Ni Palermo, ni Belgrano: los dos barrios porteños en los que los departamentos a estrenar están “baratos”

En un mercado donde todavía persisten oportunidades para comprar propiedades, dado que los precios siguen bajos, también se dan fenómenos distintos que pueden seguir animando a los compradores. Y en este caso concreto, la lupa se pone en la diferencia de precios que existe en los departamentos a estrenar y los que están en plena construcción, es decir en pozo, números que abren una ventana de negocio para los interesados en refugiarse en ladrillo.

Una de esas oportunidades tiene lugar en el barrio porteño de Coghlan, donde comprar una unidad a estrenar cuesta casi un 13% más barato que una en pozo. Un poco más al sur de la ciudad, se levanta el icónico barrio de San Telmo, donde estas diferencias ascienden a 25,78%.

En general, los departamentos a estrenar tienden a ofrecer valores de venta más altos que uno en pozo y que el usado, pero hay ciertas zonas de CABA donde se concentran casos singulares. Además de los barrios mencionados, este fénomeno se da también en Recoleta, con un 6,63% de diferencia, o Núñez, pero con menos diferencia (2,75%). También se encuentran en la lista Chacarita (3,03%), Villa Devoto (1,56%), Caballito (3,16%), Villa Ortúzar (3,57%), Almagro (1,75%), Villa del Parque (5,13%), Monserrat (4,32%), Villa Pueyrredón (1,04%), Barracas (0,36%), San Nicolás (11,95%), Constitución (10,96%), Balvanera (6,17%), Nueva Pompeya (10,68%) y Lugano (1,89%).

“Considero que este fenómeno se debe a que el costo de construcción hace dos o tres años atrás, cuando iniciaron las obras que actualmente se están entregando, era menos de la mitad de los precios de hoy”, explica Gabriela Bovalina Ladux, directora de la división Emprendimientos y terrenos de LJ Ramos. “Esto hace que se pueda vender a valores más bajos y, aún así, generar ganancia, acelerando el ritmo de venta y provocando una rápida liquidez para las empresas desarrolladoras”.

“Efectivamente hay mucho desfasaje entre lo que está empezando a construirse y lo que está recientemente terminado”, señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y comparte con Bovalina que, muchos de los que tienen mercadería recién terminada la compraron a los costos de la época del gobierno anterior, momento en que estaba muy barato, por lo que, actualmente, venden al precio que les genera una diferencia respecto de lo que pusieron.

Por otro lado, quien está empezando una obra, hace cálculos con los nuevos costos de construcción, que en los primeros tres meses del año crecieron más de un 80% en dólares. “Pero esto hay que entenderlo como coyuntural, completamente transitorio, ya que se va a volver a equilibrar; los departamentos finalizados recientemente van a terminar de venderse en los próximos meses y los precios de los pozos volverán a ser defendibles”, asegura el especialista.

Un barrio con verde que viene creciendo

Coghlan es un barrio tranquilo, de casas bajas, catalogado como uno de los más pequeños de la ciudad, con 1,3 km², que limita con un corredor comercial importante que se generó hace unos años, cuando se lanzaron nuevos desarrollos en las calles Donado y Holmberg. Es un barrio que creció alrededor de la estación de tren que lleva su mismo nombre, y cuenta con calles arboladas y un carácter residencial que prevalece en el tiempo.

“Actualmente hay entre 12 y 16 emprendimientos de edificios en Coghlan, algo que para el barrio es una gran cantidad”, explica Patricio Gomez, responsable de Century 21, y señala que se trata de una “zona en tendencia, que se fue revalorizando”. El promedio del metro cuadrado a estrenar en la zona se ubica en US$2590 y el en pozo en US$2923, según datos de Zonaprop.

Respecto de la incidencia de la tierra, Manuel Mel, gerente comercial de Mel Inmobiliaria explica que el metro cuadrado (de tierra) se ubica en el orden de los US$500/550, aunque varía según las características de cada terreno.

“Se trata de una zona que luego de la pandemia empezó a tener más demanda y este fenómeno sigue vigente. Es un barrio buscado por la gente que quiere vivir en capital federal y, a la vez, estar en una zona tranquila”, explica Mel y asegura que cuenta con mucho verde y con emprendimientos que priorizan espacios con estas características, como las terrazas amplias, algo muy demandado por los clientes: “Estos edificios son los nuevos ph”.

Agrega que el código urbanístico, modificado hace unos años, fue otro responsable de impulsar la zona, empujando más obras, “aunque hoy están conversando la posibilidad de modificarlo, para bajar las alturas y la capacidad constructiva del barrio”, explica el broker.

Un barrio porteño clásico

Bares icónicos, tango tocando y bailándose en medio de calles empedradas, caserones antiguos y variadas propuestas gastronómicas son algunos de los elementos que identifican a San Telmo e invitan a todo turista intrigado y argentino curioso a pasear y conocer la esencia porteña.

Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades, comparte con los otros brokers la causa del fenómeno mencionado anteriormente, de propiedades a estrenar más baratas que las de en pozo, explicando que hoy se están vendiendo unidades que se desarrollaron hace tres o cuatro años atrás, cuando los costos de construcción eran totalmente distintos a los actuales. Además, señala que en San Telmo: “Se construyó por encima de la demanda real del barrio, que llevó a que haya oferta disponible sin absorber, por lo que muchos desarrolladores prefieren salir a vender y sacarse las unidades de encima”. Según datos de Zonaprop, el promedio del metro cuadrado a estrenar en la zona se ubica en US$2894 y el en pozo en US$3899.

Moretti agrega que se trata de una zona donde lo que más se demanda son las unidades chicas, de uno y dos ambientes. “Los compradores piensan en destinarlo a alquiler temporario o renta permanente”, señala el broker. Se busca sobre todo la cercanía con la reconocida plaza Dorrego, aunque explica que no existen muchos desarrollos nuevos en esa área, sino departamentos antiguos o ph.

“Es un barrio donde se está dando un cambio violento”, asegura Hernán Pisarenko, Director comercial de HA desarrollos, y explica que la zona experimentó una transformación con el Paseo del Bajo, donde se están generando emprendimientos que levantaron la zona e “integraron San Telmo con Puerto Madero, el barrio más caro de la ciudad”.

Efectivamente, a pocas cuadras del límite de San Telmo se fue construyendo un polo con emprendimientos de categoría, entre los que se enumeran Quartier del Bajo, de Argencons, Huergo 475, el proyecto desarrollado por Costantini que negocia con un banco para venderlo con crédito, y Grand Atlántida, el empendimiento impulsado por HA desarrollos, que se construye en la antigua casona de la Editorial Atlántida, ubicada en Azopardo y México.

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