No se paga ABL ni Ingresos Brutos: las cuatro leyes que aprobó la Legislatura porteña para incentivar los alquileres

En un mercado de alquileres con oferta escasa, unidades publicadas en dólares y valores en pesos que alcanzan las nubes, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó una serie de leyes que benefician tanto a inquilinos como propietarios en los contratos de alquiler para aumentar la cantidad de unidades ofrecidas.

Los proyectos que se habían presentado hace menos de un mes buscan dar alivios impositivos al eximir o reducir la carga tributaria en los propietarios e incentivar la construcción de nuevas unidades para así incentivar que saquen sus viviendas de la venta o dejen de tenerlas vacías y las vuelquen al alquiler.

Cuáles son las nuevas leyes

1. Exención del ABL

Uno de los problemas que generó la última Ley de Alquileres es el crecimiento de contratos por fuera de la ley o que se volcaron al mercado de alquileres temporarios. Para buscar la vuelta del equilibrio, se dejará exentos del pago de ABL y del impuesto inmobiliario a los propietarios que dediquen sus viviendas al alquiler tradicional cuyos contratos estén registrados en la AFIP.

Este privilegio será limitado de tres formas distintas:

• Un plazo temporal definido por la AGIP y Hacienda -que probablemente sea de entre uno a tres años-.
• Que el valor del alquiler no supere los $220.000 mensuales. Esto permite eximir del impuesto al tipo de vivienda que se busca incentivar
• Que el valor fiscal de la propiedad no sea mayor a $10 millones.

2. Exención de Ingresos Brutos

Otra de las leyes a las que dio luz verde la Legislatura porteña es la exención del impuesto a los Ingresos Brutos para los propietarios que tengan hasta tres unidades en alquiler. De esta forma se amplía de dos a tres la cantidad máxima de inmuebles que puede tener el locador. “Con esta nueva medida ampliamos este beneficio a un universo mayor de contribuyentes, generando más y mejores incentivos para aumentar la disponibilidad de alquiler”, expresó en Twitter Christian Werle, presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires.

A su vez, uno de los requisitos para que el inmueble esté exento es que el importe de locación no debe superar un determinado monto. Hasta ahora, esa cifra era de $75.000 pero la nueva ley elevó el monto a $220.000.

Tanto el beneficio de la exención del ABL como la de Ingresos Brutos demandan obligatoriamente que los contratos de alquiler estén registrados ante la AFIP. Hoy en día, son apenas unos 70.000 contratos de locación los que se encuentran registrados en la ciudad, por lo que el nivel de registro es bajo. Lo que sucede frecuentemente es que se firma un contrato de locación entre las partes en la inmobiliaria o en forma privada pero luego no se registra frente la AFIP, acción que es obligatoria. Es importante destacar que los contratos siempre se tuvieron que registrar, pero la nueva ley de alquileres determinó que el inquilino ahora también tiene la potestad de registrarlo por su cuenta.

La pregunta podría ser a quién beneficia o perjudica que el contrato se registre o no. En líneas generales, son los inquilinos que deducen del alquiler el pago del Impuesto a las Ganancias quienes necesitan que el contrato de alquiler esté registrado. Como contrapartida, el propietario que registra el contrato de alquiler debe inscribirse en el monotributo y pagar la facturación correspondiente.

Otro punto a destacar es que tanto la exención de ingresos brutos como de ABL e impuesto inmobiliario se extiende por 36 meses, que es la duración del contrato tradicional según la nueva ley de alquileres.

Un dato importante: se podrán solicitar estos beneficios hasta fin de año únicamente, ya que estas nuevas leyes perderán vigencia el 1° de enero del 2024. Es decir que todos los propietarios que quieran no pagar ABL e Ingresos Brutos por los 36 meses que dure su contrato y estén enmarcados dentro de los requisitos mencionados, deben solicitarlo hasta el 31 de diciembre de 2023.

3. Exención de plusvalía de zonas estratégicas

Con el fin de fomentar la densificación de determinados barrios, se eximirá del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10. Es decir que la medida impactaría en los barrios ubicados en el sur de la ciudad: Balvanera, San Cristóbal, La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya, Almagro, Boedo, Flores, Parque Chacabuco, Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Liniers, Mataderos, Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real.

“El Estado tiene que tener un rol de intermediario entre la oferta y la demanda. Con esta ley estamos buscando generar incentivos para que las desarrolladoras construyan nuevas viviendas en el sur de la Ciudad, que puedan volcarse luego al mercado de alquiler y que de esta manera haya más departamentos y casas disponibles”, indicó Werle.

“Creo que el incentivo a la construcción va a tener efecto en las zonas que tienen un poco de demanda y que esto les dará un empujón, pero que a las zonas inactivas no les va a cambiar mucho”, estima Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias.

La eximición, que hasta ahora registra ser la más alta en la historia de este impuesto, aplicará únicamente para obras destinadas a la vivienda que se admitan desde el 1° de enero del 2023 y antes del 30 de octubre del corriente año, y cuyo inicio de ejecución de obra se realice antes del 30 de noviembre. Para Schachter, estos plazos son un punto en contra: “Por la dinámica propia del mercado de tierras, estos plazos tienen sabor a poco si se tiene en cuenta que el proceso de compra y negociación de un terreno puede llevar 18 meses. Sin embargo, es entendible que obedecen a los plazos de gobierno de cada administración”.

Históricamente, cuando se otorgó este tipo de beneficios a la construcción, la reacción del mercado de tierras fue aumentar el valor de los terrenos. “La ley pasada aplicaba al corredor norte y el barrio de Caballito. En esos terrenos si una tierra valía US$900.000 y se cobraba US$100.000 de plusvalía, cuando salió el beneficio los dueños de la tierra absorbían ese margen y el terreno pasaba a valer US$1 millón”, cuenta. En cambio, la situación cambia cuando el beneficio se radica en barrios menos populares entre los desarrolladores. “En este caso, si el terreno vale US$900.000 y la plusvalía es de US$100.000 pero no se vende, cuando se saque ese impuesto la idea es que se llegue a que se haga la operación”, concluye.

4. Ley de Covivienda

También se aprobó la ley de Covivienda que, según indicó el líder del IVC, “brindará facilidades para que organizaciones puedan construir viviendas colectivas, un modelo innovador que ha dado excelentes resultados en otras ciudades del mundo”. La norma establece que se organizará un esquema de covivienda con el IVC como dueño de terrenos cediendo derecho de uso a organizaciones para empezar a generar un círculo virtuoso para promover esta nueva forma de vida.

¿Cómo funciona? “Con la covivienda vas a decidir juntarte con amigos o con tu familia para diseñar el lugar donde querés vivir y vas a poder presentarte a concurso sobre terrenos públicos de la ciudad, que van a seguir siendo de la ciudad, pero que el edificio que construyas lo vas a poder usar durante 70 años“, según explicó la diputada de la Legislatura porteña Cecilia Ferrero en sus redes sociales.

En caso de que no se cuente con el dinero necesarios para enfrentar la construcción, quienes se involucren en este tipo de proyecto podrán solicitar financiamiento al Instituto de Vivienda de la Ciudad. “Su ventaja es que es mucho más barato que acceder a un crédito hipotecario porque en este caso el valor del suelo se retrae del costo de la cuota mensual y de esta forma se paga un canon por lo que se denomina técnicamente `el derecho real de superficie´”, detalla.

Un dato no menor es que el plazo de 70 años en el que se puede habitar la vivienda es fijado por el Código CIvil de la Nación. Sin embargo, la nueva ley indica que después de 70 años se puede volver a pactar con el Gobierno de la Ciudad la posibilidad de que quien lo construyó o su familia siga viviendo ahí.

Por su lado, la diputada analiza que “una ventaja sobre el alquiler es la seguridad en la tenencia ya que se trata de tu lugar por 70 años e incluso podés decidir vender este derecho de uso a otra persona si podés acceder a otra vivienda o queres mudarte”, y usa a Uruguay y Barcelona como ejemplos de lugares donde el régimen de covivienda funciona hoy en día.

Un mercado en crisis

Desde la sanción de la ley, el mercado de alquileres no para de sufrir traspiés. Mientras que el promedio de cantidad de unidades ofrecidas era de 9000, estiman que hoy el número de viviendas apenas supera las 1000.

En detrimento de la oferta, los precios se disparan en un contexto macroeconómico inestable. En abril, el precio de los alquileres registró un aumento intermensual del 10,1%, catalogado como el incremento más alto desde que comenzó la serie en 2012, según Zonaprop.

La suba ensanchó la brecha del acceso a la vivienda y cruzó otro límite en la ciudad. Desde el mes pasado, el valor de los contratos de alquiler de monoambientes superó la barrera de las seis cifras y se ubicó en un promedio de $105.613, sin contemplar el costo de expensas. En las tipologías más amplias, los dos ambientes promediaron un costo de $128.584 mensuales y los tres ambientes llegaron a un promedio de $169.000 en la ciudad de Buenos Aires.

Es en este escenario que el Gobierno de la Ciudad lanzó un paquete de medidas para mitigar este contexto y que el acceso a la vivienda sea un poco más factible. El mes pasado, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) anunció que se promoverá el financiamiento para los gastos iniciales de alquiler, para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con el fin de sumar unidades en oferta, asesoría y, además, un programa de garantías que hace de puente con seguros de caución de diferentes compañías. Todas estas acciones se llamarán Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil, Asesoría + Fácil y Garantía + Fácil.

Además, hace menos de un mes ingresó al Congreso un nuevo proyecto de ley que propone beneficios impositivos para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler para viviendas familiares. Este propone la excepción de pago de Bienes Personales a los propietarios que pongan sus inmuebles en alquiler, la reducción del 35% al 15% de la tasa de la base imponible del Impuesto a las Ganancias que se computa con el retorno que reciben los locadores al alquilar sus viviendas y que todas las unidades inmobiliarias en manos de monotributistas se computen como una sola unidad de negocios y no se los califique como Responsables Inscriptos cuando superen los tres inmuebles como lo indica la ley.

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