“No tiene sentido”: la maniobra del Senado para retrasar los cambios a la ley de alquileres y las repercusiones del sector

Otro paso en falso para la ley de alquileres. Este martes los senadores se reunieron en un plenario de comisiones para discutir cómo seguir con el tratamiento de la ley de alquileres, luego de que la semana pasada la Cámara de Diputados le diera media sanción al proyecto de modificación, impulsado por Juntos por el Cambio. Pero el desacuerdo del oficialismo puso palos en la rueda y dificultó el avance del proyecto.

A pesar de que en la mayoría de las exposiciones de esta jornada se pidió “celeridad” para tratar el tema, la resolución de hoy fue volver sobre sus pasos y repetir un proceso que ya se hizo el año pasado cuando durante dos meses los representantes y cámaras de propietarios, inquilinos e inmobiliarios se reunieron con comisiones de legisladores y hasta con el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de aquel entonces -Jorge Ferraresi- para expresar sus posturas y trabajar sobre los cambios a la ley. Pero los cambios aún no llegan.

“El Frente de Todos no tenía la mayoría necesaria para imponer dictamen entonces dijeron que no estaban de acuerdo con el texto de la media sanción, que tenían la misma posición que los diputados que votaron en contra y propusieron para el próximo jueves abrir el debate: que se inviten a propietarios, inquilinos y cámaras inmobiliarias y en base a sus testimonios redactar un dictamen de reforma de la media sanción con un mayor consenso”, resume Lorena Zapata, directora de Esfera Pública. Pero eso mismo se hizo el año pasado.

“No tiene sentido volver a hacer este circuito de consultas que se hizo el año pasado porque no hay nada nuevo para discutir, nada mejoró sino que empeoró. Especialmente porque el proyecto que se aprobó en Diputados es casi idéntico al que tuvo dictamen de minoría que, a su vez, fue resultado del trabajo de esa comisión que convocó a mucha gente”, destaca en ese sentido Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda y autor del libro Dueños o Inquilinos.

Que la ley no es compatible con el mercado no es ninguna novedad. Hace años que los representantes inmobiliarios destacan que la misma destrozó la oferta, hecho convalidado con el retiro de departamentos en alquiler y la consecuente suba de precios en los que sí quedaron disponibles. Es por eso que, al igual que pedían los legisladores, las voces del sector piden un cambio rápido. “No se puede seguir dando vueltas al tema, sobre todo con la media sanción ya en curso. Lo único que van a terminar haciendo es frenar aún más el mercado. No puede durar meses este proceso, tendría que durar semanas como muchísimo. Por eso creo que estuvo bueno como señal que el Senado lo haya discutido en menos de una semana, pero ahora parece que va a ser lento”, opina González Rouco.

Los tiempos en este caso son de vital importancia. “La celeridad es importante porque con la espera de la sanción definitiva, muchos de los contratos que vencen son prorrogados, que es la herramienta que existe para que esas unidades se mantengan alquiladas porque, de lo contrario, es altamente probable que los propietarios decidirían quitarlas del mercado hasta tener una mayor certidumbre”, señala Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba). Antes de fin de años se vencen mas de 120.000 contratos, oferta que cada vez se vuelca cada vez más a alquileres temporarios, contratos por fuera de la ley, se deja vacía o se pone en venta.

¿Cuáles son los próximos pasos?

“Abrir el debate y convocar a actores de la sociedad civil”, responde Zapata. En paralelo, dice que los senadores van a trabajar en la redacción de sus dictámenes. “El Frente de Todos va a presentar uno con modificaciones a la media sanción y muy probablemente Juntos por el Cambio va a insistir con la media sanción tal como está”, pronostica, y aclara que luego se tienen que juntar los votos y quien logre más se lleva el dictamen de mayoría.

Luego, los dictámenes deben tratarse en recinto de sesiones. Primero se vota el de mayoría y, en caso de lograr la mayoría de los votos, se sanciona y pasa al Poder Ejecutivo para publicarse en el Boletín Oficial y promulgarse como ley. En caso de que el de mayoría no consiga la cantidad de votos suficiente -como pasó en la Cámara de Diputados- se vota el dictamen de minoría.

Cabe destacar que si gana un dictamen que tiene modificaciones a lo planteado por la Cámara de Diputados -por ejemplo, si en Senadores gana la propuesta del Frente de Todos- vuelve a la Cámara baja para que lo vuelvan a tratar. Pero si gana uno sin modificaciones a lo que Diputados ya dio media sanción, como por ahora plantea Juntos por el Cambio, es ley.

“Lo cierto es que Juntos por el Cambio hoy no logró reunir los votos para que se dictaminara porque Unidad Federal y los otros bloques del medio no lo apoyaron, también quieren que se abra el debate y analizar modificaciones; con lo cual está por verse qué sucederá pero no tendrían las de ganar”, analiza Zapata.

Además, el Frente de Todos habló de analizar integralmente la crisis habitacional en su conjunto. “Por eso, propusieron que mañana al mediodía se inicie el debate de la media sanción de créditos UVA y el jueves van a proponer en un plenario de comisiones de Legislación General y Turismo que se empiece a analizar un proyecto de ley para regular los alquileres temporarios”, indicó Zapata en diálogo con LA NACION.

Qué dice el proyecto de ley y qué quiere cambiar la oposición

En resumidas cuentas, el proyecto que la semana pasada obtuvo media sanción en Diputados busca modificar principalmente tres puntos de la norma que hoy rige el mercado, que a su vez son considerados los más controversiales:

• Que el plazo de los contratos se reduzca de tres a dos años.
• Que los valores de los contratos vigentes se ajusten al menos cada cuatro meses.
• Que los montos ya no se actualicen a partir del Índice de Contratos de Locación elaborado por el Banco Central -que combina en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y los salarios en base a la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)- sino pasen a vincularse al índice que acuerden libremente las partes a elegir entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

“Las modificaciones que se incluyeron en el texto se inscriben en lo que desde nuestra institución y el resto de las entidades del sector veníamos indicando que eran los cambios necesarios para comenzar a transitar el camino de una solución definitiva a la actual crisis habitacional, terminando con el sufrimiento que hoy viven inquilinos y propietarios”, opinó Marta Liotto.

Por su parte, en ambos encuentros el oficialismo votó en contra de estas modificaciones. Los senadores del Frente de Todos buscan que el plazo de los contratos se mantenga en tres años, que la periodicidad de actualización del valor de los contratos sea como mínimo cada seis meses en lugar de cuatro y que la indexación del monto que el inquilino paga mensualmente sea en base a un menú más acotado de índices. Además, varios expositores plantearon la voluntad de incorporar beneficios impositivos para los propietarios con el fin de incentivar la oferta de alquileres.

Otros cambios que propone el proyecto con el visto bueno de Diputados son:

• La permisión de los pagos adelantados, hoy prohibidos por la ley actual pero utilizados en la práctica en los contratos por fuera de la norma.
• Beneficios impositivos como exenciones al monotributo, al pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas y cambios en los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones relacionadas al alquiler de una vivienda.
• Que el incumplimiento del propietarios a la registración del contrato en la AFIP no es penalizado con las sanciones de la ley 11.683, aunque queda incierta cuál es la sanción legal, y otras cuestiones relacionadas a esta obligación de registrar los contratos.

Ahora, los dictámenes que elaboren los senadores se basarán en el proyecto que tiene la media sanción de Diputados. “Los senadores autores de proyectos muy probablemente van a postular las ideas que plantearon como modificaciones a la media sanción, que puede modificarse completamente. Se van a centrar en los tres artículos clave que se marcaron que tienen mayor desacuerdo por parte del Frente de Todos: duración del contrato, tiempo mínimo de ajuste e índice”, explica Zapata.

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