Los barrios en los que hay departamentos “baratos” y están a pasos de las zonas más caras de la ciudad
Los barrios con el metro cuadrado más caro de la ciudad, como Puerto Madero, Palermo y Caballito, se expanden hacia zonas adyacentes, reposicionándolas con nuevas propuestas inmobiliarias a precios accesibles.
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
Los desarrolladores hablan de “efecto derrame”. De esa forma, se refieren a los barrios beneficiados por cercanía con zonas premium, que se extienden más allá de sus límites. Hay varios en Buenos Aires que hoy se proponen como una oferta accesible frente a los otros que ya están consolidados y que, a valores altos, sacian una demanda del segmento socioeconómico ABC1.
Desplegado el mapa de CABA y con las cifras de algunos de los portales especializados, es posible, sino descubrir cuáles son y dónde están, al menos orientarse. Zonaprop, por ejemplo, ubica en octubre a Puerto Madero y Palermo como los dos barrios más caros de la ciudad, con valores por m² de UU$6364 y US$3212 en pozo respectivamente.
Con la mirada en el mapa entonces, Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon, desarrolladora con emprendimientos en distintos puntos de la Capital, afirmó que San Telmo es uno de los barrios fronterizos que forma parte de esta tendencia y destacó su cercanía con el casco histórico por el interés turístico que despierta junto con su conectividad e infraestructura.
La presencia de una decena universidades en sus inmediaciones completa el panorama que dio Briones acerca de la zona en la que se encuentran desarrollando Paseo Bolívar, sito al 200 de la calle homónima, y que consta de 78 unidades desde 20 m² que arrancan en los US$82.000. El Paseo del Bajo es otro factor de conexión con Puerto Madero que contribuye al mencionado derrame.
La opción de comprar “cerca de Palermo”
Los valores de Zonaprop llevan a buscar en el mapa los límites de Palermo a efectos de ubicar dónde exactamente se presentan las oportunidades de inversión. En sintonía con el plano, Almagro es uno de los mejor posicionados. “Su vecindad con hospitales –Italiano, Durand, Naval-, abre la posibilidad de obtener una renta relacionada con el turismo hospitalario, lo que despierta el interés de los inversores”, enfatizaron en Estudio Kohon.
“En Almagro estás a 10 minutos de Palermo, pagando la mitad”, agregaron, explicando que en la actualidad se encuentran desarrollando RIO 4, ubicado en la calle Río de Janeiro al 500, a dos cuadras del Parque Centenario y algunas más del Parque Rivadavia, a seis de las líneas de subte A y B y –precisaron- a 20 minutos desde cualquier punto de la ciudad, con unidades de dos ambientes desde US$97.000 y entrega para mediados 2025.
Pablo Nóbile, gerente de Marketing de Cacique Desarrollos, comentó: “En Almagro vemos un crecimiento exponencial”, y explicó que la zona ofrece al desarrollador muy buenos terrenos para construir. Como ejemplo mencionó Biguá, un emprendimiento de la empresa con unidades de uno, dos y tres ambientes, situado en Valentín Gómez al 3600.
Según detalló, en el predio había un albergue transitorio de amplias medidas tanto al frente como en el fondo. La iniciativa, cuyo valor de m² arranca en los US$1760, se ubica en un sector de Almagro vecino con el Abasto y muy cercano –otra vez- a la zona del Alto Palermo. La idea de obtener una renta temporaria es una posibilidad.
Asimismo, de acuerdo con Nóbile, Caballito es otro de los que extiende su influencia hacia Almagro. El gerente de Cacique indicó que este barrio, el único en la ciudad con un costo más elevado al sur de la avenida Rivadavia, también influye en la zona norte.
“Con Auka, ubicado en Donato Álvarez 1827, en el barrio porteño de Villa General Mitre, apostamos a que esta área crecerá significativamente en el futuro, ya que es un derrame natural de Caballito”, señaló.
Entre sus ventajas, destacó la alta conectividad de la zona, ya que se encuentra a pocas cuadras de las avenidas San Martín y Juan B. Justo.
Más oportunidades
El protagonismo del norte de la ciudad en las últimas décadas llevó al desarrollo de varios barrios beneficiados por sus límites con las áreas vedette. Si la idea es hallar las oportunidades, son los mismos desarrolladores quienes se enfocan en zonas impensadas años atrás pero que hoy representan buenos negocios, debido a la incidencia de la tierra en la ecuación final.
Así, hay nuevos barrios que marcan tendencia en el mercado. María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, aseguró que Villa Ortúzar es un buen ejemplo. “Influido por la proximidad con Belgrano R, se convirtió en un enclave ideal para aquellos que buscan áreas arboladas y tranquilas”, afirmó.
La empresa está desarrollando Verte en Charlone 1448, a solo 10 minutos de Belgrano R y de Coghlan. Este proyecto ofrece la combinación perfecta de tranquilidad, áreas verdes y accesibilidad, todo ello a precios mucho más competitivos que los barrios circundantes.
En concreto, con fecha de entrega para julio de 2025, las unidades en pisos bajos parten desde los US$2195/m², con un promedio de US$2400/m². “Comparado con los precios que predominan en los barrios vecinos, que oscilan entre los US$3000/m² y U$S 3.500/m², representan una opción más accesible y atractiva para los inversores”, añadió Besuzzo.
“Por otro lado, en Villa Ortúzar existe una mayor disponibilidad de terrenos a precios mucho más accesibles, lo que permite la construcción de proyectos más ambiciosos y con un mayor impacto visual en lotes de doble y triple frente o en esquinas”, concluyó.
El mercado ya registra los primeros resultados del efecto derrame en distintas partes de la ciudad. Barrios como Villa Crespo o el ya citado Colegiales, otrora fronterizos, muestran cómo opera la influencia de Palermo, uno de los barrios más cool del mundo, según la revista Time Out. En este sentido, otro ejemplo dentro de la misma comuna es Chacarita.
“El crecimiento se aceleró a partir de 2011, cuando se aprobó la creación del Distrito Audiovisual, lo que propició la llegada de empresas de esa industria y puso a girar la rueda: llegaron nuevos comercios y proyectos de viviendas”, expresó Vanesa Jaimovich, gerente de Newland, desarrolladora que actualmente tiene en el mercado Vivans III en Carranza 1284, con unidades de uno, dos y tres ambientes desde U$S 119.900, con fecha de entrega para principios de 2025.
Villa Crespo y Colegiales, otras zonas beneficiadas
El mercado ya registra los primeros resultados del efecto derrame en distintas partes de la ciudad. Barrios como Villa Crespo o el ya citado Colegiales, otrora fronterizos, muestran cómo opera la influencia de Palermo, uno de los barrios más cool del mundo, según la revista Time Out. En este sentido, otro ejemplo dentro de la misma comuna es Chacarita.
“El crecimiento se aceleró a partir de 2011, cuando se aprobó la creación del Distrito Audiovisual, lo que propició la llegada de empresas de esa industria y puso a girar la rueda: llegaron nuevos comercios y proyectos de viviendas”, expresó Vanesa Jaimovich, gerente de Newland, desarrolladora que actualmente tiene en el mercado Vivans III en Carranza 1284, con unidades de uno, dos y tres ambientes desde US$119.900, con fecha de entrega para principios de 2025.
Jaimovich describió que, de manera paulatina, la zona experimentó una transformación notable. Donde antes abundaban talleres mecánicos, galpones y edificios industriales, ahora florecen bares, restaurantes, vermuterías, cafés, tiendas de ropa de diseño, librerías y barberías, con bicicletas dominando la escena. Sin duda, destaca que esta es una de las zonas porteñas que más se ha transformado y hoy en día es un centro de tendencias, diseño y actividades artísticas.
El movimiento de la firma desarrolladora hacia Chacarita comenzó hace algunos años, al encontrar allí más terrenos vírgenes para explotar y mejores incidencias que les permitieron construir productos de mayor calidad. La empresa detalló que, gracias a esto, sus emprendimientos han alcanzado otra categoría, creando propuestas más importantes e innovadoras.
“Estos barrios se encuentran en pleno desarrollo y disfrutan de la proximidad con otros ya consolidados y linderos como Belgrano y Palermo, lo que les otorga acceso a una amplia gama de servicios urbanos, instituciones educativas, entidades bancarias, opciones gastronómicas y centros comerciales”, agregaron en Newland.
Cruzando los límites
Siempre con la mirada puesta en los consolidados, la cotización de Devoto no puede pasar desapercibida ya que, según las fuentes, ronda los U$S2.300/m2. Si bien los protagonistas de la zona reconocen que extiende su influencia hacia parte de Villa del Parque, lo cierto es que los efectos positivos empiezan a sentirse del otro lado de la avenida General Paz.
Federico Torcello, responsable de Ventas de MMCV, una desarrolladora con intensa actividad en Villa Devoto, afirmó que el barrio ha comenzado a expandirse hacia San Martín, en los corredores de la avenida San Martín y 25 de Mayo, y hacia Tres de Febrero, sobre la avenida América. Según Torcello, el desafío en ambos casos es superar la barrera que representa la avenida General Paz.
Consultado sobre el negocio, Torcello desmintió que el valor de la tierra en los municipios mencionados represente una gran ventaja para los desarrolladores en comparación con Villa Devoto, aunque reconoció que en la provincia hay una mayor disponibilidad de terrenos. “En cuanto a los desafíos, la idea es incorporar comercio minorista, servicios y espacios de esparcimiento, generando ciudad”, añadió.
Con dos iniciativas ya mencionadas en estas páginas – Aera, en Villa Lynch, con unidades desde 46 m² en US$91.700, y Aera General Paz, en Luis Agote al 2700, con unidades de un ambiente en piso bajo desde US$91.400 – en MMCV explicaron que, tanto en estos casos como en otros, la idea siempre ha sido identificar si existe un público potencial.
Por Victoria Aranda
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