Ley de alquileres: la letra chica del proyecto aprobado que propietarios e inquilinos deben conocer

Después de más de un año de juntar polvo en un cajón, se volvió a tratar la ley de alquileres en el Congreso y surgió el primer atisbo de cambio. La Cámara de Diputados le dio media sanción a un proyecto presentado por la oposición que, de aprobarse en Senadores, podría reestablecer el doblegado mercado de alquileres.

“Dos años y libertad para aumentos”, lo resume Federico González Rouco, economista especialista en vivienda. Es que el dictamen propone modificar dos de los puntos más controversiales de la ley de alquileres: el plazo de los contratos que pasaría de tres a dos años y la metodología de ajuste, que pasarían de ajustarse anualmente a una periodicidad libre con un piso de cuatro meses y un techo de 12.

Los cambios respecto a la ley vigente

1. Plazo mínimo legal. El plazo mínimo legal de los contratos vuelve a ser de un mínimo de dos años -como establecía el Código Civil y Comercial- y no de tres como establece la ley vigente.

Al igual que lo establece la ley vigente, este plazo de dos años no aplica para determinados tipos de alquiler, como por ejemplo contratos de locación a diplomáticos o alquileres temporarios que tengan fines turísticos, de descanso o similares.

Pero el proyecto propone un cambio en este aspecto. “Se introduce una nueva e importante excepción: no hay mínimo legal cuando el inquilino quiere alquilar por otro fin temporario. Por ejemplo, cuando necesita alquilar durante seis meses mientras termina de construir su propia vivienda o por un tratamiento médico prolongado. El proyecto dispone que si el contrato supera los tres meses, se presume que no fue celebrado para esos fines”, definió Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

2. Modifica la frecuencia de ajuste cuando el destino es vivienda. El proyecto aprobado plantea que el precio del alquiler se actualiza según la periodicidad que las partes acuerden, con un mínimo de cuatro meses. La ley actual obliga a aumentar el monto del contrato solo una vez por año.

3. Se mantiene la permisión de indexar los contratos de alquiler. Cuando el destino es vivienda, el proyecto amplía el menú de índices de indexación aplicables al precio: Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices. “Esto mejora las opciones para indexar el contrato, que actualmente es una sola (ICL). Incluso, las partes podrían decidir aplicar algunos de aquellos índices para diferentes períodos del contrato, ya que la ley no prohíbe esa variante”, opinó Esper. El especialista aclaró que la indexación no es sinónimo de escalonamiento, método que se usaba antes de la ley vigente que preestablece los aumentos cuando se firma el contrato.

Para Enrique Abatti, abogado especializado en temas inmobiliarios y presidente de la presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina. “La limitación a estos índices tiene una visión federal acotada. Hubiera sido mejor que las partes elijan libremente, sobre todo en las provincias porque no es lo mismo un índice del INDEC aplicado a una locación en Misiones que un índice elaborado en Buenos Aires”, dijo.

4. Se permiten los pagos anticipados de hasta un mes. “Se permite expresamente algo que viene sucediendo hace años en la práctica de locaciones de vivienda, que estaba prohibido por la ley pero que ahora se autoriza con claridad: si el inquilino decide realizar pagos anticipados del alquiler, puede efectuarlos. Se mantiene la prohibición de que el locador (dueño) pueda exigir pagos anticipados”, detalló el abogado.

5. El registro de los contratos en la AFIP. Se mantiene la obligación de registrar en AFIP, aunque se eliminaron tres cuestiones con respecto a este tema:

• Que el incumplimiento de locador a la registración no es penalizado con las sanciones de la ley 11.683, con lo cual queda incierta cuál es la sanción legal por la omisión de registrar el contrato.
• En caso de juicio, no se exige que el juez informe a la AFIP sobre la existencia de ese contrato, para que esta tome intervención en el proceso.
• La posibilidad de que el locatario informe a la AFIP la existencia del contrato.

6. Las reglas vinculadas con las reparaciones se mantienen sin cambios. En caso de ser urgentes (que impidan o dificulten el uso del inmueble), se deben resolver en menos de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos si no son urgentes. Este aspecto se mantiene sin cambios, pero el proyecto simplemente aclara la definición de la urgencia de una reparación, lo que ayuda a interpretar la ley y los contratos.

7. Cambios impositivos. En primer lugar, quedan exentos de tributar al monotributo quienes tengan hasta tres viviendas en alquiler.

En segundo lugar, quedan exentos del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados” pero con un límite a determinar de acuerdo al valor de los contratos.

En tercer y último lugar, proponen cambios en “los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación”.

8. La rescisión anticipada del contrato. En los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclara que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcula sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.

Cabe destacar que esta es solamente media sanción y falta su final aprobación en la Cámara de Senadores. Respecto a las posibilidades de que avance el tema en la Cámara alta en los pasillos del Congreso afirmaban que era “muy poco probable”, principalmente porque no hay canales de diálogo entre el oficialismo y la oposición como para avanzar ni siquiera con temas de acuerdo.

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