Los secretos detrás de los ciclos inmobiliarios que anticipan dónde aumentarán las propiedades y por qué

En un mercado inmobiliario dinamizado por el impulso del crédito hipotecario, saber dónde y qué comprar es clave, y entender ciertas dinámicas de precios también. “Estamos viviendo un momento donde tanto los valores de publicación como los precios de cierre están mostrando una suba,producto de un microclima de crecimiento del mercado inmobiliario, donde se confluyen muchos factores”, señala Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima y explica que el principal driver es que los precios “siguen históricamente bajos”. A eso se suma el cambio de expectativas, el impacto de los créditos hipotecarios y del blanqueo, “que ha demostrado ser bastante exitoso”.

En ese contexto, los brokers coinciden en que a la hora de decidir qué comprar y dónde hay que diferenciar entre propiedades de tickets altos o bajos. ¿Por qué? Las propiedades que reaccionan primero a la suba son las más caras.

“Cuando suben los precios, el aumento es más lento en los barrios donde el m² es más bajo y más rápido en los barrios donde están los tickets más altos”, responde Martín Boquete, director de Toribio Achával. Desde otra arista, Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin complementa el análisis: “Siempre que bajan los precios del mercado, lo hacen más rápido en las zonas baratas mientras que en las más caras bajan menos y más lento.

Daniel Bryn, socio de Zipcode, comparte la mirada de Boquete y detalla: “Lo primero que sube son los inmuebles ubicados en barrios como Palermo, Barrio Norte, Recoleta o Belgrano y, las zonas de menor valor también experiementan un aumento de precios, pero después de un tiempo de recuperación del mercado”.

“Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez son barrios que siempre reaccionan bien ante cambios positivos del mercado y donde esperamos que el valor de las propiedades se vea impulsado con la llegada de los créditos hipotecarios”, agrega Lisandro de Achával, director de Achával Cornejo.

El atractivo de todas estas zonas radica en la infraestructura y conectividad como “los medios de transporte, los servicios sanitarios, la oferta educativa y la seguridad”, detalla Obetko. Además, explica que estos barrios tienen un valor intangible, vinculado a que vivir en ciertos lugares como Palermo es “cool”.

Por su parte, los barrios menos demandados aumentan de precio, pero el derrame en la suba tiene lugar después de un tiempo, sobre todo, teniendo en cuenta que los requisitos que hay que cumplir para solicitar un crédito hoy siguen siendo altos y los sueldos no han subido al ritmo de la inflación. “Generalmente, el ingreso promedio en esos barrios es bajo, por lo que no todos califican para un crédito, en el que se pone como condición que la cuota represente no más del 25% del sueldo”, explica Bryn y detalla: “En la época de los créditos UVA de Macri si en el mes uno aumentaba en Palermo, en otros barrios más periféricos el aumento llegaba seis meses después”.

De todas formas, ese aumento en los precios no será inmediato, ya que, como explica Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario: “El mercado todavía está bajo, en los próximos dos años vamos a tener un aumento del 20/25% en dólares de los valores”. Por lo pronto, lo brokers concuerdan en que ya se ven menos márgenes de contraoferta (5%), por lo que, los precios de cierre terminan cercanos a los valores de publicación. “El propietario ve que el mercado se está reactivando, observa más movimiento y visitas a sus propiedades, por lo que se planta más firme en la negociación”, explica Franco Moretti, broker de Di Mitrio Inmobiliaria y agrega: “Un departamento que estábamos publicando en US$75.000 se terminó cerrando en US$73.000, cuando antes se publicaba más barato y se vendía por US$60.000″.

El costo de construcción en dólares es otro responsable del aumento de los precios , ya que se trata de un índice que según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, “acumula un crecimiento en dólares de entre el 60 y 70% en lo que va del año”. De esta manera, los nuevos emprendimientos inmobiliarios salen a valores más altos y elevan el precio de los usados también.

Zonas aledañas que se podrían reactivar

“Apareció un comprador nuevo que antes no existía, que estaba fuera del mercado desde el 2018″, asegura Gómez Picasso y explica que, desde ese año hasta abril del 2024 -época en la que dejó de haber crédito hipotecario en la Argentina-, quienes compraban una propiedad eran los inversores o quienes tenían suficientes ahorros para pagarlas al contado. Ese público accedía a la compra de inmuebles que estaban ubicados en los mejores barrios con los valores más altos, por lo que los precios en esas zonas no bajaron tanto.

Ahora bien, desde que llegó el crédito hipotecario el mercado inmobiliario cambió y los brokers coinciden en que las operaciones crecerán. “Se agregan a la demanda personas que sin la herramienta de los préstamos quedaban afuera de toda posibilidad de compra, por lo que el mercado se multiplicará”, asegura Boquete, de Toribio Achával. De todas formas, aclara que las condiciones para sacar un crédito hipotecario hoy todavía son altas, pero a medida que bajen las tasas de interés o que cambien los costos de precancelación, se dinamizará la demanda en otros barrios y los precios también subirán en lugares menos demandados hoy en día.

El nuevo comprador que se sumó a la jugada con la salida de los créditos hipotecarios podrá acceder a la compra de una vivienda, pero “cuando terminan de definirles cuánto les pueden prestar, en muchos casos no les alcanzará para comprar en Palermo, Recoleta o Núñez, por lo que buscarán en barrios más económicos”, detalla Obetko. Si se suma el dato de que los precios de publicación de las propiedades subieron un 7,2% desde octubre de 2023, según datos de Zonaprop, la migración o interés por barrios de ticket más bajo se vuelve algo más probable.

Esto puede hacer que quienes estén interesados en Palermo que tiene un m² promedio de US$3212, busquen propiedades en el vecino Chacarita, que defiende valores un 20% más bajos (US$2557), barrio que se ha posicionado por su capacidad para crear su propio miroclima con oferta gastronómica y vida nocturna.

Este fenómeno también podría replicarse para la demanda fanática de Belgrano en donde las propiedades rondan los US$3030/m² y que, ante la imposibilidad de llegar al ticket que promedian estas unidades, opten por zonas aledañas como Villa Urquiza (con un m² a US$2551). Lo mismo podría ocurrir para los que pusieron un ojo en Villa Devoto (con un m² a US$2477) y que ahora se interesen por su vecino Villa del Parque (US$2096 el m²).

Se trata, en definitiva, de barrios cuya demanda podría aumentar y, por tanto, poco a poco, impactar en el precio de las propiedades. “El crédito hipotecario puede redefinir el mapa de la demanda convirtiendo en más buscadas a zonas que hoy no lo son y logrando que, a la larga, suban los precios en todos los barrios”, concluye Boquete.

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