Menos impuestos: el proyecto de ley que presentará el Ejecutivo porteño sobre Ingresos Brutos y ABL para incentivar alquileres

El Gobierno de la Ciudad lanzó un paquete de medidas que buscan incentivar el mercado de alquileres, en un mercado trastornado por la ley que lo regula desde el 2020. Esta acción se enmarca en la intención de derogar la Ley de Alquileres, medida que trascendió de una reunión entre el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, y que resultó en un mercado que paraliza las operaciones a la espera de una definición.

Desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), anunciaron que se promoverá el financiamiento para los gastos iniciales de alquiler, para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con el fin de sumar unidades en oferta, asesoría y, además, un programa de garantías que hace de puente con seguros de caución de diferentes compañías. Todas estas acciones se llamarán Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil, Asesoría + Fácil y Garantía + Fácil.

Pero eso no es todo. También buscarán que la Legislatura porteña trate un beneficio impositivo para inquilinos y propietarios en los contratos de alquiler para aumentar la oferta, así como también promueven la exención de plusvalía en determinadas zonas estratégicas de la ciudad.

De qué se trata el proyecto

Por un lado, un proyecto de ley plantea una modificación tarifaria que impacta en dos impuestos distintos. En primer lugar, se buscaría ampliar la exención del tributo de Ingresos Brutos que pagan los propietarios por alquilar el inmueble. La idea en este caso es aumentar el tope de exención de $75.000 a $220.000 y que la cantidad establecida máxima de departamentos a eximir por propietario suba de dos a tres unidades.

“Eso sería un beneficio para los propietarios que pongan en alquiler las unidades que hoy pagan el 1,5%. Si superan ese valor o si supera la cantidad de propiedades, quizás se ahorran ese 1,5%, que es un incentivo al alquilar”, señala Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios sobre la repercusión que podría tener la medida para los dueños de inmuebles.

En consonancia opina Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, que “hasta $220.000 hoy llegan algunos dos y tres ambientes dependiendo las zonas” y a su vez quien a su vez advierte que “el problema de poner montos en pesos con inflación es que siempre demoran en actualizarlos”.

Dentro del mismo proyecto, contemplan también promover el alquiler tradicional mediante la exención temporal de ABL (inmobiliario y servicios). Es decir que eximirían a viviendas dedicadas al alquiler tradicional, privilegio sobre el cual se establecería un límite de tres formas distintas:

• un plazo temporal definido por la AGIP y Hacienda -que probablemente sea de entre uno a tres años-
• que el valor del alquiler no supere los $220.000 mensuales para poder hacer foco en la exención en el tipo de vivienda que se busca incentivar o a partir del valor Fiscal de la propiedad, el cual se definiría por AGIP y Hacienda para complementar con el valor del alquiler y contar con un ancla propia que permita validar las condiciones anteriores, según indicaron desde el IVC
• que se le exija a los propietarios determinadas condiciones de registración

Sin embargo, Domínguez no cree que estas medidas sean la solución para que resurjan inmuebles en alquiler, aunque sí que es una mejora para ambas partes. “La rentabilidad mejoraría por un lado por el impuesto inmobiliario exento, que tiene que pagarlo el propietario, y por dejar de pagar Ingresos Brutos los inquilinos. No obstante, la realidad es que esto no incide tanto en la ecuación porque los inmuebles están muy desfasados respecto al valor del alquiler. Estas medidas fiscales no son una solución para la falta de viviendas en alquiler ni resolverá totalmente el problema”, analiza.

Coincide con él Balayan, quien resalta que el foco de preocupación entre los propietarios actualmente “es la inflación y la imposibilidad de ajustar acorde a eso antes del año y los tres años atados a un contrato. El daño que se ha generado en el mercado locativo es muy difícil de revertir y cuesta creer que eximir de algunos impuestos pueda ser un gran impulsor de oferta de alquileres en el corto plazo. El verdadero problema es la inflación y una buena ley debería funcionar independientemente del contexto económico porque sabemos que en Argentina las fluctuaciones de la macro son una constante”, opina la especialista.

En la misma línea se para José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario: “En todo lo que sea incentivo para la oferta creo que es positivo. Pero, por otro lado, también considero que dentro de este contexto el alcance que puedan tener estas medidas en el corto plazo va a ser limitado, el cual dependerá de qué tan fácil sea acceder o no, cuánta burocracia haya en el medio y cuáles sean los recursos disponibles. Porque si hay limitaciones como tener que anotarse y hay que calificar, obviamente el alcance va a ser más limitado. Por otro lado, hay que tener en cuenta que es muy difícil que medidas micro tengan un impacto importante o fuerte en un contexto de una macroeconomía sumamente inestable”.

Incentivo a la construcción

Otro beneficio promocionado por el Gobierno de la Ciudad gira entorno a la plusvalía urbana, un impuesto de entre el 10% y 35% valuado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a las parcelas que se beneficiaron al construir metros adicionales a partir del nuevo código de edificación.

Promueven eximir el pago de Plusvalía a zonas estratégicas de la ciudad con el propósito de fomentar la densificación de determinados barrios y comunas, así como incentivar la construcción.

Concretamente, se busca la eximición del pago del 80% de la plusvalía a los desarrollos inmobiliarios en las Comunas 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10. En otras palabras, la medida impactaría en los barrios Balvanera, San Cristóbal, La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya, Almagro, Boedo, Flores, Parque Chacabuco, Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda, Liniers, Mataderos, Floresta, Monte Castro, Vélez Sársfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real.

“Opino que el incentivo a la construcción va a tener efecto en las zonas que tienen un poco de demanda y que esto les de un empujón, pero que a las zonas inactivas no les va a cambiar mucho”, estima Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias.

Pero este beneficio no aplicará a todas las obras, sino que podrán solicitarlo únicamente las destinadas a la vivienda con fechas de inicio y admisibilidad desde el 1° de enero de 2023 y antes del 30 de octubre de 2023 y fecha de inicio de ejecución de obra hasta el 30 de noviembre de 2023. Para Schachter, estos plazos son un punto en contra: “Por la dinámica propia del mercado de tierras, estos plazos tienen sabor a poco si se tiene en cuenta que el proceso de compra y negociación de un terreno puede llevar 18 meses. Sin embargo, es entendible que obedecen a los plazos de gobierno de cada administración”.

En el pasado, distintas regulaciones sobre el pago de la plusvalía alteraba el valor de los terrenos. “La ley pasada aplicaba al corredor norte y el barrio de Caballito. En esos terrenos si una tierra valía US$900.000 y se cobraba US$100.000 de plusvalía, cuando salió el beneficio los dueños de la tierra absorbían ese margen y el terreno pasaba a valer US$1 millón”, cuenta. En cambio, la situación cambia cuando el beneficio se radica en barrios menos populares entre los desarrolladores. “En este caso, si el terreno vale US$900.000 y la plusvalía es de US$100.000 pero no se vende, cuando se saque ese impuesto la idea es que se llegue a que se haga la operación”, concluye.

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