Los bajos precios del Microcentro podrían reconvertir la zona en el nuevo Puerto Madero

Por muchos años, camisas, corbatas, zapatos de taco y laptops formaron el paisaje de Microcentro, la zona de oficinas por excelencia de la Ciudad de Buenos Aires. No obstante, la pandemia revolucionó el uso de los espacios y muchos trabajadores le dijeron adiós a la oficina. En la actualidad, el 63% del Microcentro corresponde a oficinas, o sea que hay más de 600 parcelas de espacios de trabajo por cada kilómetro cuadrado. En contraste, el espacio residencial es 20% menor, con menos de 200 parcelas por cada kilómetro cuadrado. Después de un año y medio de números que alertaban sobre la vacancia, el centro porteño ve en el futuro una opción de reconversión para adaptar los edificios de oficinas en viviendas.

“Esta situación abrió las puertas a una nueva posibilidad que puede volver a dar vida a la zona que se extiende desde avenida Córdoba a las avenidas Belgrano y Callao y convertirla en un barrio con perfil más residencial, con una fisonomía muy distinta a la prepandemia”, comentó Matías Towers, Director Comercial de Mudafy, la plataforma inmobiliaria que aumentó 27% su oferta en los últimos meses en los barrios de San Nicolás y la porción correspondiente a Montserrat.

“En líneas generales el sistema va a un residencial pero que quizás tenga también una combinación de comercial y -si tuviera superficie suficiente- para espacio de co-work. Esta sería la combinación ideal para estos proyectos”, piensa Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios.

Precios bajos, la ventana de oportunidad

“La oportunidad es gigantesca porque podés salir a precios muy competitivos”, considera Domingo Speranza, fundador de Newmark. Coincide con él Mariana Stange, fundadora de la agencia inmobiliaria homónima, quien también opina que “los valores de venta y de alquiler bajaron a su piso y sería una oportunidad ideal en este momento con el costo de construcción todavía bajo”.

La oportunidad se evidencia principalmente en que los edificios enteros en los casos más baratos son de aproximadamente 40 y 50 unidades y están valorados a partir de US$1 millón y US$2 millones. Esto equivaldría a unidades que promedian los US$30.000, precio favorable que compite contra los US$45.000 que valen los dos ambientes en la ciudad. “El valor promedio de un departamento en esa zona es de US$1000/m² a US$1200/m² y de una oficina es de US$700/m² a US$1000/m². Los valores varían si la propiedad está sobre una avenida o una calle interna y el tipo de edifico -es muy importante si es de estilo francés, perteneciente al movimiento Art Deco o racionalista-. Sí o sí tiene que tener un estilo que marque un interés para mudarse y vivir en espacios más grandes con techos altos”, señala Facundo Achával, director comercial de la empresa inmobiliaria Toribio Achával. Estos números reflejan una buena oportunidad de reconvertir las oficinas en viviendas y revitalizar una zona en peligro de extinción. “Un edificio puede salir US$3 millones o US$50 millones dependiendo de cuántos metros tenga. Mientras tanto, en el resto de la ciudad no encontrás nada por debajo de los US$2000 el metro cuadrado, entonces la diferencia es un montón de dinero”, analiza el CEO de Newmark.

Otra opción para los inversores que buscan edificios en block es la subasta que realizará IRSA, que en el próximo mes planea deshacerse de una emblemática propiedad en el microcentro.

Se trata del histórico edificio ubicado en Suipacha 664, entre las calles Viamonte y Tucumán, conocido como Edificio Maple, donde actualmente funcionan oficinas de distintas firmas. El inmueble fue refuncionalizado hace algunos años, luego de que allí se asentaron entidades bancarias y organismos gubernamentales, entre otros, según cuenta Speranza, que tiene a su cargo su venta.

El edificio cuenta con una superficie de 11.421 m² distribuidos en un subsuelo, planta baja y siete pisos. Tiene espacio para 62 cocheras. El monto del alquiler total del inmueble asciende a US$114.214, con expensas que rondan los US$20.600. Todas las plantas tienen alrededor de 1500 m², excepto la séptima que es más chica ya que es la única que tiene metros cuadrados descubiertos. “Es un edificio super reciclable para centro médico, oficinas de usuarios e incluso viviendas porque tiene patios internos espectaculares y podría llegar a diseñarse espacios tipo loft”, dice Speranza quien asegura que el valor orientativo estará adaecuado al mercado actual: rondará entre los US$8 y US$10 millones por la totalidad del inmueble.

La intención de reciclar edificios de oficinas para convertirlos en residenciales permite minimizar los gastos superfluos que habría al construirlos desde cero, el desarrollador tiene enfrente una gran oportunidad de negocios. Además, la preexistencia de la estructura acorta los plazos de construcción y venta “porque estás vendiendo algo que ya podés mostrar y tal vez en seis meses o un año lo terminás, y no en tres o cuatro años”, comenta Speranza.

Para transformar edificios corporativos en residenciales, habría que adaptar los servicios, las instalaciones de ventilación, los baños y las cocinas, según señala Stange. “Un tema no menor es que, salvo que sean edificios antiguos, en general los edificios de oficinas no tienen balcones y hoy con la pandemia el balcón y la terraza pasaron a ser condición necesaria”, añade.

El interrogante que puede surgir ante este escenario es: ¿hay más piso para que sigan cayendo los precios? “Yo no veo mucho más margen. No hay deuda y cuando las empresas no tienen constituida deuda, no hay margen. Lo único que puede hacer que baje el precio es que se agrave la crisis”, opina Speranza. Por su parte, Stange dice que “la mayor caída de valores ya pasó y ahora va a empezar una lenta recuperación. La recuperación del centro comenzó porque las oficinas administrativas volvieron, las grandes empresas en septiembre empezaron con el trabajo híbrido y eso hace que el sector de real estate y locales comerciales empiece a trabajar de a poquito otra vez.

Por otro lado, Facundo Achával estima que “de no existir un cambio de rumbo en la economía y en la política, los precios seguirán cayendo ya que no es interesante vivir o trabajar allí dada la alta congestión de tránsito, cortes de calles, acceso al centro desde el conurbano, problemas de estacionamiento, alta inseguridad, y demás que poco a poco se vuelve a experimentar”.

Desafíos que presenta la zona

“El inventario que tiene el Microcentro con la vista desde la 9 de Julio y edificios que son alucinantes es espectacular. Podrías tener muy lindos departamentos a muy buen precio pero tiene un desafío gigante: la propiedad de muchos edificios en el centro está muy atomizada”, observa Speranza. Esto quiere decir que los edificios tienen cientos de dueños, en especial los más antiguos. Para realizar la reconversión, “hay que comenzar por aquellos que tengan un solo dueño, que hay muchos todavía que son de bancos o de compañías de seguros”, detalla.

“No es una tarea simple esta idea”, continua Cazes, “porque por ahí una unidad tiene varios dueños y uno quiere vender y el otro no, otro está en sucesión, otro quiere ser parte del negocio y el desarrollador no quiere porque busca tener rienda suelta y cuando se presentan inconvenientes hay que esquivarlos o poner más dinero. Para esos negocios se necesita mucha libertad para el desarrollador porque en todos los emprendimientos inmobiliarios y de reciclajes hay imponderables que van apareciendo. Pero si son 30 dueños, quizás con suerte en un año y medio se logra la unanimidad para poder comprarles a todos”.

“Otra limitante es que a veces los propietarios esperan un valor de venta alto que el tipo de cliente que va a ir a vivir al Microcentro no está dispuesto a pagar, como US$4000 el m². Entonces, el desarrollador va a ofrecer un número más bajo para construir y reciclar que a la mayoría de los propietarios les va a parecer muy poco. Así y todo, hay algunos que se dan cuenta de que la situación está difícil, que los edificios vuelvan a operar como oficinas es casi imposible, y que a pesar de que haya edificios mixtos están destruidos. Creo que hay oportunidad porque hay una gran cantidad de inmuebles y le va a hacer bien a la ciudad que esa zona pueda tener una vida distinta”, opinó Cazes de L.J. Ramos.

Sin embargo, a pesar de estimar que los valores se habrían depreciado alrededor de un 30%, Cazes ve difícil el aprovechamiento de esta ventana de oportunidad porque percibe que “no hay una demanda de necesidad”. Justifica esta escasez de interés de compra en que en barrios residenciales más solicitados de la ciudad como “Recoleta o Palermo, o mismo la ciudad en general que tiene 200.000 inmuebles en venta con productos súper codiciados, así y todo la gente no los compra”. Por ende, si las construcciones ideales no se compran, ¿qué proyección de oportunidad tendrían las oficinas reconvertidas en viviendas o las oficinas mismas que hoy en día ya no son tan necesarias como antes?

Las grandes ventajas de la zona

La zona es rica en recursos. La accesibilidad con el resto de la ciudad está sumamente desarrollada, con proximidad a subtes, ciclovías y Metrobús, sumado a la amplia oferta cultural, comercial y de servicios. Además, para estudiantes o familias que contemplan la zona, también hay varias universidades de renombre cerca.

“No hay ninguna parte de la ciudad que tenga tan buena infraestructura de servicios, de transporte público y de entretenimiento, a cuadras de los mejores teatros, de los eventos, de las estaciones de trenes y de subtes, restaurantes y cerca de tu trabajo. Para la ciudad sería muy importante este cambio porque `recentralizaría´ el centro”, establece Speranza. En los últimos años, el área fue revalorizada con el plan gubernamental de reurbanización que convirtió calles en peatonales, instaló nueva iluminación y delimitó bicisendas. Estos atributos colaboran para que la zona se convierta en una Ciudad de 15 minutos, una tendencia urbanística mundial que pretende ofrecer todos los servicios en un corto radio para evitar grandes traslados.

A pesar de estas ventajas, el ejecutivo de Newmark profundiza: “El problema del distrito central es que la única actividad que tiene es comercial, no es una actividad residencial. Esta es la diferencia histórica que tuvo Cabildo y Juramento o con Santa Fe y Callao. Esta última era más agradable siempre porque mezclaba educación con locales y vivienda, donde arriba de los locales tenés las casas entonces hay actividad de gente las 24 horas. En lugares donde sólo hay actividad comercial o residencial, ocurre que en ciertas horas la gente circula en otro lado, por ejemplo, los clubes de campo en la periferia o el distrito central. Puerto Madero surgió como un nuevo barrio de la ciudad que plantea los usos mixtos desde su origen y es un éxito. Después se segmentó mucho en un target muy alto y no generó los midtowns de las ciudades, que es lo que le pasó a la zona de corredor Libertador por tener buenos colegios, universidades, Ciudad Universitaria cerca, transporte público, espectáculos, restaurantes, oficinas y viviendas, todo lo que necesitas para que funciones las 24 horas del día”.

Por otro lado, Facundo Achával opina que “la zona se fue desarrollando para apoyar las actividades diarias de las personas que trabajan en el Microcentro, pero carece de escuelas, supermercados, centros de asistencia médica, espacios verdes apropiados y mucha falta de seguridad”.

Incentivos estatales, ¿la clave?

Uno de los factores que frena la posible reconversión de la zona es la falta de “incentivos desde el Gobierno para apoyar una movida del estilo, debería haber préstamos”, opina Mariana Stange.

Según Speranza, la intervención estatal en este tipo de casos ha sido fructífera en el pasado: “Parque Patricios era una zona que sin intervención del Estado no parecía que pudiera tener crecimiento. Los cambios fuertes como mejora del espacio y transporte público, la inclusión de oficinas públicas como la sede del Gobierno comunal de Buenos Aires y la provisión de créditos blandos en dinero y en impuestos para que las empresas se radiquen allí tuvo un impacto positivo, incluso en el mercado residencial porque la gente vio que era un muy lindo barrio con un inventario de viviendas muy atractivo. Si tenés un montón de gente trabajando y viviendo vas a necesitar servicios y comercios de soporte y restaurantes. Y empezó a funcionar.” Entonces, si el Microcentro “tiene algún tipo de apoyo o cuidado del Gobierno comunal seguramente va a haber inversión que se radique allí con oportunidad para crecer en ese negocio”, concluye el fundador de Newmark.

Mientras tanto, los incentivos del Gobierno están en pañales. El Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) para facilitar la regeneración de áreas urbanas fue aprobado el 11 de noviembre, por lo que todavía las acciones estatales no se pusieron en marcha para notar un cambio en el área.

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