Inquilinos que renuevan: los motivos por los que el alquiler puede aumentar hasta 5 veces de un tirón

“No me renovó el contrato”, “Está todo re caro y no encuentro nada” y “No sé dónde voy a vivir ahora” son frases que resuenan más que nunca en la Argentina. El mercado de alquileres atraviesa una de sus peores crisis con una oferta que tiende a cero y aumentos que perforan las nubes. Después de la sanción de la modificación de la ley que pretendía revivirlo, el estado de alarma no cesó y el mercado descubrió que tenía un fondo más profundo al que podía caer.

Los contratos de alquiler que se firmaron en los primeros meses de la ley 27. 551 de julio del 2020 y que hoy llegan a su fin salen al mercado con un valor aproximadamente cinco veces más alto del precio que los inquilinos venían pagando.

“Un inquilino que alquilaba un departamento de tres dormitorios con cochera sobre Olleros y pagaba $120.000 por mes, cuando se le termine el contrato el propietario le va a pedir por el mismo departamento $650.000. Lo mismo pasa con un departamento de las mismas dimensiones en una torre de Belgrano, que hasta el final del contrato pagaba $200.000 por mes y ahora esa misma vivienda salió al mercado por $800.000″, ejemplifica con dos casos reales Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Es decir que si a un inquilino se le está por terminar el contrato y quiere quedarse en el mismo departamento para una renovación, puede que el dueño le pida el quíntuple de lo que paga actualmente. La desesperación de quienes se quedan sin donde vivir es tal que muchos recurren a maneras creativas y difunden jingles en sus redes sociales para, con un toque de humor, difundir su búsqueda.

Los motivos del salto

¿Por qué el salto es tan grande? Para la especialista se reduce a tres factores: inflación, escasez y un marco regulatorio que desfavoreció al mercado.

Los contratos firmados bajo la ley sancionada en pandemia se actualizaban una sola vez por año en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), que corre por detrás a la inflación y cuyo cálculo está dos meses atrasado al momento de hacer el ajuste. Durante estos tres años, la voz de los propietarios hizo eco en el mercado y reclamó que los alquileres son el único servicio que aumenta una vez al año.

Este escenario está íntimamente ligado al panorama inflacionario. Al contemplar que la inflación interanual de septiembre llegó al 138,3%, para los propietarios representó una pérdida significativa de la rentabilidad y dejó de ser un negocio.

Es por este motivo que muchos propietarios que ofrecen su vivienda en alquiler tradicional intentan anticiparse a la inflación que va a haber durante el año y que el precio quede congelado. La actualización anual, entonces, eleva la barrera de entrada y dificulta el acceso a la vivienda.

Por esa razón es que el precio de mercado al que se ofrecen los pocos alquileres tradicionales crece mes a mes por encima del aumento general de precios. Según un informe de Mercado Libre, el precio que piden los dueños de una unidad en el Área Metropolitana de Buenos Aires para iniciar un contrato incrementó más del 20% en octubre.

La sensación de los inquilinos es que hoy las inmobiliarias se aprovechan del caos para cobrar cifras desopilantes, pero la realidad es que no solo entra en juego la inflación y la desactualización de los precios sino también la ley de la oferta y demanda. Al haber tan pocas unidades que se ofrecen en alquiler con contratos tradicionales, una sobreoferta de alquileres temporarios que desabastecen el mercado tradicional y en simultáneo una demanda altísima de personas en busca de un hogar, los precios reaccionan ante la escasez y se disparan, explica Balayan.

El flagelo de la escasez se intensificó cuando empezó a regir la modificación de la ley de alquileres este 17 de octubre. “Como la norma prohíbe ofrecer y realizar los alquileres en dólares, la semana pasada hubo un éxodo de publicaciones en los portales inmobiliarios”, señala la especialista, hecho que cobra sentido cuando se contempla que entre el 60% y 70% de la oferta publicada en Zonaprop estaba en dólares. Una semana después de la sanción de la nueva norma, cayó la oferta de alquileres en portal del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) 44%. La misma tendencia se replicó en otros portales:

• Zonaprop -8%
• Argenprop -6%
• Mercado Libre -13%
• Cabaprop -44%.

En su experiencia, Verónica Balayan convalida este desabastecimiento: “En las buenas épocas allá por el año 2008 ingresaban a la inmobiliaria aproximadamente 15 inmuebles en alquiler por mes de los cuales cerrabas 10, en cambio este mes solo ingresó uno”.

Se remonta también a sus inicios en la profesión y compara el escenario de la hiperinflación de 1989 con la actualidad. “Durante la hiperinflación de Alfonsín había aumentos de 200% por mes, los contratos se actualizaban de forma mensual por la inflación y el mercado no se retrajo como ahora. A lo sumo el inquilino expresaba que no podía pagarlo y llegaba a un acuerdo intermedio con el propietario”, dice. Opina que el marco regulatorio que empezó a regir desde 2020 y continúa hoy bajo otra etiqueta es parcialmente responsable porque determina la periodicidad de los ajustes, obliga a acatar un índice nacional determinado y prolonga un año de más los contratos.

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que en ese entonces “la ley 23091 permitía ajustes mensuales y dicha actualización debía indexarse exclusivamente a índices oficiales que publicaran los institutos de estadística y censo de la Nación y de las provincias, como el INDEC”. La última modificación de la ley el pasado octubre obliga a indexar el contrato al coeficiente Casa Propia, que al igual que ICL, corre por detrás al avance de la inflación.

La herramienta para evitar salir del apuro

La fiebre por conseguir un departamento está fuera de control y los inquilinos convalidan el precio que encuentran en tiempo récord con tal de asegurarse un techo. “Este mes publiqué un departamento de dos ambientes en Las Cañitas por $300.000, recibí 15 consultas, realicé cinco visitas en un día lluvioso y cerré el contrato de alquiler, todo en menos de 10 horas”, dice Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Al finalizar los contratos, los inquilinos pueden pasar meses en busca de un departamento donde vivir. La desesperación de no encontrar una opción viable puede aliviarse con una herramienta legal y gratuita que permite prolongar por pocos meses el contrato.

Para los propietarios, es una herramienta que les permite actualizar el valor del alquiler por períodos más cortos que los que dicta la ley mientras que conservan un buen inquilino y no jugar a la lotería al tomar otra persona que quizás no paga a tiempo o que daña la propiedad en su estadía.

“En este contexto inflacionario, conviene hacer prórrogas por tres meses que acompañen el avance de la inflación”, dice Enrique Abatti, y agrega que si el inquilino no convalida ese precio, se va y por la poca oferta es probable que aparezca otro enseguida.

A su vez, aclara que “durante la prórroga no se pueden hacer aumentos escalonados, entonces si se prorroga por un año te queda el contrato planchado por ese plazo”, por lo que recomienda hacer por plazos cortos para actualizar periódicamente el valor del alquiler. En otras palabras, inquilino y dueño pueden hacer una prórroga cada mes, trimestre, año o plazo que crean conveniente para no perder contra la inflación ni tener retenida por mucho tiempo la propiedad. Cabe resaltar que últimamente se hacían prórrogas de seis meses pero dada la rápida devaluación los propietarios eligen hacerlo por plazos más cortos.

Por fuera de la ley, hay casos en los que se prorroga el contrato -por ejemplo- un año, pero las partes acuerdan ajustar cada determinada cantidad de meses el precio del alquiler en función del avance de la inflación.

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