Ley de alquileres: Javier Milei aseguró que quiere derogarla, ¿será ésta vez la vencida?
El presidente electo Javier Milei declaró entre sus primeros anuncios que quiere derogar la ley de alquileres, una premisa que siempre sostuvo
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LA NACIONVerónica Rubí
El presidente electo, Javier Milei, aseguró hoy que su idea es derogar la Ley de Alquileres para que los contratos se puedan pactar libremente.
En declaraciones Radio Mitre, Milei afirmó que esa norma hay que “derogarla y entender que es un contrato entre partes”.
“Lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”, afirmó el líder libertario.
En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023. Después de haber pasado por extensos debates en comisiones en mayo de 2022 sin lograr nada, finalmente este año el Congreso retomó el tema de la derogación o modificación a la norma vigente entre agosto y octubre, tanto en la Cámara de Diputados como en la de Senadores.
Sin embargo, el líder de La Libertad Avanza siempre estuvo a favor de la derogación porque para él los cambios son una “pérdida de tiempo” ya que considera que la ley tal como está no va a avanzar ni resuelve el problema de fondo en el mercado inmobiliario entre inquilinos y propietarios.
En el mes de agosto, post PASO, su bloque fue clave para el quórum en Diputados que habilitó la sesión pero a la hora de votar la reforma de la ley de Alquileres se opuso a cualquier modificación: primero votó a la par de Juntos por el Cambio, en contra de la propuesta del Frente de Todos, y después junto al Frente de Todos y la Izquierda votó en contra de la iniciativa de Juntos por el Cambio y los bloques federales. No se movió de su idea de derogar o nada.
En octubre, luego de su paso por la Cámara de Senadores, los cambios a la ley volvieron a ser tratados por Diputados y fueron impulsados por 128 votos a favor y 114 en contra. Los diputados del Frente de Todos, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Río Negro y cuatro de la Izquierda apoyaron los cambios. Del otro lado, los diputados de Javier Milei (La Libertad Avanza), Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales se opusieron a las modificaciones del oficialismo.
Milei ya había difundido su opinión a través de su equipo de prensa: “No se necesita una nueva ley de alquileres. Hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad. Lo único que harán es perjudicar a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”.
Algo que el mercado evidencia en los últimos tiempos con números reales: el aumento de los precios de los alquileres publicados desde que se sancionó la ley en 2020 fue de casi 900% y la cantidad de propiedades en oferta en las plataformas inmobiliarias se redujo drásticamente.
“En el tercer trimestre se observó un incremento en el precio publicado del metro cuadrado en alquiler de departamentos usados, que promedió un 204,8% para los monoambientes, 212,5% para los departamentos de dos ambientes y 193,0% para las unidades de tres ambientes”, observa el último informe difundido por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno porteño.
Y en cuanto a la oferta, cuando se sancionó la ley en 2020 había 9700 departamentos en alquiler en CABA, y 10 meses después, ese número se redujo a 8500, a pesar de que el promedio histórico es de 15.000. Actualmente Zonaprop publica solo 5423 departamentos en alquiler. En el mercado inmobiliario hace meses que se habla de que el futuro inmediato será de “oferta cero” y ya hay barrios de la ciudad donde esa profecía se está cumpliendo como Pompeya o Versalles.
Publicaciones y contratos en dólares
En sus primeros anuncios públicos tras ser electo presidente, Milei destacó además que los contratos se podrán pactar “en cualquier moneda”. “La libertad monetaria es parte de las cosas en las que queremos avanzar”, concluyó el presidente electo.
Sus dichos hacen referencia a uno de los puntos que se cambiaron en octubre sobre la moneda en la cual únicamente deben publicarse los anuncios de los alquileres y pactar los contratos: en pesos.
Pero, como dice el dicho “hecha ley, hecha la trampa”: desde la sanción de los cambios a esta parte pasaron poco más de 30 días y la mayoría de las publicaciones que antes estaban en dólares pasaron a decir “consultar precio”.
En el primer cuatrimestre del 2022, poco más de dos de cada 10 alquileres estaban en dólares. Ese número creció a un nuevo máximo en el tercer trimestre de este año y siete de cada 10 pasaron a estar en moneda estadounidense. Las cifras surgen del mismo informe difundido por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno porteño.
Sin embargo, la nueva ley de alquileres que entró en vigencia el 18 de octubre prohíbe publicar avisos de alquiler en otra moneda que no sea el peso argentino. Eso provocó una caída de publicaciones en oferta en varios portales. Pero días más tarde volvió a subir con avisos que requieren “consultar precio” al no declarar un valor en su publicación. Es decir, los propietarios que ofertaban sus departamentos en dólares los bajaron de las plataformas para luego volver a subirlos sin precio.
“Como la norma prohíbe ofrecer y realizar los alquileres en dólares, hubo un éxodo de publicaciones en los portales inmobiliarios”, señala Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, hecho que cobra sentido cuando se contempla que entre el 60% y 70% de la oferta publicada en Zonaprop estaba en dólares. Y ahora ese mismo porcentaje solicita “consultar precio” a los inquilinos que están en búsqueda.
Quiénes más dijeron querer derogar la ley pero no lo hicieron
A fines de 2021, Sergio Massa -que en ese momento era presidente de la Cámara de Diputados-, fue el primer funcionario oficialista en admitir el fracaso de la ley a un año y medio de estar vigante: sugirió la suspensión por 90 días y hasta pidió su derogación. Incluso uno de los principales impulsores, el exdiputado de Juntos por el Cambio Daniel Lipovetzky, reconoció que la norma “tuvo errores” y que “no funcionó”. Y Mauricio Macri tuiteaba “la ley de alquileres es una muy mala ley, que claramente fracasó. Tenemos que derogarla y tomarnos el tiempo para hacer otra que resuelva el problema”.
Pese a los 23 proyectos presentados en mayo de 2022 y los dos dictámenes finalmente alcanzados, ninguna fuerza política logró generar el consenso para reunir los votos necesarios para la sanción de una nueva ley. El tema tampoco fue parte de la agenda de sesiones extraordinarias del Congreso a principios de 2023.
En abril pasado, volvió la idea de la derogación en un almuerzo entre Massa y Alberto Fernández en el que coincidieron en que “la ley no da para más”. Finalmente en agosto los dictámenes pendientes de tratamiento se debatieron en Diputados y el de la oposición logró la aprobación de la mayoría. En octubre, en su paso por el Senado, el debate se reanudó y se hicieron nuevas modificaciones a la propuesta y regresó así a Diputados para su aprobación final. En todas las instancias, el bloque de Milei votó en contra porque ellos nunca apoyaron los cambios sino que iban por la derogación.
La inaccesibilidad a un alquiler viene entrando y saliendo de la agenda pública al ritmo de los intereses de la política con coletazos concretos en el mercado que se paraliza ante cada amenaza de derogación. ¿Será ésta vez la vencida?
Los últimos cambios a la ley de alquileres
- Los ajustes de los contratos serán semestrales.
- El coeficiente bajo el cual deberán calcularse los ajustes es el índice Casa Propia.
- Los propietarios no podrán solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
- La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).
- Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler
- La exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
- La posibilidad para ambas partes de deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.
- No pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.
- Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP, conforme a lo establecido en la ley vigente.
Por Verónica Rubí
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