventas de la ciudad. “Pero no estamos seguros de si esta es la fiesta en la que queremos estar, porque hay incertidumbre sobre cómo se desarrollará”.
Por Stefanos Chen
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