No son solo un par de puntos: todos los cambios a la ley de alquileres que podría avanzar esta semana en el Senado
La media sanción de Diputados es una señal positiva para el sector inmobiliario pero nada asegura que se aprueben los cambios a la ley en el Senado
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LA NACIONMercedes Soriano
Después de más de un año de juntar polvo en un cajón, se volvió a tratar la ley de alquileres en el Congreso y surgió el primer atisbo de cambio. La Cámara de Diputados le dio media sanción a un proyecto presentado por la oposición que, de aprobarse en Senadores, podría reestablecer el doblegado mercado de alquileres que amenaza con quedarse sin propiedades en oferta.
Sin embargo, la noticia, aplaudida por el sector, se iba opacando en los pasillos del Congreso entre quienes afirmaban que es “muy poco probable” que se apruebe en el Senado, principalmente porque no hay canales de diálogo entre el oficialismo y la oposición como para avanzar ni siquiera con temas de acuerdo.
“Esto es nada más que media sanción, el Senado es más complicado porque la mayoría la tiene el oficialismo”, observa Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. Aún así, realiza una lectura optimista sobre los resultados de Diputados: “Fue un gran triunfo de la racionalidad”.
En la misma línea, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, sostiene que “la media sanción es un paso positivo pero nada asegura que se apruebe luego la modificación en el Senado. Lamentablemente el oficialismo se opuso a la derogación de la actual ley, hecho que habría provocado que no se generen falsas expectativas con lo que pueda pasar o no en la Cámara alta”.
Pero la novedad es que la coalición opositora Juntos por el Cambio (JxC) avanzó este viernes con un pedido para que se constituya la comisión de Legislación General del Senado, con el objetivo de tratar el proyecto en el cuerpo que preside Cristina Kirchner. Para sorpresa del interbloque opositor, el oficialismo aceptó el reclamo y la comisión se reunirá el próximo martes.
El pedido de JxC y la respuesta de las autoridades de los bloques oficialistas, ahora nucleados en Unión por la Patria (UP), tuvo lugar en cuestión de horas, según informó la periodista de LA NACION Laura Serra. Por la mañana de ayer, el interbloque de JxC pidió la “urgente constitución de la Comisión de Legislación General” de la Cámara alta, para que se puedan tratar allí los cambios a la Ley de Alquileres. Mientras que por la tarde se informó que el oficialismo está dispuesto a avanzar en esa dirección.
Tras la conformación de Legislación General, se armará un plenario con la comisión de Presupuesto en el que se tratarán varios proyectos, entre ellos el de Alquileres votado en Diputados
“Dos años y libertad para aumentos”, resume al proyecto aprobado Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es que el dictamen propone modificar dos de los puntos más controversiales de la ley de alquileres: el plazo de los contratos y la metodología de ajuste, pero también se plantean otros cambios.
El plazo de los contratos
Uno de los puntos más relevantes es el plazo mínimo legal de los contratos que volvería a ser de un mínimo de dos años -como establecía el Código Civil y Comercial- y no de tres como establece la ley vigente.
Al igual que lo establece la ley actual, este plazo de dos años no aplica para determinados tipos de alquiler, como por ejemplo contratos de locación a diplomáticos o alquileres temporarios que tengan fines turísticos, de descanso o similares.
Pero el proyecto propone un cambio en este aspecto. “Se introduce una nueva e importante excepción: no hay mínimo legal cuando el inquilino quiere alquilar por otro fin temporario. Por ejemplo, cuando necesita alquilar durante seis meses mientras termina de construir su propia vivienda o por un tratamiento médico prolongado. El proyecto dispone que si el contrato supera los tres meses, se presume que no fue celebrado para esos fines”, define Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado en UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.
Tiempo mínimo y máximo para ajustar precio
También modifica la frecuencia de ajuste cuando el destino es vivienda. El proyecto aprobado plantea que el precio del alquiler se actualiza según la periodicidad que las partes acuerden, con un mínimo de cuatro meses y un máximo de 12. La ley actual obliga a aumentar el monto del contrato solo una vez por año. Esto implica que sea el único “servicio” que se actualiza en forma anual en un contexto económico en el que la inflación podría superar al 140 por ciento este año.
Formas de indexar
Por otra parte, el proyecto mantiene el permiso de indexar los contratos de alquiler. Cuando el destino es vivienda, amplía el menú de índices de indexación aplicables al precio: Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices. “Esto mejora las opciones para indexar el contrato, que actualmente es una sola (ICL). Incluso, las partes podrían decidir aplicar algunos de aquellos índices para diferentes períodos del contrato, ya que la ley no prohibe esa variante”, opina Esper. El especialista aclara que la indexación no es sinónimo de escalonamiento, método que se usaba antes de la ley vigente que preestablece los aumentos cuando se firma el contrato.
Pagos anticipados
En el dictamen aprobado también se habilitan los pagos anticipados de hasta un mes. “Se permite expresamente algo que viene sucediendo hace años en la práctica de locaciones de vivienda, que estaba prohibido por la ley pero que ahora se autoriza con claridad: si el inquilino decide realizar pagos anticipados del alquiler, puede efectuarlos. Se mantiene la prohibición de que el locador (dueño) pueda exigir pagos anticipados”, detalla el abogado.
Registrar el contrato en AFIP
Con respecto al registro de los contratos en la AFIP, se mantiene la obligación aunque se eliminaron tres cuestiones en relación a este tema:
- Que el incumplimiento del locador a la registración no es penalizado con las sanciones de la ley 11.683, con lo cual queda incierta cuál es la sanción legal por la omisión de registrar el contrato.
- En caso de juicio, no se exige que el juez informe a la AFIP sobre la existencia de ese contrato, para que se tome intervención en el proceso.
- La posibilidad de que el inquilino informe a la AFIP la existencia del contrato.
Qué se considera reparación urgente
Por otra parte, las reglas vinculadas con las reparaciones se mantienen sin cambios. En caso de ser urgentes que impidan o dificulten el uso del inmueble, se deben resolver en menos de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos si no son urgentes. Este aspecto se mantiene sin cambios, pero el proyecto simplemente aclara la definición de la urgencia de una reparación, lo que ayuda a interpretar la ley y los contratos.
Beneficios sobre monotributo, Bienes Personales y otros
En primer lugar, quedan exentos de tributar al monotributo los propietarios que tengan hasta tres viviendas en alquiler. En segundo lugar, quedan exentos del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados” pero con un límite a determinar de acuerdo al valor de los contratos. En tercer y último lugar, proponen cambios en “los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados en AFIP, conforme a la reglamentación”, plantea el texto del proyecto.
Qué pasa cuando hay una rescisión anticipada
Otra de las modificaciones, aunque mínima, es que en los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclara que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcula sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.
El debate por cambiar la ley se genera en un contexto en el que quien busca una propiedad para alquilar no la encuentra. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires enfrenta una crítica situación en el mercado de alquileres, con una oferta extremadamente reducida y costos en constante aumento. Únicamente tres barrios -Belgrano, Flores y Palermo- cuentan con departamentos de cuatro ambientes disponibles para alquiler a plazo de tres años en pesos, según un informe de Reporte Inmobiliario. Estas cifras reflejan una marcada preferencia por departamentos de menor tamaño en los diversos barrios de la ciudad, lo que agudiza la escasez de opciones para aquellos que buscan viviendas más amplias y con divisiones adicionales, como podría ser el caso de familias con dos hijos o más. En este contexto, la búsqueda de alquileres se vuelve un desafío para quienes requieren un espacio más generoso en medio de un mercado donde las alternativas son limitadas.
El mismo informe refleja que en julio la oferta se restringió significativamente a un total de 686 unidades en el segmento de alquiler formal, es decir a tres años en pesos. Esta cifra representa una disminución del 26% en comparación con el mes previo, y una caída aún más marcada del 58,4% respecto al mismo período del año anterior, cuando se contabilizaron 1649 unidades disponibles.
Respecto a los incrementos, el informe detalló que la suba interanual de precio de alquiler de los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento. “Son aumentos que se dieron por la escasez de oferta”, afirma el director de la plataforma, Gómez Picasso, y reconoce que cada vez hay más acuerdos por fuera de la ley: los dueños alquilan a familiares y amigos o incluso en dólares.
Dudas vigentes
La aprobación de Diputados del proyecto de ley plantea una pregunta que resuena entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes si se aprueba la ley? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente, salvo disposición expresa”, asegura Abatti. En otras palabras, un cambio de ley no afecta a los contratos en curso. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres que rige hoy en día. Los contratos que estaban vigentes cuando se promulgó mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.
Esper hace una salvedad y aclara que en caso de que se sancione este proyecto, los contratos vigentes bajo condiciones de la ley de alquileres actual podrán aplicar cuestiones que se definan con la nueva ley. “Por ejemplo, si un juez tiene que intervenir en un caso de reparaciones, se va a usar la definición de reparación urgente que diga la ley y va a aplicar ese criterio”, detalla el abogado.
Una buena señal
Después de tanta espera, el avance del tema en el Congreso entusiasma a las cámaras del sector. Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) afirma que los cambios aprobados a la actual norma, referidos al plazo de los contratos y la forma de actualización de los valores, se encuentran alineados a lo que la institución y el resto de las entidades del sector inmobiliario han planteado públicamente y a los legisladores de todas las fuerzas como las disposiciones necesarias para solucionar la terrible realidad que trajo al sector.
Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), coincidieron con esa postura y se solicitó a través de un comunicado que los integrantes del Honorable Senado de la Nación Argentina, realicen un urgente tratamiento y aprobación de las reformas instauradas. En números, detallaron que más de cinco millones de ciudadanos argentinos necesitan una solución habitacional y este cambio legislativo, si bien no brindará una recomposición inmediata en la oferta de inmuebles en alquiler permanente, podría generar un interés de los propietarios para que nuevamente ingresen al mercado de locaciones residenciales permanentes las unidades retiradas.
“Es necesario que los legisladores tomen conciencia del drama social que están atravesando muchas familias en todo el país y que actúen de inmediato en función de la representación que el pueblo les ha concedido”, reflexiona Mariano García Malbrán, presidente de Camesi.
El nuevo escenario levanta las expectativas de los especialistas del sector. “Creo que a partir de este momento, con esta señal positiva, al mercado le va a caer muy bien (la media sanción), sobre todo a los propietarios. Esto debería empezar a tomar un camino diferente”, comenta Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
El sector está entusiasmado y su pedido de celeridad al Senado parece estar siendo escuchado. Teme que, en el corto plazo, los pocos propietarios que aceptan inquilinos bajo contrato con la ley decidan sacar sus inmuebles de la oferta a la espera de la definición de la nueva norma. “Todo lo que se haga para flexibilizar contratos de alquiler y permitir ajustes que acompañen a la inflación va a ser una buena noticia pero el problema es que esto debe ser aprobado en la Cámara de Senadores y ahí es más difícil lograr acuerdo. El problema es la transición... ¿quién va a querer ahora firmar algún contrato a tres años? Esto de alguna manera paraliza más todavía el mercado”, finaliza Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
En definitiva, aún queda un largo camino: el Senado, el Poder Ejecutivo y la publicación en el Boletín Oficial. El trayecto es sinuoso porque cualquier cambio podría enviar el proyecto de nuevo a Diputados. No hay dudas de que es una buena señal en un país sin crédito hipotecario, con una crisis habitacional que se profundiza y que los legisladores descubrieron en tiempos electorales.
Por Mercedes Soriano
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