Ley de Alquileres: los países del mundo que pusieron más control a los contratos y tuvieron problemas similares a la Argentina
Alemania, Francia, Italia y Estados Unidos hicieron cambios en sus leyes de alquiler y tuvieron efectos adversos: propietarios sacaban sus viviendas de la oferta, precios que superaban lo permitido, entre otros
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La regulación del alquiler se ha convertido en un motivo de confrontación en España. Recientemente, la vicepresidenta segunda del Gobierno y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, afirmó la necesidad nacional de “limitar el precio del alquiler como ha hecho Berlín, como hace París y como hacen muchas ciudades del mundo”. Además, desde el año pasado la actualización anual de los contratos de alquiler de viviendas vigentes se limita un 2% con el fin de hacerle frente a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania.
Países del entorno como Alemania, Francia, Italia o Estados Unidos han regulado los alquileres sin grandes logros. La disputa se dirime entre dos visiones opuestas: el PSOE defiende incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen por debajo de un determinado precio, lo que recuerda a una medida aprobada en Portugal en 2019, pero desde la coalición Unidas Podemos es mucho más rotundo y prefiere congelar las rentas que estén por debajo de la media y forzar bajadas de precios hasta ese límite en los alquileres más altos.
Debate en Alemania
La discusión sobre el control de los alquileres es recurrente en el país de la Unión Europea donde un mayor porcentaje de la población (48,9%) vive en pisos que no son de su propiedad. Además de la capital, Berlín, varias ciudades tienen alta densidad poblacional y una elevada demanda, lo que empuja hacia arriba los precios. De 2010 a 2018, la renta en las siete mayores ciudades alemanas subió más de un 40% en promedio, según la consultora Empírica.
El Gobierno Federal intentó en 2015 reducir las alzas aprobando la ley del freno del alquiler, que limita los precios en los nuevos contratos a un máximo del 10% del alquiler medio de la zona donde está la vivienda. La norma se aplica a áreas tensionadas. Un estudio del grupo de expertos DIW apuntó en 2018 que solo se consiguió una “desaceleración moderada”. En zonas donde en los años precedentes los precios habían subido mucho (como los barrios berlineses de Kreuzberg o Neukölln, o el centro de Múnich), el control sí evitó repuntes fuertes.
En 2020 entró en vigor otra norma del Gobierno de la ciudad-Estado de Berlín (coalición de socialdemócratas, ecologistas y poscomunistas) que fijaba un tope a los alquileres en función del año de construcción del inmueble y las mejoras que haya tenido durante cinco años. No se aplica en propiedades nuevas. Se aprobó con toda la oposición en contra y siguió en los tribunales, que aún no han decidido. El instituto económico Ifo publicó esta semana un estudio que asegura que los alquileres han bajado, pero la oferta se ha contraído. Los propietarios sacan al mercado menos pisos, en una ciudad donde el 85% de los habitantes son inquilinos y a la que llegan cada año 40.000 nuevos vecinos.
Sin embargo, en abril de 2021 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el tope en el precio de los alquileres en Berlín por invadir competencias estatales y la norma tuvo que deshacerse.
Francia: dos leyes en cinco años
La carencia de viviendas en París hace imposible para muchos comprar casa: más del 60% de habitantes de la capital francesa viven en casas alquiladas. Pero arrendar no es barato: tras una subida del 50% en los precios en una década, el Gobierno de François Hollande aprobó una ley en 2014 que permitía limitar las rentas en zonas “tensas”. La Justicia frenó la ley en 2017, lo que según algunos estudios disparó los precios hasta un 25%. Una nueva normativa, la denominada ley Elan, volvió a posibilitar limitar las rentas y París la aplica desde julio de 2019.
La norma se contempla tanto en contratos nuevos como en renovaciones. El precio no puede exceder el 20% del valor de referencia fijado cada año por decreto, que contempla criterios como la localización, el número de habitaciones o el año de construcción. Tampoco puede ser inferior al 30%. Los límites se aplican en 80 barrios de París y las multas por infringirlo van de 5.000 euros, para particulares, a 15.000 euros, para empresas.
El Observatorio de los Alquileres de París, donde participan sector privado y administraciones, señaló que los precios se elevaron ligeramente más en 2019, cuando ya estaba en vigor la ley para contener precios, que en 2018. Uno de cada tres nuevos contratos subió la renta por encima de lo que permite el índice oficial sin justificación (se puede hacer si se hacen mejoras en la vivienda). En 2020 se esperaba mayor contención en los precios, más por efecto de la pandemia que por una expansión de la ley.
Rentas acordadas en Italia
El país cuenta desde 1998 con un mecanismo de control de rentas denominado “Alquiler de Tarifa Acordada”. Cada municipio, a partir de acuerdos entre las asociaciones locales de propietarios y representantes de los inquilinos, fija precios máximos y mínimos. Roma introdujo esta norma nacional en 2004.
Cada distrito indica de forma precisa cómo hacer una valoración del inmueble. Para establecer los precios que guían las negociaciones entre arrendatario y arrendador, se tienen en cuenta incluso los servicios cercanos y áreas verdes. Este tipo de contratos, de carácter voluntario, son cada vez más populares, ya que el Estado ofrece incentivos fiscales. Se contempla un pago de tasas para los propietarios del 10% del total de la renta (frente al 21% en los denominados contratos libres).
Durante la pandemia, inquilinos y propietarios pudieron pactar una reducción del alquiler por la crisis del coronavirus. Ninguna de las partes debía pagar las tasas correspondientes al registro de un nuevo contrato. En 2020 aumentaron más de un 3% las adhesiones al contrato de alquiler de precio acordado, debido a los beneficios fiscales que conlleva esta fórmula.
Estados Unidos, límites en Nueva York, California y Oregon
La crisis de accesibilidad a la vivienda en Nueva York es estructural. La falta de espacio y la oferta del libre mercado sitúan los precios por las nubes, en una ciudad eminentemente enfocada al alquiler: el 65% de los residentes (unos 5,4 millones) son inquilinos. Un tercio dedicaba en 2019 al menos el 50% de sus ingresos al pago de la renta de alquiler.
En 2021, de las viviendas en alquiler existentes en Nueva York, el 43% son libres y el 45% son de propiedad privada pero con rentas limitadas (reguladas por una agencia gubernamental). En 2019 el Estado adoptó una nueva ley aplicable a las segundas. Junto a las dos categorías citadas, existen dos más: la renta controlada), unos 20.000 inmuebles construidos en su mayoría antes de 1947; y la oferta pública, el 12% del total de viviendas en alquiler, que se dedican a las personas con menor nivel de ingresos y tiene unas enormes listas de espera.
El 1 de enero de 2020, California limitó durante 10 años el aumento anual de rentas al 5% más la inflación. La medida convirtió a California en el tercer Estado del país que adoptaba una protección significativa del inquilino. Oregón aprobó en 2019 un límite de renta anual del 7% más la inflación, sin límite temporal.
Argentina también tiene su control
La ley de alquileres aprobada en 2020 y el registro de contratos de locación en AFIP (que ya estaba estipulado en la ley 27.751), en un contexto en donde la tasa de retorno de la inversión en la ciudad de Buenos Aires fue del 4.47% anual en marzo, ocasionó que los alquileres continúen aumentando más allá de lo que lo hicieron en 2020. Desde su sanción, el costo del alquiler en la Argentina subió un 245%.
“Si bien el registro es una de las imposiciones que se estipuló en la nueva ley de alquileres, esto lo que hace es aumentar el costo y el riesgo para el propietario. Los resultados ya están a la vista: menos oferta de viviendas en alquiler, escalada de precios y desincentivo a la inversión inmobiliaria y a la construcción de viviendas con fines de renta”, advirtió José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
El registro de contratos de alquiler, informado a través de la Resolución General 4933/2021 del Boletín Oficial, será para aquellos contratos que se hayan efectuado a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes. También incluyen a aquellos que se hayan concretado durante el tercer mes del año, y gozarán de un plazo excepcional para registrarlos hasta el 15 de abril de 2021 inclusive.
Sin embargo, la legislación en materia de alquileres es un tema que recientemente se reincorporó en la agenda nacional. El presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, habrían acordado suspender la ley que resultó ser perjudicial para inquilinos y propietarios, ya que ambos habrían coincidido en que esa ley “no da para más”.
En el caso de que se concrete, los cambios que analizaría el Gobierno para incentivar el crecimiento de la oferta serían suspender la ley por 180 días con un DNU que restablezca la legislación anterior y sumaría algunos beneficios impositivos para los propietarios que destinen sus departamentos al mercado de los alquileres: la renta del negocio no pagaría Ganancias y la propiedad estará exenta de Bienes Personales.
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