Los precios de las propiedades ya cayeron casi un 40% en Gran Buenos Aires, es su valor más bajo en 12 años
Los departamentos usados acumulan un descenso más pronunciado en los últimos tres años
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Para LA NACIONDelfina Casali
La baja de los precios de los inmuebles no da tregua. Aunque lentamente la cantidad de escrituras que se firman por mes se empieza a estabilizar y evidencia una recuperación pospandemia, en septiembre, el valor de publicación de los departamentos usados en el Gran Buenos Aires (GBA) acumuló una caída del 38,75% en los últimos tres años.
De acuerdo a un informe realizado por Reporte Inmobiliario, el valor promedio de las propiedades registrado en 13 localidades del primer cordón bonaerense cayó un 18,81% desde septiembre de 2020. Así, para encontrar una promedio similar en el mismo mes de años anteriores habría que retrotraerse a 2010, ya que desde 2011 en adelante el precio pedido por m² fue superior al actual.
De esta forma, si se observa solo septiembre de cada año, el valor promedio que arrojó el mes pasado es el más bajo de los últimos 12 años, según el relevamiento de valores de departamentos usados que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde septiembre de 2008 en el GBA. Las únicas cotizaciones que se encuentran por debajo de la actual son las registradas en 2009 y 2008.
“La fuerte baja de precios en propiedades del GBA ya generó demanda a diferencia de lo que pasa en la Ciudad, por eso podría observarse un leve repunte de escrituras en la Provincia de Buenos Aires”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, aclara: “No debemos olvidar que el GBA fue muy beneficiado por el efecto pandemia, con gente que migró a las afueras de Capital Federal y la baja coyuntural de los costos de construcción en dólares, hecho que motorizó la venta de terrenos”.
En ese sentido, señala que “se observan movimientos de precios diferenciales”. “Así como los departamentos cayeron en promedio 40%, se podría decir que hay productos que aumentaron un porcentaje similar en el mismo período, como por ejemplo los terrenos en barrios cerrados”, precisa.
La caída por zonas
El informe analiza el valor del m² de departamentos de dos o tres ambientes usados ubicados en Avellaneda, Quilmes, Lanús, Lomas de Zamora, La Plata, Ramos Mejía, Haedo, Morón, Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre. El precio promedio de un m² en GBA Sur alcanza los US$1090; en la zona Oeste, asciende a US$1290 y en el corredor Norte, a US$1955.
De las zonas relevadas, el precio más bajo se ubica en La Plata, donde un m² se paga alrededor de US$1050. Hace un año, costaba US$1205. En tanto, el valor más alto hoy se encuentra en Martínez: el m² cuesta US$2220, por debajo de los US$2510 pedidos hace un año atrás.
En la zona media de precios se encuentran Olivos (US$1965/m²) y Tigre (US$1510/m²), donde hace un año un m² se pagaba US$2245 y US$1630 respectivamente. En San Isidro, que en diciembre de 2018 evidenció un pico con un valor de US$3015/m² y se ubicaba por encima del resto, se observa una caída importante: hoy el m² se paga US$2080, menos que en Martínez y Vicente López.
Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria O’Keefe, especializada en el GBA, lleva su propia estadística y también evidencia la caída de los precios de las propiedades: en 2018, antes de la pandemia de coronavirus, el valor promedio del m² que manejaba giraba en torno a los US$1950, mientras que actualmente se ubica en US$1600.
“La tendencia a la baja tiene que ver también con los desarrollistas, a quienes hoy, por una cuestión de mercado, no les queda otra que seguir bajando los precios”, analiza el especialista. En este contexto, afirma que existen oportunidades en productos terminados así como en pozo. “Tenemos varias operaciones cerradas en el orden de los US$1400/m²”, indica y asegura que esto representa una oportunidad para inversores, que pueden adquirir un inmueble por un ticket más bajo y obtener una mejor rentabilidad. Además, de cara a la “nueva normalidad”, anticipa que la demanda empieza lentamente a crecer, aunque no tanto en las zonas urbanas.
Las causas
Al referirse a los motivos por los que el valor del m² registra una caída tan significativa, Gómez Picasso sintetiza: “Es por falta de demanda”. En ese sentido, remarca que 2019, antes de la llegada de la pandemia, “había sido el peor año en ventas desde que hay registro”. A ese panorama, se le sumó más tarde el factor coronavirus y el escenario empeoró.
¿Cuáles son las causas? Para el especialista, hay muchas, pero destaca la ausencia de créditos hipotecarios, la sanción de la nueva Ley de Alquileres -que impulsó a propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler y aumentó el stock de unidades en venta-, la caída del salario medido en dólares y la inflación. Por último, se refiere al futuro y anticipa que, en este contexto, es esperable que en el corto plazo haya “otro fuerte proceso de polarización de precios como se dio a partir del año 2001-2002″. “Se verán inmuebles de segmentos más bajos con caídas más pronunciadas y los segmentos de mayor calidad defendiendo mejor sus cotizaciones”, anticipó.
Por Delfina Casali
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