Propiedades: los departamentos que hay que comprar porque están baratos y se revalorizarán con los créditos hipotecarios

Luego de cuatro años en los que los valores de las propiedades fueron a la baja, a partir de julio de 2023 los precios comenzaron a estabilizarse: el valor promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires en abril se ubicó en US$2219, acumulando una suba del 1.9% en el primer cuatrimeste del año y del 2,5% en los últimos 12 meses, según el reciente reporte de Zonarop. Sin embargo, a la hora de analizar las opciones de compra tanto para vivienda como para inversión, los expertos coinciden en cuáles son las unidades que representan la alternativa más atractiva: las usadas.

“Hoy conviene comprar departamentos usados. A pesar de que la oferta disminuyó en el último tiempo, el valor por metro cuadrado sigue muy por debajo de las unidades a estrenar, y, si aún no están recicladas, podemos encontrar valores más bajos aún. La dificultad de esta elección radica en tener todo el dinero junto para desembolsar o poder acceder a un crédito hipotecario; o si tengo el potencial para imaginarme cómo podría quedar esa unidad post reforma, y en el medio probablemente costear un alquiler y dos mudanzas”, opina Irina Vecchi, Directora de Soldati Pilar.

Pero, en el contexto actual caracterizado por la vuelta del crédito hipotecario en la Argentina, de la mano de 10 entidades bancarias: Banco Hipotecario, el Nación, el Ciudad, el Supervielle, el ICBC, el Santander, Banco de Córdoba (Bancor), Banco del Neuquén, Banco de Corrientes y Banco Del Sol, el tener que desembolsar todo el dinero junto “puede que ya no sea una dificultad”. “A pesar de esto, no creo que haya que especular con la vivienda propia, sino que el escenario actual tiene más incentivos para el inversor que no necesita del crédito para comprar y que especula que al momento que los créditos sean viables, las propiedades van a subir considerablemente”, analiza Ignacio Camps, director de Evoluer Real Estate.

En números, los departamentos usados se ubican en abril en un valor medio de US$2061/m², lo que representa los precios más bajos en el mercado en comparación con las unidades a estrenar (US$2566) y aquellas en pozo (US$2550). Pero también registraron el menor aumento en el primer cuatrimestre de 2024, con un incremento del 1,08%, en contraste con el 3,63% de las propiedades a estrenar y el 7,26% de las unidades en pozo.

“Adquirir una propiedad usada permite fijar el precio de manera definitiva, evitando las incertidumbres asociadas a los aumentos de los costos de la construcción en la compra de un departamento en pozo (se paga en cuotas ajustadas con el índice CAC). Además, casi ninguna constructora está vendiendo en un pago, todas lo hacen en cuotas por el mismo motivo: por los aumentos, ya que no saben cuánto van a terminar pagando la obra”, afirma Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire. Además, señala que la rentabilidad de estas propiedades experimentó un notable incremento, de alrededor del 4.5% anual, “en contraste con el promedio del 2% y 3% de los últimos cinco años”, y agrega que los usados que salen al mercado a un precio accesible y que están bien ubicados “son el producto que mejor se vende”.

Es más, de acuerdo a un informe elaborado por la inmobiliaria Zipcode, en marzo cayó un 25% el stock en venta respecto al mismo mes del año pasado. Vale aclarar que un gran porcentaje de los inmuebles que se encontraban en venta, luego de la derogación de la ley de alquileres el 29 de diciembre de 2023 -cuando entró en vigencia el DNU firmado por Javier Milei-, volvieron a volcarse al alquiler frente a la posibilidad de acordar los puntos del contrato entre las partes.

En contraparte, de acuerdo a los informes del portal inmobiliario, el costo de construcción medido en dólares registró un incremento de 40,4% en 2024: construir en el presente cuesta casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, el mínimo registrado por la plataforma, y un 34,9% por encima del promedio 2012-2023. “Esta situación provocó un aumento en el valor del metro cuadrado en pozo, lo cual tiene un impacto directo de manera favorable en el mercado de propiedades usadas”, agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima. Además, asegura que actualmente se observa una tendencia de urgencia entre los compradores por adquirir propiedades usadas que no han experimentado un aumento de valor y que se encuentran a precios atractivos.

Por su parte, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, destaca que los departamentos usados experimentaron un aumento en sus valores durante los últimos meses: un 1.09% en comparación con septiembre de 2023. “Este fenómeno se atribuye a diversos factores, como los bajos precios relativos, el incremento de los costos de construcción en dólares, el mejoramiento de las rentas de alquiler, expectativa de suba de precios de propiedades, entre otros”, especifica.

Sí estás pensando en comprar un inmueble de estas características, tanto como inversión como para vivienda propia, hay que tener en cuenta ciertos puntos clave:

1) En qué barrios se encuentran los departamentos más caros y los más baratos

“Según la ubicación y la naturaleza de la propiedad, un departamento a estrenar puede cotizar hasta un 30% por encima de un usado”, suma Francisco Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Un ejemplo claro de esto es Recoleta, donde los precios promedio de departamentos usados alcanza los US$2458/m², mientras que los a estrenar rondan los US$3151/m².

En Puerto Madero, el barrio con los valores más altos del mercado, un usado tiene un precio medio de US$5569/m², mientras un departamento de pozo cuesta US$6074/m² y uno a estrenar, US$6430/m², según datos de abril.

Palermo es el segundo barrio más caro de la ciudad. El precio de un usado desciende a US$2915/m² mientras que un departamento de pozo se consigue por un precio medio de US$3338/m², y uno a estrenar por US$3454/m².

En el lado contrario, el metro cuadrado más económicos se consigue en Lugano, con un valor del usado en US$981/m² y le sigue Nueva Pompeya con los usados por US$1350/m².

Por su parte, los valores de los usado en la zona media se encuentran en Agronomía, San Telmo y Villa Luro, se ubiacan alrededor de los US$1834, US$1825 y US$1804 por metro cuadrado, respectivamente.

2) Cuáles son las principales diferencias entre un a estrenar y un usado

En cuanto a la diferencia de una unidad a estrenar con una usada, Soldati aclara que, si bien las primeras tienen un costo más elevado, “el valor invertido en la compra se mantiene a niveles altos por mucho más tiempo, y a la hora de necesitar vender, va a estar favorecido en los plazos”. En esta línea, esta también es la contra: las unidades a estrenar tienden a tener valores de venta más altos que los usados.

Además, cuando se adquiere una propiedad recién finalizada existen ciertos costos adicionales: gastos de escrituras más elevados, honorarios del reglamento, el fondo de alojamiento, entre otros.

En esta línea, Martín Boquete, director de Toribio Achaval, concuerda con que siempre un departamento nuevo o a estrenar arranca de un valor de venta por encima del usado con similares características porque son proyectos que tienen materiales mas modernos y un diseño más adaptado a las necesidades del momento. “Si la decisión es alquilarlo durante tres años, una vez terminado, la unidad necesitará una inversión para ponerlo luego nuevamente en estado de estreno”, explica.

3) Qué tips son necesarios conocer antes de comprar un usado

• Es clave visitar el inmueble con un especialista en construcciones. La ley no establece ninguna prohibición específica respecto cuál debe ser el estado constructivo o de conservación de una unidad que se vende.
• Constatar el funcionamiento correcto y de flujo de todos los servicios: presión del agua y del gas, potencia de la electricidad, entre otros.
• Verificar que el piso no se encuentre ocupado ni alquilado ya que la ley no prohíbe que se venda un inmueble ocupado.
• Constatar la identidad entre lo construido y los planos inscriptos en el organismo estatal correspondiente. Es usual la existencia de diferencias que obstaculizan o retrasan la escrituración.
• Verificar si el inmueble está embargado, hipotecado, en sucesión o con alguna restricción legal, si el vendedor es único propietario o no y si tiene alguna restricción para vender.

“En cuanto a la viabilidad de comprar un departamento usado que necesite reformas, la decisión varía según las preferencias del comprador. Algunos optan por adquirir unidades en mal estado para imprimir su propia impronta, mientras que otros prefieren minimizar los arreglos necesarios para adaptarlo a su gusto y necesidades sin mayor invesión”, agrega Altgelt.

4) Qué rentabilidad dejan de acuerdo a la cantidad de ambientes

En base a los últimos datos recopilados por Reporte Inmobiliario, correspondientes al mes de marzo de 2024, se revela una interesante dinámica en cuanto a la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de uno a cuatro ambientes: la cifra promedio obtenida se sitúa en un 4,44%. En cuanto a cada tipología, los datos revelan que los departamentos de tres ambientes son los más rentables, con un promedio del 4,63% anual; le siguen los departamentos de dos ambientes con un 4,45%; los de un ambiente con un 4,35%; por último, los departamentos de cuatro ambientes alcanzan una rentabilidad promedio del 4,31% anual.

Sin embargo, es importante destacar que este dato se obtiene con el primer mes de inicio de alquiler y debe ser analizado en un contexto actual de libertad contractual entre las partes, por lo que dependerá del índice de actualización pactado para que la misma se mantenga o se diluya si se considera estable el valor de compraventa del inmueble: a mayor aumento en menor tiempo, más alto será el porcentaje.

Anteriormente, la rentabilidad al primer mes de inicio de alquiler se mantenía estable durante periodos prolongados debido a que la ley de alquileres impedía actualizar antes del año y luego se modificó a los 6 meses la actualización de los valores de alquiler, utilizando un índice prefijado que no seguía el ritmo de la inflación (ICL para los contratos firmados hasta el 17 de octubre de 2023; y Casa Propia para los acuerdos pactados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023). “Esto provocaba rápidamente una caída del precio real del alquiler y una disminución de la rentabilidad frente a un contexto de altísimo crecimiento de precios en la economía”, explican desde Reporte Inmobiliario.

Con la derogación de esta ley, se abre paso a una mayor flexibilidad en los contratos de alquiler, permitiendo ajustes más frecuentes. Esto se traduce en una renta más estable para los propietarios, lo cual puede hacer más atractiva la inversión inmobiliaria.

5) ¿Cuál será el impacto de los créditos en el precio de las propiedades?

Si ben no se espera un boom de créditos, los brokers afirman que no habrá un alza de precios en el corto y mediano plazo. “Para que ajuste el mercado de precios debe haber volumen y no me parece que aún haya un contexto de confianza para que eso suceda”, responde Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, quien aclara que para que el proceso avance debería bajar la inflación y, también, las tasas.

En otras palabras, en un escenario en el que la macro carcome el poder adquisitivo, los efectos inmediatos en valores de venta se complican. De todas formas, los “brotes verdes” del crédito podrían beneficiar a las unidades usadas de más de 20 años con tipologías alejadas de lo que buscan los compradores pospandemia. “Si todo marcha bien veremos un reacomodamiento de los precios pero recién el año que viene”, explica Federico González Rouco, economista especialista en vivienda. Igual, hay que tener en cuenta que más allá del efecto crédito, el mercado inmobiliario vive desde hace meses, un cambio de ciclo con precios en alza.

De cara a futuro e independientemente del efecto crédito, Martín Boquete, de Toribio Achával, anticipa una suba del 10% hasta fin de año y hasta un 25% a mediados del año que viene. “Será clave que se estabilice la inflación y que se pueda operar en dólares”, insiste.

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