Ni Olivos ni Nordelta: el barrio menos pensado que quiere competir con los más top de zona norte

Un barrio emerge como un atractivo para quienes están pensando en invertir en una propiedad para alquilar: se trata de Rincón de Milberg, en la zona norte del Gran Buenos Aires. A pocos minutos del centro de Tigre, delimitado a partir de la avenida Liniers y posicionado como el primer acceso a la Ciudad de Buenos Aires del corredor del partido homónimo, se encuentra la esta opción que muchas personas eligen para vivir en un entorno rodeado de naturaleza, pero sin sacrificar la vida urbana.

En los últimos meses, Rincón de Milberg escaló posiciones en términos de precios de alquiler ubicándose en el podio de los barrios más caros de la zona norte, con un promedio de $455.320 por un departamento usado, según el último reporte de Zonaprop, mientras que en el caso de un a estrenar, se ubica en torno a los $488.162. Estas cifras reflejan una tendencia al alza en la valoración de las propiedades en este barrio. En comparación: en mayo, el valor promedio de un departamento de dos ambientes en los barrios más caros se ubicó en $510.221 para La Lucila, $491.967 en Vicente López y $479.366 en Olivos. .

Además, esta zona del partido de Tigre va más allá de sus precios de alquiler: con una tasa de rentabilidad del 4,5%, la zona ofrece un retorno atractivo para los inversores, con una estimación aproximada de 22 años para recuperar completamente la inversión inicial.

“Las personas buscan ese verde que no tienen en la ciudad de Buenos Aires. Todo lo que es la costa del río es lo que atrae, pero con una vida diferente a la de Vicente López y San Isidro”, sostiene Alejandro Soto Acebal, asesor de Mieres Propiedades en Rincón de Milberg. Los desarrollos en la zona no pueden tener más de cuatro pisos, por lo que se caracteriza por conservar un arquitectura de casas bajas.

Además, “muchos inversores que compraron unidades en pozo para luego venderlas, están eligiendo quedárselas tanto para su propio uso como para destinarlas a la renta”, afirma Marcelo Ávila, gerente de emprendimientos de Bellagamba Propiedades, que comercializa inmuebles en la zona. Ya que, al no haber un marco de regulación entre lo que se considera alquiler tradicional y temporal -luego de la derogación de la ley de alquileres- “se puede alquilar por tres o seis meses, mientras que el resto del tiempo lo utiliza el propietario”, agrega.

En esta zona, algunos ejemplos de departamentos en alquiler publicados en Zonaprop, se consiguen por los siguientes valores mensuales:

• Una unidad de dos ambientes y 70 m² en Aníbal González al 800, se alquilar por $580.000
• Un departamento de dos ambientes y 60 m², ubicado en José Martí al 600, se alquila por $350.000
• Un dos ambientes de 43m² en 9 de Julio 600, se encuentra publicado en $430.000

A su vez, el asesor de Mieres Propiedades en Rincón de Milberg, cuenta que uno de los productos más demandados en la zona son los dúplex, ya que “se asimila a un departamento, pero con vida más de casa”, afirma. En estos casos, son muy pocos los que se pueden encontrar en oferta y con precios ventajosos de alquiler que varían entre los US$700 y los US$800 por mes.

Invertir en Rincón de Milberg

A la hora de pensar en comprar una propiedad en la zona de Rincón de Milberg, los precios de publicación del metro cuadrado en promedio se encuentran alrededor de los US$2583. En el caso de las unidades a estrenar el valor ronda los US$2690 y US$2880 para las en pozo, según el Zonaprop. A su vez, los valores de venta dependen de las características de los desarrollos y ubicación.

“Hay dos tipo de público en Rincón de Milberg: el inversor que vio el boom del desarrollo desde el nacimiento de Nordelta y que con esa inversión capitalizada busca replicar el modelo; pero también el que, luego de la pandemia, vio que la renta en esta zona fue superior al promedio por el interés que despertó en las personas el tener verde propio”, explica Alan Flexer, gerente de Emprendimientos en Inmobiliaria Narvaez.

Por caso, al margen del Río Reconquista y ubicado en la avenida Santa María de las Conchas al 2000 que comunica con el Centro Comercial de Nordelta, se encuentra Ventura al Río. El emprendimiento está situado sobre un terreno de 2800 m² y tiene 68 departamentos de diversas tipologías divididos en cuatro pisos. En cuanto a los valores a la hora de comprar en el edificio, que ya fue entregado y que lleva vendido el 90% de sus unidades, se encuentran departamentos de un ambiente y 40 m² por US$2400/m², dos ambientes de 60 m² por US$2200/m², y los tres ambientes de 80 m² por US$2100 por metro cuadrado.

Otra alternativa, dentro de los proyectos de complejos privados es el de Sunny. Son 109 casas de 196 m² y cuatro ambientes, con posibilidad de tres dormitorios o dos dormitorios con playroom, que se entregarán en diciembre de 2025. Los precios de las unidades se encuentran en los US$225.000, y pueden abonarse con un 30% de adelanto en dólares y el resto en 36 cuotas en dólares.

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