Los 5 barrios en los que conviene comprar una propiedad para alquilar porque son los más buscados por los jóvenes
Un informe reveló cuáles son los cinco barrios de la Ciudad de Buenos Aires con alquileres accesibles y en los que utilizar la bicicleta como transporte es una opción real; cuánto cuesta alquilar en cada uno
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RedactorFernando Torres Ullmer
El uso de la bicicleta como medio de transporte tiene beneficios tales como reducir el estrés y el colesterol, mejorar la respiración, cuidar el medio ambiente, entre otras ventajas, como las económicas. Este es un punto clave para la demanda de jóvenes que buscan departamentos con precios de alquiler accesibles y que además les permita moverse sin necesidad de tomar un colectivo.
De acuerdo con esto, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sostiene que el ciclismo urbano es una de las estrategias para afianzar estilos de vida sostenibles, disminuir la huella de carbono del transporte de personas, pacificar el tránsito en las ciudades y reducir los niveles de contaminación y ruido.
En ese sentido, LA NACION cruzó los datos de precios de Zonaprop con un informe de Properati en el que analizó los barrios más amigables con el uso de la bicicleta y como consecuencia los más buscados por los jóvenes.
¿Cómo se midió este indicador? Un barrio es considerado bike friendly por la cantidad de kilómetros de ciclovías, estaciones de bicicletas públicas, estacionamientos para las bicicletas y talleres o tiendas de asistencia especializada. Además, incluyó un parámetro de desnivel de elevación sobre el nivel del mar que representa la facilidad para pedalear.
El barrio más económico para alquilar es Barracas, con un promedio mensual de $388.530 y con 11 km de ciclovías. Le sigue Monserrat, como opción con los alquileres más bajos por $ 409.148 y un barrio amigable con las bicicletas. El tercero del ranking de LA NACION es Balvanera, que cuenta con más de 20 km de ciclovías y 56 bicicleteros, y ofrece departamentos en alquiler por $416.745 por mes.
El cuarto lugar lo ocupa San Nicolás, con un alquiler promedio de $417.894, que tiene 10 km de ciclovías y un alto número de 78 bicicleteros. Por último, en Caballito, que cuenta con 16 km de ciclovías y 35 bicicleteros, se puede alquilar en promedio por $435.632.
Los cuatro primeros son, además, los que mejores rentas dejan a los inversores que comprar un departamento para alquilar. En la ciudad de Buenos Aires, cuando se analiza la rentabilidad del alquiler de acuerdo a la zona en la que se encuentra un departamento, se llega a una conclusión muy clara: los barrios en los que comprar un metro cuadrado es más barato tienen niveles de rentabilidad considerablemente más altos que los barrios donde el metro cuadrado es más caro.
En otras palabras, se compra por menos y se alquila por más, lo cual da un nivel de rentabilidad más alto.
A nivel general, el último informe de Zonaprop reveló que la rentabilidad del alquiler de un inmuebles ubicado en la ciudad de Buenos Aires se ubica en 4,49% bruto anual. “Retrocedió por sexto mes. Hoy se necesitan 22.3 años de alquiler para recuperar la inversión, 10,1% más de lo requerido un año atrás”, detalla Leandro Molina, director de la plataforma y aclara que “Lugano y La Boca se ubican como los mejores barrios para inversores que buscan renta”.
Con respecto a los barrios revelados como los que tienen los alquileres más “baratos”, el ejecutivo detalla que la rentabilidad anual en dólares de un departamento en Barracas y Monserrat promedia el 4,5 por ciento mientras que en Balvanera y San Nicolás alcanza el 5,3 por ciento.
Sin embargo, hay que tener precauciones a la hora de evaluar la rentabilidad de una inversión a largo plazo, sobre todo en el contexto de un mercado distorsionado y en el que es difícil tener información clara. Pero, además, a la hora de decidirse por comprar un inmueble, es aconsejable pensar en cuestiones como el resguardo de valor de la propiedad. “Con un inmueble se gana por el lado de la rentabilidad, pero también por la capitalización”, explica Daniel Bryn, director de Invertire Real Estate. Es decir, hay que pensar en el resguardo de valor.
¿Cuánto va a valer el inmueble en el futuro? Y aquí la ecuación se invierte. En líneas generales, las zonas con metro cuadrado más caro defienden mejor su valor. “Sobre todo en tiempos de una economía difícil. Si el país está peor, el metro cuadrado en zonas de menor valor baja más rápido”, sigue Bryn. En esas circunstancias, las áreas más consolidadas defienden mejor su precio de venta, a pesar de tener una rentabilidad menor.
Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, agrega otros elementos para tener en cuenta. “Hay que pensar en si cuesta alquilar esa propiedad porque hay barrios en los que la demanda es baja”, apunta. “Otra cuestión es el timing, que no depende enteramente de uno. Si el barrio se pone de moda se podrá cobrar un alquiler más alto. O al revés”. Los gastos, explica, también son un factor a tener en cuenta. “Las expensas son parte del precio del alquiler. Si las expensas son muy altas se pierde rentabilidad”.
Son muchos factores a considerar a la hora de evaluar comprar un inmueble para alquilar. La rentabilidad es un dato concreto, el más útil, pero que al fin y al cabo depende de condiciones que pueden variar. Lo que hoy es bueno mañana puede no serlo. En el marco de un mercado inmobiliario con grandes desequilibrios, lo mejor es proceder con cuidado.
¿Cuáles son los más caros?
Palermo, el barrio con más vías para moverse en bicicleta (39 km) al igual que el que más estaciones reúne (39), se ubicó en el primer lugar del ranking bike friendly. La gran diferencia entre Palermo y el resto de los barrios de CABA se acentúa debido al número de ciclovías en el Parque 3 de Febrero.
Pero, un alquiler promedio en Palermo es de $516.957, el segundo más caro de la Ciudad después de Puerto Madero. El tercero en el ranking de bici fue Belgrano, ya que tiene 19 km de ciclovías y 36 bicicleteros.
Por el contrario, según el reporte de Properati, Puerto Madero que cuenta con los alquileres más altos y Colegiales que está en el cuarto puesto de los alquileres más altos, ambas se ubican por fuera del top 10 de barrios más bike friendly.
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