Lo que viene: las siete claves que anticipan qué está pasando con la venta de las propiedades

Mucha oferta, poca demanda y una cantidad de escrituras que continúa lejos de los números históricos. El golpeado mercado inmobiliario se encuentra inmerso en un laberinto de dificultades, marcado por un sobrestock de viviendas en venta que exacerba la escasez en el mercado locativo; y un nivel de operaciones de venta que, con 16.879 escrituras en lo que va del año, un 10% por debajo de las alcanzadas en 2019, muestra un nivel de actividad inferior al de las peores crisis económicas del país.

En este marco fue que el mercado empezó a evidenciar un sinceramiento de precios pospandemia.

En CABA hay 163.000 propiedades a la venta y debido al exceso de oferta, se requieren 5,5 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta, cuando el promedio histórico era de dos años. De ese total, 138.000 son departamentos, casas y PH. “Un dato que sorprende es que la mayoría está hasta 60% por encima del valor de mercado y son cerca de 41.000 las que están publicadas a valor real”, da un panorama impensado Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima.

En este contexto el mercado inmobiliario no da tregua a los cambios. Desde hace algún tiempo, en el sector advierten que, más allá de los ajustes cambiarios, ya no hay margen para que las propiedades continúen bajando. Pese al dato planteado por el broker inmobiliario , ya no es novedad hablar de baja de precios. Tampoco decir que ciertas tipologías, como por ejemplo, viviendas antiguas, con poca luz natural y en barrios densos sin “cielo” pierden valor de mercado.

Por otro lado, el verde mantiene su encanto pero pierde el protagonismo que ganó en durante el encierro con la vuelta a la ciudad. Además, surgen nuevas zonas: Buenavista se consolida como modelo de ciudad de 15 minutos, y una zona impensada, el corredor Huergo en el bajo porteño, concentra los proyectos más buscados por la poca demanda que hay en el mercado.

Hasta acá, lo conocido. Pero, ¿cuáles son las nuevas máximas que definirán la realidad para quienes buscan comprar o vender una propiedad? A continuación, las claves que anticipan la agenda del sector inmobiliario.

1- Precios: ya no hay margen para contraofertas

A todas las dificultades que atraviesa el mercado se suma la complicación para entender qué propiedades estás en precio y cuáles no. La mayoría de los informes del mercado toman los valores de venta de publicación de los inmuebles, que no significan lo mismo que los precios a los que finalmente se venden las propiedades.

Según los datos publicados por el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), en un gran porcentaje los valores de los inmuebles siguen por encima de los valores de cierre: el 70% de los inmuebles ofertados (publicados) en CABA están fuera de precio. En este segmento, los dueños se resisten a seguir bajando los precios. La lectura de esta fotografía es: si te gusta alguna propiedad de estas, no juegues con la especulación. ¿Por qué pasa esto? Ya no hay dueños “desesperados” por desprenderse de la propiedad mucho menos en un mundo sin opciones atractivas de inversión.

El mismo estudio revela que las propiedades que hoy están fuera del precio deberían caer un promedio de 16 % para encontrar comprador. Sin embargo, señala Achával, según datos del Radar Inmobiliario, es tan grande la dispersión de precios, que se pueden encontrar desde unidades levemente fuera de su valor hasta otras que presentan distorsiones de hasta un 60%. “En zonas fuera de precio no se llega a contraofertas porque directamente son invisibles para quien busca, descartadas o eliminadas a través de los filtros de búsqueda como presupuesto”, convalida Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Otro dato del relevamiento es que sólo un 11% de los inmuebles publicados se encuentra en un rango de mercado -los propietarios pueden aceptar la contraoferta clásica del mercado, es decir alrededor del 5%-, lejos del 15% o 20% en plena pandemia.

Por otra parte, el relevamiento plantea que hay un 19% de propiedades publicadas que están en zona de oportunidad. En este caso implica que ya casi no hay casi margen de contraoferta. Estas últimas son propiedades que se venden rápido, es decir en pocas semanas. “Es muy raro que se concrete una venta con una contraoferta de más del 20%, por lo general esas no prosperan. El piso del precio siempre lo termina poniendo el vendedor y el techo el comprador”, dice Balayan.

Así, las contraofertas agresivas parecen haber quedado fuera del mercado. Lo que está fuera de precio, señala Balayan, directamente no se vende y cuesta llegar al sinceramiento por desinterés de los dueños. Y lo que se publica a precio de mercado u oportunidad se suele vender rápido al valor ofertado.

2-Los precios ya bajaron 35% desde 2019 y no bajarán más

Según las operaciones relevadas en el ROI para unidades usadas, desde enero de 2019 (pre pandemia), se registró una caída del 35% del valor promedio del metro cuadrado (contemplando también la contraoferta). Este sinceramiento del mercado ha dejado que ya casi un 20% de las propiedades se encuentren en zona de oportunidad. ¿Qué supone que un inmueble esté dentro de la “zona de oportunidad”? Que la publicación está por debajo de su precio de cierre.

Entonces hoy, los que venden caro no tienen necesidad y hay poca oferta en zona de oportunidad en comparación a lo que sucedió en el último año y medio.

“Nosotros tuvimos un caso de una venta a precio de publicación. El que está mirando propiedades hace mucho (que por lo general es el comprador promedio de hoy) ya conoce lo que está publicado y a menos que le interese por algún atributo en particular, que no encuentre en otras opciones, difícilmente compre una propiedad en zona fuera de precio”, añade Balayán. En este sentido, agrega que muchos de quienes compran hoy “tampoco tienen apuro”, con lo cual, miran muy bien las alternativas y saben en definitiva cuales son las propiedades que están en precio.

Es una caída muy grande a nivel de oportunidad. “Empezamos a ver compradores internacionales que comienzan a aparecer, de países limítrofes como Chile y también de Estados Unidos, lo cual es un indicador de que estamos en zona de compra”, indica Achával.

Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, comparte un ejemplo: el de un monoambiente en Palermo, que inicialmente lo compraron para destinarlo a renta temporal y después decidieron ponerlo en venta a US$105.000, un precio de mercado. El departamento estuvo meses sin venderse, hasta que los dueños aceptaron bajarlo a un valor atractivo: Se publicó en US$79.000 y a los dos días se cerró la operación. “Este es un ejemplo claro de que a valor de cierre, las ventas se dan rápidamente, independientemente del momento que vive el mercado”, señala.

Entre los ejemplos de la baja de los valores de venta, el broker de una reconocida inmobiliaria mencionó por ejemplo el caso de un dos ambientes sobre Libertador, en Vicente López, que se vendió a un valor de US$1700/m² cuando en 2018 ese mismo departamento estaba por encima de US$2800/3000/m². Otro caso se dio en La Lucila, un departamento vendido en US$115.000 cuando en pre pandemia el mismo departamento había sido reservado en US$240.000 y el vendedor no aceptó. No hay dudas, estos ejemplos muestran, tal como anticipó LA NACION, a principio de año, las propiedades realmente en venta -de las que los dueños se quieren desprender- tocaron piso.

3-Las unidades usadas en edificios entre medianeras, la tipología más castigada.

¿Cuál es el segmento más afectado? El usado. Particularmente las propiedades ubicadas “entre medianeras”: sus precios cayeron el doble que lo que está cayendo el segmento de pozo y a estrenar.

Por esa razón, los brokers coinciden en que en este segmento están las mayores oportunidades y, en muchos casos, es un puente también a la renovación: muchos propietarios de usados que buscan renovar metros y migrar, por ejemplo, a un proyecto con amenities. Según los datos de diferentes inmobiliarias, hay una diferencia de precio que se estima en un 20% entre los inmuebles ubicados en edificios y aquellos con vistas más abiertas, más amplios y servicios.

“Lo más difícil de vender son los departamentos oscuros, sin balcón, que requieren inversión. Este tal vez puede ser el segmento que no encontró piso. En cambio un producto específico con algo que lo diferencie si puede mantener el valor”, advierte Balayán.

4-Los departamentos de más de 200 m2 son los que más precio deben resignar

Este segmento es para los especialistas el que tuvo que resignar mucho más precio por metro cuadrado. Si bien siempre fue así, antes había más oferta en el mercado. Hoy no sólo casi no se registran ventas de departamentos con más de 200 metros cuadrados sino que cada vez son menos los que se ponen en venta, porque los propietarios no están dispuestos a “perder metros”.

Ante la baja -y casi nula- cantidad de operaciones registradas en inmuebles con esta superficie, los especialistas consultados no quisieron dar números exactos sobre la depreciación del valor en comparación a otras tipologías. Sin embargo, fuentes del mercado señalaron a LA NACION que la baja en este tipo de inmuebles “ronda el 10%”.

“Los departamentos más grandes son los que más cuesta vender, especialmente los que tienen un menor estado de mantenimiento. Como son oportunidades hay que trabajarlas y detectarlas una a una. Acá está un poco el valor que agrega el ROI en detectar, entender y trasladar la oportunidad al cliente y diferenciar qué es una oportunidad y qué no lo es”, sostiene Schuff.

En cuanto a la radiografía de la oferta, el relevamiento (RIO) detalla qué es lo que más se vendió por ahora en 2022 y qué es lo que más se ofrece. La distribución de las ventas por cantidad de ambientes a partir de los datos recolectados fue la siguiente:

• 3 ambientes: 30%
• 2 ambientes: 26%
• 4 ambientes: 20%
• Monoambientes y + de 5 ambientes: 12% respectivamente

5-El dueño, el amo y señor del mercado

Más allá de la existencia de una demanda especializada, el verdadero rey del mercado inmobiliario es hoy el dueño, el vendedor. “La del inmueble es una demanda contenida naturalmente, por el tipo de compra, es una transacción importante en la que se piensa, en la que se ahorra y la coyuntura hace atrasar la decisión”, analiza Martín Boquete, director de Toribio Achával. De todas formas, sostiene que es necesario evaluar que, en realidad, el inmueble tiene una vida más allá de la coyuntura, “la decisión de comprar tiene que ver con la vida de la persona más que con el contexto”, sentencia.

En este sentido, los brokers coinciden en que la situación tiene que ver “más con lo que le pasa al vendedor que con el inmueble”. Y la realidad es que hoy ya no acepta contraofertas -lo que está en valor de oportunidad queda ahí y lo que no, sencillamente no se vende-; el que necesitó vender por la crisis, ya lo hizo. El que resignó metros en busca de otra tipología; el que se fue del país, ya vendió o lo pasó a sus descendientes; y el que vende caro, no tiene otras opciones de inversiones certeras y prefiere quedarse en ladrillos, pese a no destinar la unidad en alquiler.

Hoy los pocos que publican a precio de oportunidad venden por necesidad de liquidez, o alguna otra por el motivo que fuera. o porque se escapa algún otro negocio y prefiere resignar precio para no pagar el costo de oportunidad que se le escape. Hay quienes venden para invertir fuera del país. empresarios con la actividad muy resentida que buscan deshacerse de alguna inversión “Si no hay necesidad, los dueños no aflojan el precio y no venden”, coinciden los brokers.

6-Los valores de referencia por barrio son cada vez menos representativos

Según los datos del Radar Inmobiliario, de Fabián Achával Propiedades, en la actualidad se observa una dispersión tan fuerte en el mercado que hace que la caída de valores de publicación haya sido en el último tiempo muy homogénea.

En este sentido, hoy se puede acceder a un proyecto de calidad en Colegiales por el mismo valor que uno en Belgrano. Los brokers vuelven al punto anterior: el factor que se repite en los barrios es la caída del valor de las unidades de más 200 metros cuadrados, que al tener que resignar mucho más valor por metro cuadrado que otros, cuesta más venderlos.

No hay zonas específicas ni barrios más afectados que otros que marquen la caída del valor de venta de las propiedades. Es decir, estamos frente a un mercado homogéneo.

Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario coincide con que “la dispersión y polarización de precios hoy es muy marcada”. Y agrega: “Si bien ya hay barrios que comenzaron a mostrar un amesetamiento de valores y, en algunos casos pequeñas subas, no se puede decir aún que haya ganadores o perdedores. Estos acomodamientos llevan su tiempo, puede que un trimestre una zona caiga más o suba más que el resto pero luego todo se va acomodando”.

7-En el mercado inmobiliario también hay grieta: la polarización inmobiliaria

Por último, hay una grieta que viene tomando fuerza desde los inicios del 2000 que es la polarización de los precios. Mientras que el valor del metro cuadrado en la década del 90 en CABA era bastante uniforme (con valores cercanos a los US$1000/m²), en los últimos años se ha ido acrecentando la brecha entre los valores de los inmuebles, por cualidades y por zonas que van desde US$500/m² hasta US$20.000 en las propiedades más caras de la ciudad.

“Los segmentos de altos ingresos siguen invirtiendo en el sector o adquiriendo inmuebles de cada vez mayor valor mientras que los sectores de ingresos más bajos pierden capacidad de compra de un activo inmobiliario. Eso hace que los valores mínimos y máximos tengan cada vez una mayor brecha”, explica Gómez Picasso.

En definitiva, con las propiedades cotizadas en dólares, la brecha entre el oficial y el paralelo, salarios que no acompañan a la inflación, sumados a la falta de créditos hipotecarios, se convirtieron en un escenario en el que los sectores bajos y medios bajos quedaron prácticamente fuera del mercado.

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