Alquileres. Las razones por las que no avanzan los cambios en la ley anunciados con bombos y platillos

Después de tres semanas de debate, los senadores firmaron dos dictámenes para modificar la Ley de Alquileres en un plenario de comisiones, que próximamente pasarán a la Cámara de Senadores para ser tratados. La propuesta que más firmas consiguió fue la oficialista, que propone una larga lista de modificaciones al proyecto ya aprobado por la Cámara de Diputados.

La oposición se mantuvo firme y apoyó sin pedir cambios la propuesta que tiene la adhesión de la Cámara de Diputados, dictamen que obtuvo la menor cantidad de firmas. En resumidas cuentas, éste propone:

• Que el plazo de los contratos se reduzca de tres a dos años.
• Que los valores de los contratos vigentes se ajusten con un mínimo de cuatro meses y no de un año como es actualmente
• Que los montos ya no se actualicen a partir del Índice de Contratos de Locación elaborado por el Banco Central -que combina en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y los salarios en base a la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)- sino pasen a vincularse al índice que acuerden libremente las partes a elegir entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

El oficialismo, por su parte, presentó una nueva propuesta de dictamen (la que se había presentado en Diputados en agosto no alcanzó la aprobación) que logró la mayoría de las firmas y que incorpora modificaciones al proyecto proveniente de la Cámara baja.

Los senadores tuvieron en cuenta las exposiciones que realizaron cámaras inmobiliarias y federaciones de inquilinos para esbozar los cambios que cada partido cree necesarios para recuperar el mercado. Los puntos principales que este nuevo dictamen busca modificar son:

1. Que la duración de los contratos de locación sea de tres años como establece la ley actual, y no de dos años como dice el proyecto aprobado por Diputados.

2. Que el precio del alquiler se actualice mínimamente cada seis meses bajo acuerdo entre las partes, en lugar de actualizaciones cuatrimestrales como propone el dictamen de minoría apoyado por la oposición.

3. Que el valor de los contratos se ajuste obligatoriamente a partir del coeficiente Casa Propia. Este reemplazaría el Índice de Contratos de Locación (ICL) actual (que combina en partes iguales la variación de los sueldos y la inflación) y rechaza la propuesta aprobada por Diputados, que propone que el índice se acuerde libremente entre las partes, que pueden ser los ya mencionados IPC, IPM o IS, elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

¿De qué se trata el nuevo coeficiente que proponen para los ajustes?

El índice Casa Propia es utilizado para la actualización de las cuotas para los créditos de los programas de viviendas Casa Propia y Procrear II. “Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9″, detalla la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, entidad que publica el mismo.

“Usar este coeficiente agrega una capa de complejidad al problema porque en el corto plazo nadie va a entender cuánto le va a aumentar el contrato. El ICL corre a la inflación de atrás porque tiene dos meses de atraso en su cálculo, pero si este es un promedio de los últimos 12 meses, va a tener mucho más rezago. Tomar esta decisión es demostrar que no entendieron lo que está pasando”, opina Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Cabe destacar que la variación de los sueldos corre por detrás de la inflación, por lo que siempre se usaría el promedio de los salarios, los propietarios perderían más rentabilidad todavía y la oferta podría deteriorarse aún más.

4. Elimina la posibilidad de que los propietarios puedan pedir meses por adelantado.

5. Mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP tal como lo indica la ley actual, no con los cambios que propone el proyecto aprobado por Diputados.

6. Agrega que las publicidades de los alquileres deben hacerse en moneda nacional (pesos), en un contexto en el que ya la mayoría de los avisos se publican en dólares.

El proyecto también propone modificar la definición de reparaciones urgentes que determina la propuesta firmada por Diputados, incorpora un artículo referido al Impuesto a las Ganancias que dice que “las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual de contratos de locación” y suma a los incentivos fiscales que “los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de dos inmuebles estarán exentos del pago de monotributo”.

Asimismo, deja sin modificar algunos artículos para que queden tal cual se aprobaron en la Cámara baja. Entre ellos está el relacionado a Bienes Personales, impuesto de débitos y créditos y las disposiciones finales.

Cuándo se va a tratar en el Senado

El próximo paso es el tratamiento de los dictámenes en la Cámara de Senadores. Al igual que se procedió en la de Diputados, primero se votará el dictamen de mayoría. En caso de conseguir la cantidad de votos necesaria, regresaría a la Cámara baja porque incorpora modificaciones al proyecto recibido originalmente. Por otro lado, si no consigue los votos necesarios, se procederá a votar el dictamen de minoría que impulsa la oposición. Si este recibe luz verde, el proyecto de modificación de la ley de alquileres pasaría a ser ley automáticamente porque ya tiene la aprobación previa de Diputados.

Por ahora no hay más que incertidumbre acerca de cuándo podría tratarse en el recinto. Al ser consultado por este tema, Daniel Bensusán (FdT La Pampa), presidente de la Comisión de Legislación General, indicó que espera que se trate lo más pronto posible. En la misma sesión, también se tratará el proyecto de regulación de alquileres temporarios con fines turísticos que se aprobó el 1° de septiembre en otro plenario de comisiones.

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