Ley de alquileres: qué tienen que saber quienes están por firmar un contrato ahora

La posibilidad de que el Gobierno suspenda la ley de alquileres por 180 días hasta que se elabore una nueva norma abrió cientos de interrogantes. ¿Cuáles son las modificaciones que se harían? ¿Qué va a pasar con los contratos ya firmados? ¿Conviene esperar para iniciar un nuevo alquiler o es mejor apurarse? El titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, sostuvo la semana pasada en un evento que la norma “fracasó” y encendió la ilusión de los corredores inmobiliarios de avanzar en su derogación, pero tras esas declaraciones, no volvió a mencionar el tema y el silencio dio paso a las especulaciones.

Lo que se sabe por el momento es que el oficialismo tiene la intención de modificar la ley al considerar que “terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y, además, generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”, en palabras de Massa. Según cuenta a LA NACION la diputada electa Marcela Passo (Frente de Todos), quien asesora al equipo técnico del presidente de la Cámara baja, ahora mantienen conversaciones con los distintos sectores para analizar qué aspectos fallaron y tenerlos en cuenta para una futura legislación. “Se ha manifestado la voluntad política de hacerlo y aspiramos a que sea lo antes posible, pero no depende solo de nosotros, sino de la participación de los demás sectores políticos”, expresa.

En su análisis, hay al menos cuatro puntos que merecen ser revisados y que son los que tienen mayores posibilidades de modificarse:

• el plazo de los contratos
• el ajuste de precio anual en base al Índice para Contratos de Locación (ICL)
• las garantías
• el registro de los contratos ante la AFIP.

“Suspender la norma es una de las posibilidades que están evaluando el Presidente y Sergio (Massa), atentos a que cualquier modificación va a llevar tiempo”, dice Passo. “Estamos justo en el momento de recambio de las Cámaras, es posible que sea una opción la suspensión, pero no es una certeza”, aclara.

Preguntas ante la incertidumbre

El escenario es de incertidumbre. Para responder algunas de las principales dudas, LA NACION consultó al abogado y docente de Derecho de la Universidad de Buenos Aires (UBA), Orlando Pulvirenti.

• ¿Cuál es la diferencia entre derogar y suspender una ley? Mientras que en el primer caso se deja sin efecto a la norma, en el segundo “sigue vigente pero momentáneamente no se aplica”, según explica el especialista.
• ¿El Poder Ejecutivo tiene la potestad de suspender una norma? La suspensión de una ley debe hacerla el Congreso de la Nación. “Por un lado, el poder Legislativo puede modificar, suspender o derogar una norma. La segunda alternativa es que lo haga el poder Judicial a través de una medida cautelar”, indica. “El poder Ejecutivo no tiene facultad para suspender la ejecución de una ley, pero tiene la herramienta del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que en definitiva es un acto del Ejecutivo convalidado por el Legislativo”, aclara.
• ¿El Congreso puede rechazar un DNU con la suspensión de la norma? Técnicamente, sí, aunque según el especialista es raro que suceda. “Este tipo de decisiones se toman consensuadas de origen con la expectativa de que no haya un rechazo por parte del Congreso”, analiza. En tal caso, para ser rechazado, debería pasar por ambas Cámaras.
• ¿Qué marco normativo rige cuando se suspende una ley? En primera instancia, la suspensión de una norma “no hace renacer la ley anterior, a menos que el poder Legislativo así lo diga”. “Cuando se modifica el Código Civil y Comercial y se sustituyen los artículos originarios por los nuevos, los primeros no están más, por lo que si se suspende la norma hay una laguna jurídica”, explica.
• ¿Qué pasa con los contratos ya firmados? La situación no presentaría un inconveniente para quienes ya iniciaron un alquiler, así como tampoco lo haría la derogación de la ley. Los contratos se rigen por la norma en vigencia al momento de firmar. “Esas personas firmaron bajo un marco jurídico existente. Salvo que el Legislativo diga algo distinto, los contratos en vigencia siguen con el marco jurídico preexistente”, precisa el abogado.
• ¿Qué pasa con aquellos que quisieran firmar un contrato con una ley suspendida? “Ahí es donde los legisladores tienen que afinar la pluma, para ver cómo solucionar el espacio temporal entre la suspensión de una ley y la puesta en vigencia de una nueva norma”, plantea. Indica que, eventualmente, el poder Ejecutivo podría establecer en el mismo DNU -que entraría en vigencia al ser refrendado- “qué va a regular en esos 180 días”, por lo que lo único que queda para tener una respuesta clara es esperar.

En conclusión, Pulvirenti remarca que aquella persona que tiene que firmar un contrato debe “atenerse al marco jurídico existente”. Hasta ahora, el mismo está dado por la ley 27.551. En caso de que se decidiera la suspensión de esa norma, debería definirse uno nuevo para proceder hasta que se sancione una nueva legislación. “Por el momento, solo hay especulaciones políticas, pero es importante ser pacientes y aportar calma a los inquilinos”, remarca.

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