Ley de alquileres: las respuestas a seis preguntas clave que se hacen propietarios e inquilinos sobre los cambios aprobados

En una sesión especial que empezó pasadas las 12.30 del mediodía y terminó antes de las cuatro de la tarde, la Cámara de Diputados aprobó el dictamen de minoría propuesto por la oposición para modificar la ley de alquileres, que desde hace tres años castiga al mercado inmobiliario.

1. ¿Qué propone el proyecto que logró media sanción?

La propuesta de la oposición consiste en cuatro puntos, entre los que se encuentran los más controversiales de la normal actual:

• Reducción del plazo legal. Que el plazo mínimo legal de los contratos sea de dos años, como era antes de la ley de alquileres sancionada en 2020 que los aumentó a tres años.
• La periodicidad de la actualización del valor de los contratos. Que en el caso de los inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler sea fijado como valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales podrían realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre cuatro y 12 meses.
• La metodología del ajuste. Que el ajuste se acuerde libremente entre las partes -como sucede en los contratos de locación comercial- basado el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices
• Beneficios fiscales. Eximir del pago del impuesto a los Bienes Personales a los propietarios que declaren los contratos de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). También plantea reformar el monotributo para que ese tipo de contribuyente con más de tres unidades de explotación no pasen a tributar en el régimen general.

Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda, reconoció la media sanción como una gran noticia y resumió los cambios en “dos años y libertad para aumentos”. El especialista festejó que con la media sanción se aprueba permitir el escalonamiento. Es decir, fijar los aumentos desde el principio, como era hasta 2020. Pero, además, se mantiene habilitada la indexación, aunque ya no solo por ICL, sino por otros índices, se amplía el universo de destinos de alquiler temporario y se mantiene la obligación de registrar en AFIP (ya existía pre 2020), pero se mejora la redacción. Y entre los cambios impositivos destacó que se ordena cómo tributar con monotributo cuando el propietario tiene tres o menos viviendas y se exime de Bienes Personales a los dueños, en algunos casos, y de débitos y créditos.

El proyecto que logró media sanción se votó después del dictamen de mayoría, apoyado por el oficialismo, que quedó descartado con 131 votos negativos y 109 afirmativos. Éste defendía los términos de la ley sancionada en 2020, cuyos puntos más polémicos son los contratos de tres años y la actualización anual según el índice elaborado por el Banco Central.

A su vez, el dictamen aprobado propone la generación de incentivos fiscales para los propietarios. “Nosotros tenemos la obligación de defender al más débil, que es el inquilino”, aseguró el presidente del bloque oficialista, Germán Martínez en la sesión especial, para argumentar el voto negativo de su partido.

Después de tanta espera, el avance del tema en el Congreso entusiasma a las cámaras del sector. “Ahora que la Cámara baja aprobó las modificaciones, solicitamos que el Senado lo trate y convierta en Ley de forma urgente. En especial, urgimos a los senadores del oficialismo a que participen del debate, con el objetivo de brindar una solución definitiva a la actual crisis habitacional, terminando con el sufrimiento que hoy viven inquilinos y propietarios”, señaló Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. La referente inmobiliaria aseguró que los cambios aprobados a la actual norma, referidos al plazo de los contratos y la forma de actualización de los valores, se encuentran alineados a lo que la institución y el resto de las entidades del sector inmobiliario han planteado públicamente y a los legisladores de todas las fuerzas como las disposiciones necesarias para solucionar la terrible realidad que trajo al sector.

“La media sanción se logró con acuerdo de Juntos por el Cambio y los dos interbloques federales. Como contrapartida, los que votaron en contra fueron el Frente de Todos, La Libertad Avanza (de Javier Milei), que no acompañó al resto de la oposición porque iban por la derogación completa de la ley, y la izquierda”, aclaró Lorena Zapata, directora de la Agencia Esfera Pública. y destacó como dato alentador que los libertarios plantearan su postura en lugar de abstenerse o ausentarse.

2. ¿Cuál es el próximo paso?

La sesión de hoy sumó una figurita más al álbum de las discusiones que generó la ley. El año pasado, por ejemplo, se debatieron las condiciones de la norma en más de 14 encuentros de comisiones especiales que convocaron a un centenar de especialistas de distintas áreas del sector inmobiliario, entre abril y mayo. El resultado fueron los dos dictámenes votados -finalmente- hoy en el recinto y ahora los ojos están puestos en la Cámara alta.

“Esto es nada más que media sanción, el Senado es más complicado porque la mayoría la tiene el oficialismo”, observó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. Igual, realizó una lectura optimista sobre los resultados de hoy: “fue un gran triunfo de la racionalidad”.

En la misma línea Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, sostuvo que “la media sanción es un paso positivo pero nada asegura que se apruebe luego la modificación en el Senado. Lamentablemente el oficialismo se opuso hoy a la derogación de la actual ley, hecho que habría provocado que no se generen falsas expectativas con lo que pueda pasar o no en el Senado”.

Respecto a las posibilidades de que avance el tema en Senadores en los pasillos del Congreso afirmaban que era “muy poco probable”, principalmente porque no hay canales de diálogo entre el oficialismo y la oposición como para avanzar ni siquiera con temas de acuerdo.

Otro punto clave que genera un manto de duda sobre el avance de hoy es la inactividad que caracterizó en el último tiempo a la Cámara alta. “Es difícil que se trate en el Senado porque hace meses que no sesiona porque no logra quórum. La estrategia de la oposición ahí es distinta a la Diputados: en la Cámara alta si hay proyectos que tienen acuerdo o el bloque logra juntar el número se sesiona, pero en el Senado no; la estrategia de la oposición es no sesionar y bloquear el tema hasta fin de año, por lo cual nunca va a dar número necesario”, advirtió Zapata.

El único atajo, aunque insólito, es que el oficialismo ponga el proyecto en tratamiento, pero como no está de acuerdo con cambiar la ley y los bloques del medio suelen asociarse con el oficialismo, es inviable. “La única ventana de oportunidad que veo para que se trate en el Senado es que Juntos por el Cambio cambie su estrategia en esa cámara y que haga un acuerdo con los de Unidad Federal, que es el bloque del medio, y ahí lo impulsen tal vez en un paquete de proyectos que tengan que ver con temas habitacionales”, analizó Zapata.

En términos de plazos, sostuvo que “si no logra tratarse en lo que queda de este año, ya tendría que tratarlo la nueva composición del Senado poselecciones y ellos tienen la opción de modificar o aprobar la media sanción que les enviaron”. No obstante, destacó que el proyecto “no salió con el consenso completo porque muchos de los que votaron en positivo estaban más a favor de la derogación que de la modificación, por lo que creo que la nueva composición va a tener que analizar todo de nuevo y ver cuáles son los nuevos acuerdos que se logran”.

En resumidas cuentas, Zapata definió que hay que aguardar la repercusión social que el tema tenga “en los inquilinos y propietarios, si con los resultados electorales se fija una agenda nueva o sucede algo que cambie el escenario actual, de pronto podría ponerse en tratamiento”.

3. ¿Cuánto tardaría en implementarse?

En caso de aprobar el dictamen en el Senado, el proyecto se sancionaría y se publicaría en el Boletín Oficial. “Si el mercado ratifica esto, en cuatro o cinco meses se recompondría el mercado, no más de eso porque la gente quiere libertad contractual”, opinó Abatti.

Gómez Picasso afirmó que será después de las elecciones, afirman. “Habrá que esperar y no sabemos cuánto. Lo cierto es que hoy estamos igual que ayer”, advirtió.

4. ¿Qué pasará con los contratos vigentes?

“La ley no se aplica retroactivamente, salvo disposición expresa”, aseguró Abatti y explicó que al igual que la actual ley de alquileres, se aplicaría a contratos que se suscriban a partir de la vigencia de la posible nueva ley, por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, indica.

Lo mismo sucedió cuando se sancionó en el 2020 la ley de alquileres actual. Los contratos que todavía estaban activos con las condiciones anteriores mantuvieron sus términos hasta su finalización e incluso los mantienen hasta el día de hoy a través de prórrogas. “Mayoritariamente se están haciendo prórrogas a los contratos por seis meses. Esto es lo más aconsejable en este contexto inflacionario porque cuando un contrato se prorroga se puede fijar un nuevo precio de acuerdo al mercado y a un libre acuerdo entre las partes, no en base al aumento del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central que está desfasado de la inflación”, indicó Enrique Abatti

5. ¿Cómo repercute la novedad en el mercado?

El objetivo de la sesión especial que se llevó a cabo hoy en la Cámara de Diputados era revivir un mercado quebrado y perjudicado tanto para propietarios como para inquilinos. La sanción de la norma en 2020 provocó la retirada masiva de propiedades en alquiler, la suba desorbitante de precios y el reinado de los alquileres temporarios. El efecto devaluación de las PASO disparó además un 25% el valor de los alquileres en cuestión de días y fortaleció la tendencia a oferta cero. “La caída de viviendas para alquiler en la CABA comenzó en 2021, luego de implementar la ley de alquileres 27.551 y se profundizó este año, con el aumento de la inflación y la brecha cambiaria. Según datos de la plataforma Argenprop, en julio hubo menos de 600 propiedades en alquiler, cuando el promedio de los últimos siete años fue de 2400″, publicó en Twitter la cuenta Argentina en Datos.

Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), por su parte, se solicitó a través de un comunicado que los integrantes del Honorable Senado de la Nación Argentina, realicen un urgente tratamiento y aprobación de las reformas instauradas. En números, detallaron que más de cinco millones de ciudadanos argentinos necesitan una solución habitacional y este cambio legislativo, si bien no brindará una recomposición inmediata en la oferta de inmuebles en alquiler permanente, podría generar un interés de los propietarios para que nuevamente ingresen al mercado de locaciones residenciales permanentes. “Es necesario que los legisladores tomen conciencia del drama social que están atravesando muchas familias en todo el país y que actúen de inmediato en función de la representación que el pueblo les ha concedido”, manifestó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Mientras algunos se muestran cautelosos, el nuevo escenario levanta las expectativas de los especialistas del sector. “Creo que a partir de este momento, con esta señal positiva, al mercado le va a caer muy bien (la media sanción), sobre todo a los propietarios. Esto debería empezar a tomar un camino diferente”, comentó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Sin embargo, hay quienes hacen una lectura más medida y reconocen que cuando hay novedades, el mercado pone un freno de mano. “Todo lo que se haga para flexibilizar contratos de alquiler y permitir ajustes que acompañen a la inflación va a ser una buena noticia pero el problema es que esto debe ser aprobado en la Cámara de Senadores y ahí es más difícil lograr acuerdo. El problema es la transición... ¿quién va a querer ahora firmar algún contrato a tres años? Esto de alguna manera paraliza más todavía el mercado”, opinó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

6. ¿Hay alguna ventaja por no derogar?

Al comienzo de la sesión, la derogación era una carta que se ponía sobre la mesa. La idea impulsada por integrantes de Juntos por el Cambio y el bloque de La Libertad Avanza se asomaba entre los 12 expedientes enlistados al comienzo de la sesión que eran proyectos presentados por fuera de los dos dictámenes. Sin embargo, al momento de votar, los 124 votos positivos frente a los 110 votos negativos no alcanzaron los dos tercios necesarios para incluir los expedientes en la sesión y la opción de una derogación quedó descartada.

Algunos especialistas rescatan un aspecto positivo de que no se derogue la ley. Abatti, afirmó que: “la derogación total de la ley es un disparate porque tiene cuestiones muy buenas como, por ejemplo, la eliminación de la prohibición legal de indexar de la ley de convertibilidad; es decir que no se podrían utilizar más los índices. Eso es un anacronismo, un disparate jurídico y económico porque, ¿cómo te van a prohibir reflejar el fenómeno inflacionario en un contrato? No estoy de acuerdo con derogar sino con cambiar los puntos conflictivos que rompieron el mercado actual y los vínculos entre propietarios e inquilinos”, cuestionó el letrado.

Coincide con él Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire. “La ley de alquileres tiene cosas muy positivas, como la definición de quién tiene que pagar las expensas extraordinarias, quién se hace cago de los arreglos, el hecho de poder dar como válidas la comunicaciones electrónicas, cómo se tiene que renovar un contrato y en qué plazo antes se tiene que empezar la charla sobre la negociación. Lo que no me pareció que estaba bien porque generó muchos impedimentos para los que los propietarios alquilen en pesos fue que en un escenario de 120% de inflación, que el plazo de los contratos fuera de tres años y que el ajuste fuera anual, aspectos que se resolverían con esta modificación”, analizó.

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