Ley de alquileres: qué hacen y qué riesgos corren los propietarios que buscan evitarla

La crisis histórica por la que atraviesa el mercado de alquileres es de público conocimiento. Cualquiera que esté buscando alquilar lo experimenta en carne propia: menor oferta y mayores precios. En el último año, el precio promedio de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires trepó 53,66%. Para un tres ambientes, la suba fue de 56,25%, según se desprende de un relevamiento a cargo de Reporte Inmobiliario. Es la mayor suba interanual de los últimos 12 años. Además, en la comparación trimestre por trimestre, el último (febrero, marzo y abril) fue el que registró también la suba más alta desde 2009.

Las subas pronunciadas, considerablemente por encima de la inflación, se deben por un lado a que ha mermado la oferta, y por el otro a que, desde mediados del año pasado, la ley de alquileres, pero también sucesivas medidas de emergencia por la pandemia, introdujeron nuevos costos y riesgos para los propietarios, que estos trasladan a los precios.

¿Por qué cada vez menos propietarios ponen su inmueble en alquiler? Por un lado, el fenómeno se explica por niveles de rentabilidad históricamente bajos. Si bien las cifras están mejorando levemente con respecto al piso del 2020, lo cierto es que si uno quiere comprar una propiedad para generar renta, al día de hoy recuperará su inversión en 36 años. Sin embargo, los expertos coinciden en que la principal razón por la que los dueños son reacios a colocar sus propiedades en alquiler es la ley que regula ese mercado, que entró en vigencia a mediados del año pasado. La norma, con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, introdujo una serie de regulaciones para el propietario.

Los contrapuntos más señalados son la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación (lo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano), la obligatoriedad de aumentar de acuerdo a un índice del BCRA, la extensión de la duración mínima de los contratos de dos a tres años, las limitaciones al depósito de garantía que puede reclamarse, expensas extraordinarias y arreglos a costa del dueño, la flexibilización de la rescisión de los contratos a favor del inquilino, y la obligación de registrar los contratos ante la AFIP. Todos factores que hacen poco atractivo poner una propiedad en alquiler.

Además, durante la pandemia se introdujeron sucesivos decretos presidenciales que congelaron aumentos y suspendieron desalojos. Aunque no rigen desde fines de marzo, desde el oficialismo nacional insinúan una reanudación de las medidas. Una larga lista de desincentivos para la oferta, que efectivamente viene acusando los golpes y por lo tanto perjudica a propietarios e inquilinos por igual.

Sorprende poco, entonces, que el mercado de alquileres funcione en una medida cada vez mayor por fuera del paraguas de regulaciones estatales. La semana pasada, un relevamiento de la firma RE/MAX Premium, que analizó el comportamiento de los propietarios luego de la sanción de la Ley de Alquileres, concluyó que 7 de cada 10 dueños no respetan la nueva norma. “El exceso de regulación lo único que produce es que la gente trate de rodear la ley”, dice Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Qué se está haciendo

En el caso de un contrato que se hubiera firmado antes de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, y cuyo plazo todavía no hubiera vencido, no hay demasiados problemas. Lo usual es acordar una prórroga, por lo que se mantienen las disposiciones bajo las que se firmó el acuerdo. Pueden hacerse todas las prórrogas que se quieran y no tienen plazo mínimo (aunque sí máximo, los 20 años que son el límite de los alquileres de vivienda).

El problema aparece con los nuevos contratos. El objetivo, casi siempre del propietario, es alquilar sin quedar sujeto a las disposiciones de la nueva ley, y sin embargo, como es el espíritu de cualquier contrato, sigue existiendo la necesidad de dejar por escrito (es decir, que sean legalmente vinculantes) las condiciones y garantías en las que se basa el acuerdo. En este punto es que aparecen los artilugios para disfrazar lo que es un contrato de locación bajo otras figuras. “El uso de figuras para alterar la verdadera y aplicable en un contrato, como es este caso la locación, no es nuevo”, explica Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y empresariales y profesor de la Universidad de Buenos Aires y la Universidad Austral, entre otras. “Cuando se utiliza una figura para evitar la aplicación de normas que son las que realmente corresponden, eso se considera fraude a la ley, y si alguien lo alega y lo prueba se aplican las normas de la figura que corresponda, o sea, la locación”, agrega enfáticamente.

¿Cuáles son estos artilugios? El camino más utilizado es el de la firma de un contrato de comodato. Se trata de un contrato por el cual una persona (llamado comodante) le presta a otra (comodatario) una cosa (en este caso un inmueble) de manera gratuita. La parte del pago se estipula en un contrato separado, usualmente un contrato de mutuo. “Cuando se estructura con comodato se pretende disfrazar la verdadera relación jurídica, para no quedar sujeto a las normas de la locación”, explica Esper. “Para garantizar que el locatario -el inquilino- va a pagar, se redactan documentos separados, que son generalmente mutuos o firmas de pagarés”. Es decir, se sustituye el contrato de alquiler por la combinación de un comodato complementado con un mutuo. En uno el inmueble, en el otro el dinero. La ventaja que se busca es poder incluir en el contrato de comodato las condiciones que la actual Ley de Alquileres prohíbe, y que eran usuales en cualquier contrato de alquiler anterior. Se regulan con mayor libertad los plazos del alquiler o la cantidad de meses que se piden como depósito de garantía, por ejemplo. “Constituye una simulación. Se está disfrazando un contrato con otro para eludir la legislación correspondiente, no lo recomiendo para nada”, dice Abatti desde la Cámara de Propietarios.

¿Cuáles son las consecuencias? Un arreglo de este tipo difícilmente sea detectado por el orden público, salvo que las partes tuvieran un conflicto y vayan a juicio. Pensemos en dos escenarios de conflicto factibles, uno a instancias del inquilino y otro iniciado por el propietario.

En el primero, por algún motivo el inquilino denuncia que hay una simulación y lo que es un alquiler se está rigiendo por un comodato. Allí, en lo que se denomina “juicio por reconocimiento de calidad de inquilino”, este debe justamente probar que no es un comodatario, alguien que ha recibido un préstamo gratuito, sino una persona que está alquilando y cuyo contrato no es el que corresponde. Otra situación puede darse al revés, en la que el propietario quiere desalojar a un inquilino. Debe iniciar un juicio de desalojo por comodato, pero el inquilino podría responder que en realidad es un contrato de locación y que tiene derecho a permanecer tres años en el inmueble, como efectivamente permite la regulación de locaciones. En ambos casos, son determinantes la estructuración de los contratos, el cómo están escritos, las cláusulas, etc.

“Si se probara la simulación, entonces se aplican las multas correspondientes. Además, tiene consecuencias impositivas para ambas partes”, explica Abatti. En principio, las consecuencias jurídicas de este tipo de simulación son de índole civil, no del derecho penal. “Para que haya un costado penal tendrían que cumplirse una serie de requisitos para que se configure un delito penal que, en abstracto, no están. Puede ser que algún caso concreto de para algo penal, pero inicialmente no sería el caso”, coincide Esper.

La cuestión es que, ante una normativa de alquileres ultrarregulatoria, el efecto, como lo es en prácticamente cualquier situación, en cualquier momento y lugar, es exactamente el contrario. Los alquileres migran hacia el terreno de la desregulación, un escenario no les conviene ni al Estado, ni a los inquilinos, y muchas veces tampoco a los propietarios. “A la larga todo esto trae conflictos, juicios y procesos”, dice Abatti. Una nebulosa en la que los procesos quedan supeditados a los detalles y las interpretaciones y en la que, lamentablemente, los conflictos muchas veces se dirimen en favor de quienes tienen más recursos. Cuando la ley no actúa sobre la realidad con criterio pragmático o cuando pretende ignorar obvias lógicas de mercado, suele ser letra muerta. La realidad difícilmente se modifica solamente con manifestaciones de voluntad. No es más ley. Es ley (de alquileres) de la selva.

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