Mar del Plata: Comprar un departamento puede ser un buen negocio

Las oportunidades inmobiliarias se multiplican sobretodo si se dan, por ejemplo, en un destino turístico como la ciudad de Mar del Plata en donde un departamento de tres dormitorios se alquila a $35.000 la noche, los de dos dormitorios $20.000 y los de uno $15.000 la noche, aunque los precios pueden ascender según su cercanía al mar y descender si no se encuentran en el corredor turístico, según un relevamiento de Zona Prop.

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Otro dato que muestra el potencial del negocio es que la ciudad balnearia fue visitada por casi nueve millones de turistas en 2022.

“Es un destino en el que cada vez más micro desarrolladores, inmobiliarias o constructoras se dedican a reformar departamentos antiguos a nuevos, entregan las unidades completamente equipadas y obtienen rentas del 30% en dólares”, resume el negocio, Leandro Molina, director comercial de Zonaprop Argentina.

Si bien no se trata de una novedad, el negocio conocido como “house flipping” ganó protagonismo por varios factores en los últimos años. En pandemia se dispararon las búsquedas no solo en inmuebles de zona Norte de Buenos Aires con la movida al verde sino también en el interior del país. “Entre las ciudades más importantes, en nuestra plataforma se multiplicaron las visitas de propiedades ubicadas en Mar del Plata”, analiza el ejecutivo y reconfirma el fenómeno de emigrar a las ciudades del interior que generó la pandemia.

Este fenómeno se generó en un mercado en el que el precio de venta de las propiedades se desmoronó. “El departamento antiguo que estaba para reciclar se retasó entre un 30% y un 40% por debajo del valor de venta prepandemia y como históricamente los precios eran más altos, la gente se inclinó mucho a consultar”, observa Viviana Recanatti, broker de Century 21 Recanatti en Mar del Plata. “Además desde hace un tiempo que el dólar aumenta y cuando eso sucede la propiedad se desploma generando oportunidades de precios insólitos en este mercado”, agrega.

En este contexto, Mar del Plata se convierte en uno de los destinos predilectos de los inversores por la gran cantidad de departamentos antiguos que tiene la ciudad. “Hay mucha oferta de edificios de los años 70 con las típicas cocinas amarillas y baños rosas que antes se usaban para vacaciones y hoy están vacíos”, apunta Matías Sosa, titular del estudio inmobiliario homónimo.

Se trata de inmuebles en desuso o en mal estado publicados a valores de venta bajos. También están los casos de las propiedades que se heredan y están en sucesión o aquellas que pertenecen a familias que no veranean más en la popular ciudad balnearia. “Los publican en venta a valores a los que los inversores pueden acceder para reciclarlas porque prefieren vender a bajo precio y comprar uno en mejor estado invirtiendo una diferencia”, señala Javier Russich, titular de Russich Propiedades .

El negocio del reciclaje

La apuesta por comprar y reciclar una propiedad gana cada vez más adeptos. “Antes de la pandemia lo hacían muy pocos jugadores, entre cuatro y cinco, y hoy deben ser como 40 entre privados e inmobiliarias que apuestan a este negocio como inversión de capital”, define Leandro Bellucci, titular de Bellucci Propiedades, sobre la cantidad de jugadores que hoy se embarcan en la tendencia del house flipping.

Russich agrega que el negocio no es nuevo pero sí evolucionó y se adaptó a las nuevas tendencias: “Mejoró la calidad de materiales que se incorporan porque los inversores ahora contratan arquitectos que le dan un toque más moderno al departamento; por lo que ahora se ven departamentos que parecen ser de edificios nuevos pero que en realidad tienen 50 años”, reflexiona.

Sin embargo, quienes deseen apostar por este negocio deben tener en cuenta algunas premisas como por ejemplo: adquirir propiedades que estén entre 30 y 40 por ciento por debajo del precio base de mercado. En otras palabras, hay que comprar barato. Bellucci da un caso concreto: por un departamento de dos ambientes que en el mercado se publica a US$65.000, hay que ofertar entre US$45.000 y US$50.000 para que haya margen para la remodelación. “La clave está en saber cuál es el techo al que se vende la unidad en el lugar. Si sabés que el tope para los departamentos de dos ambientes es de US$75.000 en Mar del Plata y calculás el presupuesto para reciclarlo, podés identificar la oportunidad”, señala el especialista.

Los costos

Además de comprar inmuebles a precio de oportunidad, otro aspecto clave que define si el reciclaje es o no viable son los costos. Para “dar vuelta” una vivienda y transformarla a nuevo se necesita tiempo, conocimiento y dinero. Bellucci indica que remodelar una unidad de dos ambientes de 42 metros cuadrados cuesta entre US$15.000 y US$20.000, según el presupuesto que quiera destinar el inversor que lo recicle.

Hay distintas variables que hacen fluctuar el costo del reciclaje. Lógicamente, la exhaustividad de la remodelación es una de ellas. Si bien los costos son estimados, varias inmobiliarias coinciden en que el presupuesto base para reformar un monoambiente parte desde los US$14.000 en el caso de que sólo se incorporen calefactores y porcelanatos, y asciende hasta un promedio de US$20.000 en caso de usar materiales de alta calidad o de realizar un reciclaje completo de la unidad.

Cuando de remodelación es completa intervienen desde carpinteros, techistas, gasistas y electricistas hasta arquitectos. En la versión completa se incluye la renovación de cañerías, pluviales y desagües, cambio de cables de electricidad, aberturas, placares, cocinas, doble vidrio, luminaria, agregar aires de tiro balanceado o calefacción por radiadores en los edificios que no tienen equipamiento completo. “Se usa mucho mueble empotrado en el living-comedor o en el hall de distribución, porcelanato símil madera y otro brillante en baños, se suman muebles a medida en lugar de los clásicos vanitorys preestablecidos y grifería de buena calidad y también se redistribuye la cocina para que tenga un espacio dedicado al lavarropas, algo que los departamentos viejos no solían tener”, describe Russich.

Los costos también varían según la estructura que ampare al inversor. A diferencia de los privados, quien decide apostar a este tipo de negocio como inversor suele tener un equipo de trabajo ya formado, razón por la que siempre es más economómico que buscar profesionales particulares. “Tienen sus gremios organizados y no necesitan ponerse a buscar equipos. Esto les permite ahorrar tiempo y es lo que genera la rotación de inmuebles necesaria para que el negocio siga funcionando”, dice Russich.

Por otro lado, hay inversores que no reciclan unidades sino que se limitan a hacer home staging -es decir, poner a punto la decoración de la unidad para destinarla a la venta-. Es decir no los remodelan sino que pintan las paredes, decoran y equipan la unidad con muebles nuevos. Lógicamente, en este caso la rentabilidad del negocio es menor porque la calidad de la vivienda no se hace a nuevo. “Si comprás el departamento a US$50.000, gastás US$3000 en home staging y lo vendés a US$60.000, la ganancia es de US$6000 y la rentabilidad del 11%. Pero si lo reciclás completo la ganancia puede ser de entre el 20% y el 30%”, diferencia Bellucci.

Además, Sosa alerta la diferencia de garantía y calidad entre ambas propuestas: “Si lo hago nuevo sé que por años no va a tener problemas, en cambio si solo se pinta y decora al mes se puede reventar un caño y te enfrentás a un reclamo”

A la hora de hablar de precios Bellucci detalla que un monoambiente con balcón a la calle reciclado en Mar del Plata se vende entre US$48.000 y US$52.000 dependiendo de su ubicación; los de dos ambientes entre US$78.000 y US$82.000 y los de tres ambientes a un promedio de US$130.000, aunque varían mucho en el metraje. Además de mirar el valor de venta y el techo al que se podía vender, es importante a la hora de calcular la ganancia tener en cuenta también los gastos de inmobiliaria: el 6% entre la compra y la venta, de escrituración y del pago de Ganancias.

El tiempo, destaca Sosa, es otro aspecto relevante. “Las unidades recicladas nunca duraron más de un mes en el mercado y por lo general se venden a la semana o diez días. La clave del negocio de fix and flip es salir cuanto antes del negocio: comprarlo, refaccionarlo, venderlo barato y hacer la ganancia”. En términos de plazos, cada inversor tiene su ritmo, aunque los especialistas concuerdan en que desde la compra de la unidad en detrimento hasta su venta ya reciclada deberían pasar no más de seis meses para lograr el objetivo de una ganancia del 30%.

Una ventaja a resaltar de renovar las unidades es que “como el departamento está refaccionado no hay tanto margen de negociación, entonces quizás una publicación de US$80.000 se vende a US$77.000″, destaca Sosa.

El desafío de encontrar la oportunidad

Una de las patas fundamentales del negocio es la red de contactos que se forjó en la zona balnearia para conseguir los precios de oportunidad. Bellucci explica que estas oportunidades no están en los portales sino que las inmobiliarias circulan los avisos entre ellas cuando aparece una oferta y así se le ofrece al inversor o comprador directamente antes de que se incorpore a un catálogo. Si un particular quiere entrar en el negocio por su cuenta, lo ideal sería que tenga un par de inmobiliarias de confianza que estén alertas para pasarle las ofertas que surjan.

¿Por qué un comprador elegiría un departamento reciclado en un edificio antiguo en lugar de uno nuevo? La respuesta está directamente vinculada con el dinero. “Un departamento de dos ambientes nuevo se vende por encima de los US$100.000, un valor que no todos puede acceder, pero uno reciclado está por debajo de ese valor”, resume Recanatti. En ese marco, Molino, de Zona Prop afirma que “con este fenómeno se amplió el mercado de potenciales compradores en Mar del Plata”.

Sin embargo, hay que aclarar que no por ser un edificio antiguo, el mantenimiento será más barato. La Martillera de Century 21 indica que las expensas en los edificios nuevos se justifican con los amenities y en los edificios antiguos lo hacen por igual debido a la mayor cantidad de reparaciones que requieren. En la zona céntrica de la ciudad, un monoambiente paga aproximadamente $6500 de expensas, un dos ambientes entre $10.000 y $13.000 y un tres ambientes hasta $15.000.

Una demanda infinita

La otra pata del negocio es la fiebre de la demanda que tienen los departamentos en esta ciudad costera. “El comprador es alguien que no es de Mar del Plata, que no tiene tiempo para comprar una unidad vieja y repararla y en cambio necesita una propiedad lista para habitar”, señala Russich, y agrega que entre el 80 y el 90% de los compradores de viviendas recicladas provienen del interior de la Provincia de Buenos Aires -como La Plata, Dolores y Ensenada- y sobre todo del sur del conurbano por efecto cercanía.

La naturaleza turística de Mar del Plata es el eje sobre el que gira el negocio y lo mantiene en funcionamiento. Es así que las zonas de moda son las que registran la demanda más alta, como el centro, más especificamente la Plaza Colón, la ex terminal, el Torreón del Monje y Paseo Aldrey.

La zona es un componente fundamental para que funcione el negocio. Sosa explica que “de los inversores marplatenses casi ninguno compra casas o PHs porque a un departamento solo refaccionás su interior mientras que en la casa también hay que hacer la fachada, el parque y el techo. Además, las casas no suelen estar en zonas turísticas”.

Leandro Molina de Zonaprop señala que otro negocio es al que apunta el inversor que busca amortizar su compra y lo destina al mercado del alquiler todo el año: “Mar del Plata es una ciudad que recibe muchos estudiantes y muchos propietarios se los alquilan de marzo a diciembre durante el ciclo lectivo y después de diciembre a marzo lo alquilan a turistas en temporada alta de verano”. “Esquema de alquiler temporario a lo largo del año puede dar como resultado rentas de entre un 6 y 7 por ciento, superior al 2 a 3% que rinde un alquiler tradicional”, agrega Sosa.

Por otro lado, “hay muchos padres que compran para que sus hijos vengan a estudiar y evitarse el alquiler de cinco o seis años. Hacen la inversión y cuando terminan sus estudios lo alquilan y obtienen a cambio una renta”, asegura Russich. Por supuesto que también hay una porción de compradores que invierten en la ciudad por el amor a su encanto.

Los tres casos aprovechan una de las grandes ventajas de alquilar una unidad reciclada: se entregan completamente equipadas. “Los departamentos reciclados se entregan con heladera, lavarropas, sommier, microondas, mesas de luz y más, entonces el que lo usa como inversor tiene que poner vajilla, wifi y televisión y ya lo puede alquilar”, explica Russich.

Más allá de este negocio, Viviana Recanatti de Century 21 observa la prosperidad del mercado inmobiliario marplatense. “Nos encontramos con que la ciudad está mutando, los chalets de piedra se están demoliendo y se están construyendo muchos edificios de arquitectura moderna en el corredor turístico. La construcción está súper en auge porque es conveniente por el valor de los materiales”, afirma.

Sin ir más lejos, hace pocos meses se anunció la construcción del Distrito de Arte y Diseño (DAD). Se trata de un complejo al lado del Mar del Plata Golf Club que superará los 120.000 m² incluyendo los espacios comunes distribuidos en seis edificios de lujo. El proyecto de US$100 millones de inversión comenzará a construirse a mediados del 2023 y su ubicación permitirá la venta de sus unidades de alta gama con financiamiento, a aproximadamente entre US$1800 y US$2500 el metro cuadrado.

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