Música alta, basura y fotos privadas en el chat vecinal, ¿se puede echar a un inquilino del edificio?

Vivir en un edificio requiere de empatía y compañerismo. Sin embargo, es común que algún vecino cada tanto haga caso omiso a las reglas de convivencia y cometa alguna infracción. Escuchar música alta sin respetar los horarios de descanso, tirar basura en espacios comunes o agredir a los habitantes en reuniones o chats vecinales son algunas de las problemáticas más frecuentes.

Las trasgresiones son infinitas. “Yo tenía un vecino que como le molestaba el olor a humo de cigarrillo de un departamento vivía rociando con insecticida el palier del edificio y no nos dejaba respirar; o a veces juntaba la materia fecal de sus mascotas y en cada piso iba dejando un poco en la entrada de todos los departamentos, el suelo era alfombrado y se impregnaba la alfombra, a los días el olor atestaba las casas y no se podía vivir de lo asqueroso que era”, describe Nicolás, un joven vecino de Recoleta.

Una situación distinta pero igual de molesta es la que vivió Silvia en su departamento de Caballito. Acostumbrada a disfrutar de la tranquilidad del patio interno de su departamento en el primer piso que daba al pulmón del edificio, repleto de plantas y cuya impronta verde era agradecida por el resto de los vecinos, la llegada de una familia muy ruidosa en el piso de arriba antes de empezar la pandemia le cayó como un balde de agua fría. “Se escuchaba a los varones gritando a diario cuando usaban la Play, a las dos de la mañana los chicos jugaban, corrían o el bebé lloraba, todas las madrugadas hacían mucho ruido”, detalla. A eso se le suma que el patio que durante toda su estadía ahí había permanecido limpio y ningún vecino arrojó nada, de pronto se veía poblado de colillas de cigarrillo, tickets de todo tipo, blister de medicamentos vacíos hasta un envase de crema de leche. Un día se cansó y juntó la basura de varios días y la expuso en el palier del edificio pegada sobre hojas de papel con cinta junto a una nota en la que decía que durante ocho años jamás había tenido basura en su patio y la sorprendía lo que venía encontrando, por lo que pedía consideración y el cese de esas acciones. Recibió mensajes de apoyo de los vecinos de siempre y los nuevos inquilinos -supuestos responsables- nunca se hicieron cargo.

En Twitter, la red contestaria por excelencia, se pueden pasar horas leyendo las denuncias de vecinos que reclaman que algunos inquilinos escuchan la música a todo volumen a cualquier hora de la madrugada, que los insultan en los chats vecinales cuando se quejan por eso e incluso llegan a mandar fotos íntimas en señal de agresión. La aversión a estas actitudes llevan a la mayoría a preguntarse: ¿Qué puede hacer el consorcio?

Multas y juicios de desalojo

Este tipo de conflictos pueden motivar multas y juicios contra el habitante problemático, procesos amparados por el Código Civil y Comercial de la Nación. En el artículo 2047 del mismo se establece -entre otras cosas- que “está prohibido a los propietarios y ocupantes perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia”. Para el abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, el concepto de normal tolerancia “es un umbral muy amplio y subjetivo” para juzgar, por lo que en caso de ruidos molestos y música alta sugiere “remitirse a las disposiciones de cada municipalidad que definen cuántos decibeles se consideran ruidos molestos”. Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires se contempla un nivel máximo de 45 dBA, que varían según el horario o si es un día hábil o no.

Además, el Código obliga a quien vive en la unidad a “cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay”. Según el letrado, “en general los reglamentos internos establecen que no se deben hacer ruidos ni reparaciones fuera del horario -por ejemplo- de 8 a 17 para evitar ruidos molestos, realizar actos que provoquen malos olores, cuestiones inmorales, etc.”. Para poder reclamar el incumplimiento de algún aspecto el día de mañana, Abatti insiste en la necesidad de la correcta redacción de los contratos de locación donde se deben aclarar las prohibiciones. Para que el inquilino no argumente que desconocía la existencia del mismo, el letrado aconseja constatar la entrega de una copia del reglamento junto a la del contrato.

Frente a estos hechos, el letrado también hace mención del artículo 2069 que evalúa las infraccionees: “en caso de violación por un propietario u ocupante, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario (o sea inquilino o comodatario), puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”. El abogado entonces explica que el consorcio debe notificar al propietario para que se lo comunique al inquilino. De lo contratio, “el primer responsable siempre es el propietario”, por lo que este debe asumir el problema e iniciar acciones contra el inquilino. En caso de no hacerlo, luego puede intervenir el administrador en la figura del representante legal del consorcio y hacerlo él.

En otras palabras, tanto el administrador como el propietario del departamento que hospeda al inquilino conflictivo pueden iniciar un juicio de desalojo contra el mismo si éste comete infracciones reiteradamente, bajo los tiempos y condiciones que establezca el código procesal de la provincia donde se radique el problema. Nuevamente el abogado aclara una parte de la ley que queda en una zona gris: “La ley no dice cuántas veces, así que con que reitere la infracción una sola vez podría ser desalojado”.

En caso de que el administrador sea quien inicie el juicio contra el inquilino conflictivo, ¿quién se hace cargo de los costos del proceso? Abatti responde: “En cuanto a los gastos previos, lo paga en principio el consorcio pero al final lo va a tener que pagar el propietario que es el responsable y a su vez éste podrá repetirlo contra el inquilino. Por otro lado, las costas judiciales son siempre a cargo de quien pierde el juicio, en este caso del inquilino que va a ser desalojado. Sin embargo, si el inquilino es un insolvente entonces el edificio tiene derecho a cobrarle al consorcio las costas como el honorario del abogado y éste repetirlo contra el propietario”. “En definitiva, lo va a pagar el propietario salvo que el inquilino tenga un fiador responsable”, resume.

Una de las grandes desventajas de que la solución a este tipo de flagelos sea la vía judicial es la gran cantidad de tiempo que estos procesos requieren. “Los trámites judiciales son muy lentos hoy en día, sobre todo debido a la pandemia, y a veces demora más el juicio que el plazo del contrato”, advierte el abogado, ya que a veces pueden tardar hasta tres años, o sea lo que dura un contrato de alquiler según la nueva legislación de alquileres. No obstante, el ritmo del proceso va a variar según el código procesal que rija en el área donde se da el conflicto. Por ejemplo, según Abatti, la provincia de Mendoza tiene los juicios de desalojo más rápidos del país.

Abatti agrega que incluso ”hay reglamentos que establecen multas para ruidos molestos y como el primer responsable es el propietario, éste tendrá que pagarla y después está habilitado a reclamársela al inquilino”. Da a entender que estas multas “no son muy elevadas” y que en los reglamentos modernos se suele poner el equivalente a una determinada cantidad de litros de nafta súper para mantener el precio actualizado. Como no hay un monto fijo, depende lo que establezca el reglamento, aunque comenta que “lo normal para una multa de esas tendría que ser como mínimo el equivalente a 100 litros de nafta”, a día de hoy aproximadamente unos $10.000.

Más motivos para desalojar

Otros motivos que pueden llevar a un juicio de esta naturaleza son los especificados en el Código: “Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble y depositar cosas peligrosas o perjudiciales”.

Según Abatti, “es muy común en la zona de microcentro, sobre todo en departamentos de vivienda de uno o dos ambientes, que se usen como prostíbulos”. Enfrentar las costas de un juicio para el propietario, quien se arriesga a que el inquilino sea insolvente y termine pagando todo él, hace que mediten la decisión de desalojar. “Ante cuestiones graves como haber cambiado el destino y poner uno contrario a la moral y buenas costumbres, muchas veces el propietario es cómplice, por lo que hace la vista gorda”, dice Abatti, y porque les pagan muy buen alquiler demoran hacer la medida judicial. Pero no siempre el dueño de la vivienda está al tanto de la malversación de su uso. “Es común que alquilen para un instituto de kinesiología y le pongan un prostíbulo disfrazado de una casa de masajes. Ahí el propietario es sorprendido de buena fe, por lo que él mismo acciona con el proceso de desalojo”.

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