Más de 1500 casas nuevas por año: la impensada ciudad que no para de crecer y de recibir porteños que se mudan allí

Los últimos años revolucionaron la forma de habitar. Con la pandemia, se puso en evidencia la necesidad de una buena calidad de vida, preferentemente en contacto con la naturaleza y a favor del bienestar mental y físico. Es por eso que cientos de personas le dieron la espalda a la ciudad y a la vida de departamento y buscaron mudarse a propiedades en el verde, con espacios al aire libre privados y fuera del bullicio de la city porteña.

Uno de los lugares elegidos por muchos argentinos fue Tandil. Actualmente residen allí 150.000 personas, mientras en 2010 había 123.800, según datos oficiales del censo. Algunas familias que vivieron toda su vida en contextos más ajetreados se radicaron en Tandil para frenar un poco la vorágine. “Si bien Tandil es ciudad, el ritmo no es tan vertiginoso; se trabaja de otra forma, el foco está en el buen vivir, en los vínculos, en la vida familiar, a nivel laboral se respeta mucho la familia, se optimiza el tiempo y no para cargar las horas libres de más responsabilidades y deberes sino para disfrutar de la vida”, destaca Milagros Díaz Mathe, una comunicadora de 39 años que se mudó de zona norte a Tandil en 2018.

Se trata de una ciudad con la tranquilidad de un pueblo y con todos los servicios de Buenos Aires, a tan solo 309 km de CABA. Tandil tiene cine 3D, todos los bancos, colegio bilingüe, buen sistema de salud, gran presencia de marcas conocidas de diferentes rubros, múltiples bares y boliches que surgieron en los últimos años a raíz de la gran migración que registró la ciudad, potencial económico, oferta laboral y queda a una hora y media en auto de Mar del Plata.

Alquilar en Tandil: misión imposible

Según Ariel de Mayolas, broker de Century 21 Martone, Tandil es una de las ciudades del país en la que más crece la población: “Diariamente, se instalan entre cuatro y cinco nuevos medidores de luz, según datos de la Usina Eléctrica de Tandil. Para una ciudad de 150.000 habitantes, la creación de entre 1500 y 1800 nuevos hogares anuales, es un muy buen nivel de crecimiento”.

Sin embargo, la oferta inmobiliaria en alquiler es notablemente escasa ya que no llega a satisfacer la fuerte demanda que hay la ciudad. No obstante, se presenta como un escenario ideal para los desarrolladores que buscan invertir en residencias. “En Tandil tenemos una cantidad de entre 13.000 y 14.000 alquileres anuales tomados entre estudiantes y privados. Este año el número se agrandó muchísimo a 20.000 con los estudiantes que volvieron a la presencialidad más los nuevos. No hay tantas viviendas para solventar la demanda porque todavía queda mucha gente que falta alquilar. Se construye mucho edificio pero no están listos todavía. En este momento hay 20 edificios en construcción seguro, que en una ciudad de 150.000 habitantes es mucho”, apunta Antonio Comiso, directivo del Centro de Martilleros.

“Lo que más se alquila son las propiedades de uno y dos ambientes ambientes. Las casas más grandes cuando hay, vuelan. Pero no hay quien se dedique a construir esas unidades y las pocas que había que se mejoraron y conservaron son las que se siguen alquilando, no hay nuevas. Departamentos hay de todo tipo”, describe sobre la oferta disponible. Hoy por hoy, para satisfacer la demanda, Comiso detecta que al menos faltan agregarse al mercado 1300 viviendas.

¿Cuánto sale alquilar en Tandil? “Una casa estándar de 100 m² se alquila a $120.000 o $130.000 el mes. Mientras tanto, en los barrios cerrados se alquilan de $200.000 mensual para arriba. en cuanto a los departamentos, los de 90 m² se alquilan a $100.000 en una torre en el centro y para 150 m², $150.000 o $170.000 con cochera. “Las expensas en complejos sin amenities rondan los $1000 y los edificios que tienen, por ejemplo, ascensor ya tienen expensas de $5000 para arriba”, detalla Comiso.

La odisea de conseguir alquiler

Para los que apuestan por el cambio de vida y se mudan a Tandil, la adrenalina de conseguir una vivienda se vive desde una postura más extremista. “Hoy no hay casa para alquilar aunque vengas con todo el oro del mundo. Está todo alquilado y con precios muy altos en relación a los sueldos de Tandil. Por ejemplo, hoy el alquiler de un departamento de un dormitorio de 40 m² ronda los $45.000″, dice el ex palermitano Juan Jesús Pellegrini. En su caso, alquiló con su familia una casa con jardín desde que llegaron a la ciudad en 2008, contrato que renueva hasta el día de hoy, pero nunca lograron comprar.

La dificultad de acceder a un alquiler llega a ser un factor determinante para los argentinos que miran Tandil con buenos ojos. “Conozco muchas familias que tienen vacantes en colegios, ofertas laborales y lo único que los limita es el mercado inmobiliario”, cuenta Milagros Díaz Mathe. Al mudarse cuatro años atrás, la periodista cambió su vida en un complejo de departamentos de San Fernando por una casa con jardín y una vida al aire libre en Tandil. Como las familias que menciona, ella misma se vio obligada a anticiparse al problema y dice que alquiló la casa en la que vive un mes antes de lo que necesitaba por miedo a perderla.

Distinta fue la suerte de Gerardo Merello, ex vecino de la zona norte bonaerense, que se mudó con su familia a Tandil en el año 2004. “Alquilamos por dos años. Teníamos una quinta en Tortuguitas que alquilábamos para compensar los gastos y cuando definimos que nos quedábamos en Tandil, vendimos la quinta y con eso compramos un terreno cerca del casco urbano donde nos hicimos una casa”, cuenta el fotógrafo, aunque cuando él desembarcó en la ciudad de las sierras la oferta inmobiliaria era más amplia que ahora.

Los perfiles de quienes se mudan a la ciudad son varios, motivados por distintos alicientes. Los estudiantes son uno de los nichos más fuertes, ya que se radican allí dada la presencia de la Universidad Nacional del Centro de la Provincia de Buenos Aires (UNICEN). Tal es así que “las estadísticas de la UNICEN indican que en el año 2021 y 2022 tuvo un crecimiento del 100% en la cantidad de inscriptos”, dice el escribano Luis Inchauspe. Incluso al terminar las carreras, muchos jóvenes profesionales deciden seguir en Tandil. “Al ser una ciudad con una institución de este calibre, atrae muchos jóvenes y sus padres les buscan departamentos. “El mercado inmobiliario en Tandil es muy complejo, hay muy poco disponible. Como está la UNICEN hay muchos estudiantes, lo que implica que hay mucho alquiler para ese target pero cuesta conseguir algo para un grupo familiar”, analiza Díaz Mathe.

Además de la escasez, los precios altos son otro factor que dificulta la radicación. “Los alquileres están muy caros. Ha venido a vivir mucha gente de Buenos Aires, sobre todo después de la pandemia con la modalidad de home office, y vienen con sueldos de Buenos Aires -que son mucho más altos que los locales- y así las propiedades explotaron”, observa Pellegrini.

Turismo permanente: el enemigo de los residentes

Tandil es una ciudad que recibe turistas a lo largo de todo el año. En el último tiempo, “se han retirado departamentos de alquiler porque se dedicaron al turismo y se pasaron al alquiler temporario”, observa en diálogo con LA NACION Martín Díaz, titular de De Galvagni Díaz Estudio Inmobiliario. Según Comiso, este traslado de alquiler común a temporario perjudicó la situación porque disminuyó mucho la oferta de departamentos de 45 metros cuadrados, que son los que más alquilan los estudiantes.

“Desde la pandemia a la fecha, además de tener una gran migración de población estable, las plazas de ocupación en el sector fueron casi el 100%, con valores por encima de los históricos”, asegura Inchauspe. Por su parte, según analiza De Mayolas, al ser un destino turístico de cercanía, pero sin aeropuerto, todo el turismo llega por carretera. Es gente que proviene principalmente del AMBA y busca el alojamiento en cabañas y departamentos de alquiler temporario. “Este último perfil tiene una alta demanda insatisfecha, por lo que está en auge la compra de unidades de dos ambientes en complejos tipo condominio, para usufructo de alquiler temporario, como forma de ahorro productivo”, agrega.

La oportunidad de comprar

La demanda es evidente para Comiso: “Hay un nivel bastante bueno de compraventa, no tan fluido como en 2008 y 2009 pero venimos trabajando bien”. Además, aclara que junto con el crecimiento de Tandil, vino acarreado un aumento en el valor de las propiedades como es natural en toda expansión. Incluso pronostica que se avecina otro gran crecimiento ya que “Tandil está preparada para albergar unos 30.000 habitantes más”.

Terrenos

Quienes venden su casa y buscan comprar una propiedad para radicarse en la ciudad del Centinela, se encuentran con una oferta variada y con mayor disponibilidad que la de alquileres. “Lo que más se demanda son terrenos baldíos, cuyo valor promedio oscila entre los US$30.000 y US$55.000”, dice el escribano Inchauspe, quien agrega que los desarrolladores logran una rentabilidad entre el 15% y 25% y los inversionistas privados entre un 10% y 15%, siempre hablando por proyecto y en dólares.

“Con los loteos se van armando nuevos barrios en lugares más abiertos porque la posibilidad de conseguir un lote cerca del centro es complicado, dado que ya está casi todo construido. Alejarse implica no competir con constructores que buscan hacer edificios o complejos de departamentos ahí. Actualmente hay muchos proyectos en obra, por hacerse y lotes con viviendas para demoler”, detalla sobre el panorama de oportunidades constructivas Martín Díaz.

Departamentos y casas

Quienes buscan propiedades ya construidas, De Mayolas indica que se pueden encontrar departamentos de dos ambientes entre US$30.000 y US$90.000 y de tres ambientes en US$50.000 a US$150.000, según la zona y la calidad constructiva.

En cuanto a las casas, el titular de De Galvagni Díaz Estudio Inmobiliario separa la zona más económica de la más cara: “Una casa en el barrio económico La Movediza o por la zona del barrio Procrear que es intermedia ente La Movediza y Villa Italia en un lote 300 m² podés comprar una casa de 60 m² a estrenar a US$60.000. En Cerrito, se encuentran mejores casas de US$100.000 a US$140.000 por el mismo metraje o casas de 200 m² en lotes de 600 m² por un rango de precios de US$150.000 a US$200.000″.

“Con entre US$80.000 y US$120.000 podés comprar una casa de 90 m² con garage y en un buen lote”, dice Comiso sobre los alrededores de Tandil. Advierte que más alejado del centro, el valor de las propiedades aumenta. Por su parte, De Mayolas señala que los valores de las residencias premium pueden llegar a tocar el techo de los US$750.000.

También hay cuatro barrios cerrados, tres terminados más uno en desarrollo en este momento con lotes de 2000 y 3000 m². “Allí hay propiedades de entre US$300.000 y US$500.000 para casas de entre 200 y 300 m², o lotes de entre US$70.000 y US$80.000 para lotes de 2000 m²”, especifica Comiso.

Estilo de vida

“En Tandil hay menos de un 9% de desocupación y no hay villas ni cárceles. La percepción de inseguridad es muy baja y el clima social general difiere mucho del resto del país. Es un lugar tranquilo, que tiene muchas alternativas de empleo, una economía diversificada, una oferta educacional terciaria de muy buen nivel, un polo informático en pleno boom y una naturaleza bella que hace muy agradable la vida diaria”, sostiene Ariel de Mayolas, broker de Century 21 Martone.

Uno de los atractivos más fuertes es la posibilidad de vivir en una ciudad con todas las comodidades pero sin inseguridad. “Mis hijos de 6, 10 y 13 años se mueven muy sueltos, van a hacer compras solos y estamos tranquilos, no hay inseguridad”, apunta Pellegrini. Díaz opina lo mismo, y destaca que su primer año en Tandil ni siquiera cerraba su auto con llave.

Además, la cercanía del hogar al trabajo es incomparable con las largas distancias de Buenos Aires y las autopistas colapsadas a toda hora. “Nos encontramos con que teníamos dos horas más de día. Antes tardábamos una hora y pico en ir a trabajar y otra en volver. Acá estás a cinco minutos de tu casa, estés donde estés de la ciudad”, celebra Pellegrini sobre Tandil, que cumple con los requisitos del concepto Ciudad de 15 minutos. Este tipo de cercanía favoreció la vida en familia, otro aspecto que él buscaba reforzar en su núcleo. “Cuando nos mudamos, nos encontramos con un sueño que teníamos que era poder compartir los almuerzos en casa prácticamente todos los días y eso es un lujo. Cuando yo era chico, mi papá se iba a las ocho de la mañana y volvía a las ocho de la noche, y desde que vivo acá yo puedo tener más tiempo en familia y me parece súper enriquecedor”, explica.

El cambio de calidad de vida está fuertemente ligado al vínculo con la naturaleza que tienen los tandilenses. “Tandil posibilita una mejor calidad de vida con grandes superficies verdes públicas, planificados y puestos en valor por el Sistema Integrado de Espacios. Más de 60 kilómetros de sendas y circuitos, parques temáticos en las sierras y parques deportivos en la planicie. La ciudad ofrece naturaleza en todos los puntos cardinales a menos de 15 minutos”, resume la arquitecta Marisa Rosana Pernice, de PCH Desarrollos Inmobiliarios. Díaz Mathe reconoce que siempre fue poco deportista, “sin embargo, acá hago trekking o salgo a caminar. Lo que más me gusta es la calidad de vida que le estamos dando a nuestros hijos”, señala.

Tan fuerte es el cambio que muchos de los porteños que se trasladaron cada vez extrañan menos la ciudad de la furia. Por su parte, Pellegrini al principio tenía la necesidad de ir a CABA cada tres meses, meterse en un subte y sentirse “en casa”. En cambio, ahora solo va con su familia una vez por año en vacaciones de invierno. Del mismo modo se confiesa la periodista que trabaja haciendo comunicación institucional: “Pensé que me iba a costar mucho adaptarme, soy muy porteña y me gusta mucho Buenos Aires. Sin embargo, hoy no me veo volviendo. Conozco mucha gente que se mudó y que tampoco ve factible la vuelta”.

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