Los tres motivos por los que el precio de las propiedades volvió a subir en el mundo
A pesar de las altas tasas de crédito, el valor al que se venden las propiedades sube de forma sólida en Europa y Estados Unidos
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En algunas partes de San Francisco, el mercado inmobiliario está en una situación desesperada. Consideremos el ejemplo de un elegante departamento cerca del Ayuntamiento, con mesadas de cuarzo y una terraza en la azotea, que en 2019 se vendió por US$1,25 millones. Hoy no. Después del caos de la pandemia de covid-19, el Ayuntamiento ahora pasa por alto el foco de los problemas de drogas de la ciudad. Cada noche se desarrollan escenas bíblicas de anarquía y sufrimiento humano. El piso ahora está en venta por US$769.000 y aún no se ha vendido.
Sin embargo, lejos de sus distritos problemáticos, el mercado inmobiliario de San Francisco vuelve a ser sólido. Los precios han aumentado un 3% desde el mínimo alcanzado a principios de este año. Las propiedades en las zonas más elegantes de la ciudad se venden muy por encima del precio de venta. En la cercana San José, en Silicon Valley, los precios de la vivienda han subido un 8% desde su punto más bajo. La historia es similar en todo el mundo rico: focos de debilidad, pero una fortaleza general sorprendente.
Las cifras de la sucursal de la Reserva Federal en Dallas sugieren que los precios mundiales de la vivienda aumentaron un 1,3% entre el primer y el segundo trimestre de 2023. Las estimaciones para los meses más recientes apuntan a un nuevo aumento. En términos de efectivo, esto los sitúa en línea con el máximo anterior alcanzado en 2022. Ajustados a la inflación, han caído menos del 5%. Eso palidece en comparación con la caída del 13% entre el máximo y el mínimo que siguió a la crisis financiera de 2007-2009, y que también duró mucho más.
Incluso en lugares donde el mercado inmobiliario se volvió loco durante la pandemia, lo que llevó a la gente a esperar una caída, los precios son ahora más altos de lo que muchos temían. En Gran Bretaña, un índice de precios de la vivienda elaborado por Halifax, una sociedad de construcción, aumentó un 1,1% en octubre, desafiando las expectativas de los economistas de una caída mensual del 0,4% (aunque el número de transacciones es inusualmente bajo). Los datos de Zillow, un sitio web de vivienda, indican que los precios de las viviendas en Estados Unidos son casi un 2% más altos que hace un año. Una encuesta reciente realizada por Bloomberg, una firma de datos financieros, sugiere que los precios de las viviendas en Australia pueden aumentar un 7,7% este año.
Todo esto ha tomado por sorpresa a la mayoría de los economistas. Desde principios de 2022, los bancos centrales del mundo rico han aumentado las tasas de interés en un promedio de cinco puntos porcentuales. Los economistas pensaban que los precios de las viviendas se desplomarían a medida que el poder adquisitivo de los compradores disminuyera, los deudores hipotecarios tuvieran dificultades para pagar sus deudas y la economía se desacelerara.
Los motivos de la suba de precios de las propiedades en el mundo
Sin embargo, hay tres factores que explican por qué los mercados inmobiliarios hasta ahora han ignorado las tasas más altas.
1. Cambio en las preferencias
El primero es un cambio en las preferencias. La pandemia parece haber vuelto a las personas más ermitañas: trabajan más desde casa y dedican relativamente más tiempo al entretenimiento en casa que a salir. De este modo, la gente valora más su espacio vital, lo que aumenta la demanda de vivienda. Esto detiene las caídas de precios.
2. Mercado hipotecario modificado
El segundo factor es un mercado hipotecario modificado. En algunos países, como Estados Unidos y Dinamarca, desde hace mucho tiempo es común pedir préstamos a tasas fijas, lo que permite a las personas protegerse de los aumentos de tasas de los bancos centrales. En los años previos a 2022, los hogares de otros países cambiaron en la misma dirección. Entre 2011 y 2021, la proporción de hipotecas en los países de la Unión Europea a tipos variables cayó de casi el 40% a menos del 15% (aunque parte del resto son fijas solo por unos pocos años). El efecto ha sido retrasar el impacto de las subidas de tipos. Desde 2021, la tasa hipotecaria promedio en el mundo rico solo ha aumentado la mitad que la tasa oficial promedio de los bancos centrales.
3. Las finanzas de los hogares
Las finanzas de los hogares también hacen que los crecientes costos de los intereses sean más manejables: el tercer factor que respalda los precios de la vivienda. Tras la crisis inmobiliaria que comenzó en 2007, muchos gobiernos introdujeron regulaciones más estrictas, dejando fuera a los prestatarios menos solventes. A las personas más ricas les resulta más fácil hacer frente a facturas con intereses más elevados. Además, muchos prestatarios todavía cuentan con grandes “ahorros excedentes” acumulados durante la pandemia, que pueden utilizar para realizar sus pagos. Las últimas estimaciones sugieren que, en el país rico promedio fuera de Estados Unidos, estos ahorros todavía representan el 14% del ingreso disponible anual.
¿Podría simplemente retrasarse el dolor del mercado inmobiliario? Las hipotecas con arreglos a corto plazo expirarán pronto. Entonces los hogares necesitarán refinanciar, posiblemente a las altas tasas actuales. Si la inflación sigue siendo rígida, es posible que los banqueros centrales tengan que subir las tasas aún más. El exceso de ahorro eventualmente se agotará, y un aumento del desempleo, vinculado a una economía débil, también pondría en peligro a algunos propietarios. Pero por ahora, el mundo rico está muy lejos del Ayuntamiento.
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