Nueva ley de alquileres: qué dice, cuándo entra en vigencia y qué esconde el índice que actualizará los contratos
Diputados aprobó cambios para una nueva ley de alquileres impulsada por el oficialismo, ahora fue elevada al Poder Ejecutivo y para que entre en vigencia deberá ser publicada en el Boletín Oficial.
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Pasadas las 5 de la mañana, Diputados aprobó una nueva ley de alquileres. Ahora, la reforma aprobada fue elevada al Poder Ejecutivo y para que entre en vigencia formalmente deberá ser publicada en el Boletín Oficial. Pero hasta que entre en vigencia, los contratos seguirán bajo la ley sancionada en julio de 2020 siendo de tres años y con el ajuste anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).
Los cambios a la nueva norma fueron impulsados por 128 votos a favor y 114 en contra. Los diputados del Frente de Todos, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Río Negro y cuatro de la Izquierda apoyaron los cambios. Del otro lado, los diputados de Javier Milei (La Libertad Avanza), Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales se opusieron a las modificaciones que el oficialismo había introducido en el Senado. “Primó la ideología ciega sobre la razón. Aprobaron en Diputados las reformas introducidas por el Senado en la Ley de Alquileres. Está reforma disminuirá aún más la oferta de inmuebles de vivienda en alquiler, perjudicando a los inquilinos, propietarios e inmobiliarios. No aporta ninguna solución a la situación actual”, afirma Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.
La Cámara baja convalidó de esta forma el texto con los cambios que impuso el kirchnerismo en el Senado la semana pasada. El oficialismo insistió en sostener los contratos trianuales pero con incrementos semestrales y ajustados al índice Casa Propia, basado en el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Es decir que los únicos dos cambios introducidos a la ley del 2020 es que el ajuste se disminuye de un año a seis meses y el índice a tomar no es más el ICL del Banco Central sino el de Casa Propia.
Pero lo más relevante es la indexación por el coeficiente Casa Propia, desarrollado por Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. El índice toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Los especialistas señalan que ajustar el valor del alquiler cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia no implica una mejora en la renta sino que se mantendría de la misma manera que ahora lo hace la actualización anual en base al Índice de Contratos de Locación (ICL). Es decir que no produciría una mejora sustancial en la oferta, que es uno de los problemas de fondo del mercado.
Por lo tanto los cambios serían casi imperceptibles porque la duración de los contratos seguiría siendo de tres años (hasta el 2020 era de dos años), la actualización por el ICL una vez por año o por el coeficiente Casa Propia cada seis meses darían un resultado similar.
¿De qué se trata el nuevo índice de ajustes que reemplaza al actual?
El coeficiente desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat se publicó por primera vez en noviembre de 2021 y es el utilizado hoy para los Créditos Casa Propia y Procrear II.
El índice toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. “En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia”, dice un documento del Gobierno que explica el coeficiente.
Además, otros cambios que se introducen a la ley de acuerdo al proyecto aprobado:
- Los propietarios no podrán solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
- La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).
- Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler
- La exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
- La posibilidad para ambas partes de deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.
- No pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.
- Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP, conforme a lo establecido en la ley vigente.
En concreto, los dos cambios más importantes pero que no impactan en mejorar la actual situación del mercado de baja oferta y aumentos desmedidos son los que plantean que los contratos se ajusten cada seis meses y que se indexen obligatoriamente con el coeficiente Casa Propia, que toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. En un contexto en el que los salarios crecen hace años por debajo de la inflación, sumado a que el índice incluye un aforo que aleja los salarios de la inflación, el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación.
Es decir, si bien la actualización semestral suena mejor para el propietario que una actualización anual, los números dicen otra cosa: “Ajustar cada seis meses por Casa Propia rinde lo mismo que anualmente por el ICL”, afirma un economista especializado en materia de vivienda, Federico González Rouco. “La forma de actualizar vigente y la que propone la nueva ley aprobada esta madrugada le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, sintetiza, y aclara que este cálculo se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.
Situación del mercado actual precios y oferta
Los alquileres de unidades en CABA experimentaron un aumento de 12,8% en agosto, según el último informe de Zonaprop. Por cuarto mes consecutivo marca un récord de incremento mensual desde el inicio de la serie (2016). En lo que va del año los precios de alquiler aceleran su marcha y acumulan un 114%.
El valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $155.426 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $198.873 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $260.984 por mes.
Actualmente, Nuñez se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de $270.728 por mes. Le siguen Coghlan y Palermo con $260.689 y $260.146 pesos mensuales, respectivamente.
En cuanto a la oferta, la cantidad de departamentos de uno a cuatro ambientes usados disponibles para alquilar que se publicaron en buscadores de propiedades en agosto, fue de solo 448 unidades, señalan desde Reporte Inmobiliario. Esto representa una caída del 35% desde el último mes anterior y un 69% interanual.
Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, señala que estos valores promedio son solo una parte de la historia. “La realidad es que, más allá de los promedios de ofertas publicadas para unidades estándar, si se busca una unidad en buenas condiciones, los valores superan ampliamente estos promedios”, destaca.
En el Gran Buenos Aires norte, Zonaprop registró que el aumento de los alquileres fue de un 16,3% en el mes de agosto, mientras que el número total de avisos sigue cayendo, ubicándose en niveles históricos. En lo que va del 2023, el precio sube un 99,4%, por encima de la inflación. El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $173.890 por mes. Un departamento de tres ambientes alcanza los 224.337 pesos mensuales.
Las localidades de Olivos y Vicente López son aquellos con la oferta más cara en el norte con un valor de $256.443 y $233.381 mensuales, respectivamente.
En la zona oeste-sur, los precios subieron un 14,2% en agosto y acumulan un aumento del 94,3% en lo que va del año, por encima de la inflación. A nivel interanual, este número es del 143,6%. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m² se ubica en $122.339 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se alquila por 154.666 pesos por mes.
El localidad de Canning lidera el ranking de precios con un valor de $162.644 por mes. Le siguen Wilde ($159.613 por mes) y Castelar ($146.470 por mes).
La actualización para los contratos que se renuevan en octubre bajo la ley actual
En octubre del año pasado, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires era de $83.355, según Zonaprop en un contexto en el que la inflación interanual rondaba el 88%.
Los inquilinos que sufran el ajuste anual del precio del contrato de alquiler en este mes de octubre pagarán más del doble del monto actual. Sin anestesia, los contratos aumentarán entre 115,33% y 116% en las primeras dos semanas del mes según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que rige en la ley del 2020. Es decir, quien firmó un contrato bajo la ley vigente hace un año y pagó $83.335 por mes durante un año y debe actualizar ahora, los próximos 12 meses pasará a pagar $179.442.
Pero la mayor preocupación la plantean las estimaciones que indican para quienes deban ajustar sus contratos el 31 de octubre los porcentajes de actualización se elevarán al 120%.
LA NACION
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