Los 5 fenómenos que lograron lo impensado: que las ventas de propiedades se disparen

El mercado inmobiliario vivió una jugada importante en el 2024 y los números en todos sus partidos hablan de buenos resultados. “Este año nos dejó un balance muy positivo, porque el sector adquirió un dinamismo que había perdido durante un largo periodo anterior”, comparte Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, a LA NACION.

“En los últimos 13 años, sólo en dos oportunidades (2017 y 2018) se realizaron más operaciones de compraventa que en la actualidad”, agrega Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, que asegura que el real estate argentino atravesó un microclima de crecimiento este año que anticipa un buen campeonato para el 2025.

1) Apareció el crédito hipotecario

El goleador de la cancha fue el crédito hipotecario, que llegó al mercado de la mano de 23 bancos, luego de seis años en los que casi no estuvo presente en la jugada. “Las líneas de préstamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se amplíe la demanda”, comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával. “Anticipamos un cierre del 2024 con más de 50.000 ventas”, suma Achával, que comparte con Boquete que el motor detrás de estas operaciones se vincula con el aumento de la demanda por la oferta de crédito hipotecario y del blanqueo, y agrega que otros motores son los precios, que se mantienen históricamente bajos, el cambio fuerte de expectativas y la estabilidad cambiaria.

En noviembre, se cerraron 5755 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, de las cuales 950 se realizaron con hipoteca, lo que implica que, en cinco meses se pasó de tener 115 escrituras con hipoteca a casi 1000. Si la mirada es interanual, se habla de una suba el 472,3% respecto al mismo mes del año pasado. Estos números completan “32 meses consecutivos de suba interanual de operaciones”, señala Jorge de Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA. Los brotes verdes también estuvieron en la provincia de Buenos Aires, que alcanzó las 12.260 escrituras en noviembre, lo que representó un aumento del 26,40% respecto al mismo mes del año anterior.

2) Cayó la oferta de propiedades en venta

Pero no sólo crece el interés de la demanda, sino que también baja la oferta de propiedades en venta, fenómeno que impactará en los precios de los departamentos usados. “Si bien, todavía no hay estabilidad en el rubro y el sector de la construcción enfrenta un momento complejo por el aumento del costo de la construcción, existen señales positivas de cara al año 2025, entre ellas, el hecho de que la oferta de propiedades en venta está disminuyendo, lo que puede generar un aumento en los precios”, comparte Lisandro de Achával, director de Achaval Cornejo. Efectivamente, aunque en los últimos cuatro meses acumula crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, “según datos de Zonaprop, persiste la tendencia a la baja en la dinámica interanual, con una disminución del 10,4% en comparación con el mismo período del año anterior, acumulando 27 meses consecutivos de caídas”, detalla Fabián Achával, aunque aclara que todavía el stock de inmuebles es un 38% superior al registrado durante el boom de créditos hipotecarios de los años de Macri.

Esta dupla delantera -la reducción en la oferta de inmuebles en venta y el aumento en el volumen de operaciones-, fundamental para el resultado del partido, generó una disminución del tiempo de absorción de la oferta disponible, ubicándola en octubre en 1,7 años. Achával explica que se trata de números que se acercan a los niveles de la etapa del ‘cepo’ cambiario posterior a 2011, cuando el promedio era de 1,8 años, aunque todavía se encuentra lejos del periodo de auge de las operaciones con créditos UVA, cuando el stock total se vendía en menos de un año.

3) Subieron los precios de publicación

El último cambio de la cancha tuvo lugar cuando salió la baja de precios y entraron a jugar los aumentos, tanto los valores de publicación, como los precios de cierre. Según Zonaprop, a noviembre de este año los precios de publicación registraron un aumento interanual del 6,9% en CABA, lo que suma 10 meses consecutivos de alzas, luego de más de cuatro años en que no dejó de caer. “Esta suba en 2024 fue más pronunciada en Capital, dado que la zona norte de GBA ya había vivido un aumento de precios (luego de la pandemia, creció la demanda por esas latitudes y los valores atravesaron una dinámica alcista ya en ese entonces). Del otro lado, en CABA, la demanda había bajado durante el confinamiento y los precios acompañaron ese descenso”, comparte Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos. Efectivamente, mientras que en la ciudad los valores de publicación subieron 6,6% en lo que va del 2024, en la provincia de Buenos Aires esos aumentos se ubicaron cuatro puntos por debajo: en 2,7%.

4) Se achicaron los márgenes de negociación

Si la mirada se pone en los precios de cierre, los márgenes de negociación se ubicaron en noviembre en 4,15%, dato que muestra que los propietarios negocian cada vez menos el valor de los inmuebles -las propiedades se venden con un precio más parecido al originalmente ofrecido, sin dar tanto lugar al regateo- lo que anticipa una tendencia alcista de los valores. Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, asegura que hay cada vez menos margen de negociación también en zona norte, por lo que, al momento de concretar las compras, los precios sí están subiendo. Además, señala que muchos propietarios han retirado sus unidades del mercado, con la expectativa de poder venderlas dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el crédito hipotecario, por lo que, “con la falta de oferta, los precios también deberían crecer”.

5) El blanqueo impulsó la compra de propiedades

En los últimos 10 minutos del partido, hubo un giro drástico en el juego y entró a la cancha el blanqueo de capitales. En pocas palabras: las personas que tenían dinero bajo el colchón u otros bienes que, hasta el momento estaban fuera del sistema financiero, pudieron declarar esos activos (en todos los casos, se trata de bienes que se obtuvieron antes del 31 de diciembre de 2023).

En el caso de dinero en efectivo, el plazo para blanquearlo finalizó el 8 de noviembre, aunque se debe mantener dentro del sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025. Para poder usar ese dinero antes de dicha fecha sin pagar impuestos, es posible hacerlo si se invierte en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, entre ellas, los proyectos inmobiliarios en pozo.

“El blanqueo de capitales representó otra oportunidad clave del 2024 para el sector. Esta herramienta podría sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles”, comparte Miguel Ludmer, director de Interwin. “Se trata de una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, opina Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Qué se espera para 2025

Varios números muestran que el 2025 será un año de buenos resultados; entre ellos, el creciente interés de la gente por comprar. Las visitas registradas en los principales portales de búsquedas de propiedades alcanzaron un total de 16,2 millones en octubre, lo que representa un aumento del 42,3% comparado con octubre del 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales, según números del Radar Inmobiliario.

“El hecho de que el contexto macroeconómico esté más equilibrado se traduce en el renovado interés por las inversiones en ladrillos, valoradas por su estabilidad frente a otras opciones. Además, la competitividad de los precios locales frente a otras plazas de la región refuerza el atractivo de invertir en la Argentina”, agrega Ludmer.

“Si persisten estas condiciones -de un dólar estable en cifras que nadie imaginaba, manteniéndose o subiendo el crédito hipotecario y persistiendo la inflación baja- el año que viene tendría que ser muy superior al 2024″, opina De Bártolo.

Algunas preocupaciones de sector

Desde fines de noviembre, una tendencia comenzó a inquietar a los referentes inmobiliarios. Se trata de la decisión que tomaron varios bancos (entre ellos, el Banco de Córdoba, el Galicia, el Hipotecario, Santander, Supervielle, Patagonia y ICBC) de subir las tasas de interés de las líneas de crédito hipotecario. Ese aumento varió entre 0,5 y 3,5 puntos porcentuales, dependiendo de los casos, y, según los expertos consultados, genera una barrera más alta para acceder a la financiación que se ajusta por UVA -es decir, por inflación-.

“La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos”, explica González Rouco, quien aclara que aunque no se trate de tasas tan altas, “está llegando a un punto de stress la primera ola de financiamiento” y ahora se precisa de herramientas como la titulación de carteras o securitización, medios que hacen posible la financiación a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros. “Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que un posible motivo detrás de estas medidas puede estar en regular la cantidad de préstamos otorgados, para administrar los fondos que tienen disponibles, ya que “a mayor tasa, más grande es la limitación en la toma de crédito”.

Además, los expertos explican que, para que el efecto del crédito tenga un impacto mayor, es necesario que se recuperen los salarios. “El crédito hipotecario multiplica el nivel de actividad y genera un crecimiento exponencial que con el tiempo se estabilizará”, explica Boquete y agrega: “Para que realmente aumente la demanda y haya un boom de créditos falta que crezcan los ingresos, eso hará que más personas puedan acceder a los préstamos, pagar las cuotas y que tengan confianza en que vale la pena comprar en la Argentina”.

Entre los desarrolladores inmobiliarios, emerge otra preocupación, vinculada al aumento de los costos de construcción. “Aunque hoy el índice CAC está desacelerándose, el costo de construir en dólares aumentó un 60% durante el año, mientras que los precios de cierre no subieron más que el 6%”, detalló Carlos Spina, socio y director comercial de Argencons.

Los usados aún están baratos y, además, tienen financiación de los bancos a 20 o 30 años, pero el sector de los emprendimientos corre en desventaja. En ese contexto, Spina explicó que, el negocio de los desarrolladores se vio muy afectado y, para salir de esta situación, necesita incentivos, para que los proyectos en pozo tengan alguna diferencia respecto a los departamentos usados. “Entre estas herramientas, está la posibilidad de tener crédito en dólares, o que las líneas de financiamiento para las obras en construcción tengan tasas de interés más bajas”, fue contundente Spina. “Si logramos que el crédito también se de para proyectos en construcción, se evitará que se produzcan subas excesivas en el usado y las llamadas burbujas”, finaliza Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio.

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