Los precios de las propiedades llevan 31 meses consecutivos de caída en la Ciudad

Mientras la Capital Federal se vuelve un muestrario de carteles de propiedades en venta, el valor del metro cuadrado no resiste: hace 31 meses consecutivos que los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) caen. En este escenario, el stock se acumula y, ante la pérdida de poder adquisitivo y la falta de acceso a créditos hipotecarios, la cantidad de unidades retasadas a la baja cada vez es más grande.

Según se desprende del index que realiza mensualmente ZonaProp, actualmente, el precio del m² de un departamento en CABA se ubica en US$2380 y desde marzo baja más de un 0,6% cada mes. En lo que va de este año, los precios de venta acumulan una caída del 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan un descenso del 15%. En aquel período, el metro cuadrado llegaba a los US$2800.

Así, una unidad de dos ambientes y 50 m² con un balcón de 5 m² cuesta, en promedio, US$123.846 y una de tres ambientes, 70 m² y un balcón de 7 m² asciende a los US$176.477. Hay un dato que pone en evidencia el complejo panorama que atraviesa el mercado inmobiliario: mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto y el 81% de las zonas demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso.

La situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y trae una oportunidad para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en una propiedad. Es que, en los últimos seis meses, el 34% del total de los departamentos disponibles fueron retasados a la baja. Se trata de una tendencia que se encuentra en aumento desde 2018. Actualmente, el descuento promedio efectuado sobre estos avisos es de un 8,3% durante el último semestre.

De acuerdo al valor actualizado del metro cuadrado, este es el ranking de precios de ZonaProp según los barrios:

• Puerto Madero (US$5545/m²)
• Palermo (US$3071/m²)
• Belgrano (US$2951/m²)
• Saavedra (US$2451/m²)
• Almagro (US$2264/m²)
• Barracas (US$2156/m²)
• Boedo (US$2123/m²)
• Villa Real (US$1959/m²)
• La Boca (US$1664/m²)
• Lugano (US$1143/m²)

Mientras tanto, la rentabilidad anual crece de forma progresiva y se ubica en 3,03% anual. El indicador se recupera debido a la baja de los precios de venta, que a su vez empuja la relación entre alquiler y el precio hacia arriba. Así, actualmente, el tiempo requerido para recuperar la inversión desciende: se necesitan 33 años de alquiler para amortizar la compra de un departamento en CABA, un 24% menos que hace un año. El dato interesante para los inversores es que hay algunos barrios que arrojan mejor retorno que otros, estos son Lugano (4,3%), Parque Patricios (3,6%) y Constitución (3,6%).

¿Qué pasa con los alquileres?

Mientras las propiedades se desvalorizan, los precios de los alquileres no encuentran su techo. En octubre, los valores aumentaron 3% por encima del mes anterior. De esta forma, acumulan una suba del 43,1% en lo que va de 2021.

Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un valor promedio de $43.899 por mes. En tanto, una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $61.326 mensuales. De acuerdo a su tipología, los departamentos a estrenar son aquellos que más aumentan en comparación con el resto.

El informe de ZonaProp precisa, además, que en los últimos 12 meses el precio medio de los avisos de alquiler subió un 51,8% por encima de la inflación (51,1%) y del Índice de Contratos de Locación que elabora el Banco Central y con el que se ajustan los contratos firmados hace un año (49,5%).

De acuerdo a los valores promedio de los alquileres, este es el ranking de precios en los distintos barrios:

• Puerto Madero ($90.759 pesos por mes)
• Núñez ($51.011 por mes)
• Palermo ($50.345 por mes)
• Recoleta ($46.057 por mes)
• Caballito ($43.339 por mes)
• Parque Patricios ($42.210 por mes)
• Mataderos ($41.107 por mes)
• Balvanera ($39.263 por mes)
• La Boca ($34.362 por mes)
• Lugano ($29.484 por mes)

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