Qué pasó con la Ley de Alquileres: cuáles son los cambios que podrían implementarse tras la maratónica sesión del Senado

En una sesión maratónica, casi a medianoche y con mayoría oficialista, el Senado consensuó hacer cambios el proyecto para modificar la ley de alquileres que venía con media sanción de la Cámara de Diputados. La discusión que duró poco menos de dos horas devino en 37 votos afirmativos y 29 negativos para que vuelva a revisarse el proyecto a la cámara de origen.

¿Cuáles son los próximos pasos para el cambio de la ley? Ahora el proyecto volverá a la cámara baja donde se abren dos posibles caminos.

Por un lado, si los Diputados se ponen de acuerdo y aceptan las modificaciones provenientes del Senado, se sancionaría el proyecto aprobado y se convertiría en ley.

Por el otro, si Diputados insiste en la redacción original necesitará reunir la misma mayoría o una superior que la lograda en el Senado para que se sancione como ley el proyecto que habían aprobado inicialmente, aunque necesitan un quórum difícil de lograr en este contexto. En caso de no lograrlo, quedaría sancionado el texto aprobado en el Senado.

Es importante aclarar que la Cámara de Diputados no podrá desechar el proyecto modificado por el Senado ni agregar nuevas correcciones.

Los cambios

El debate empezó minutos pasadas las diez de la noche y giró entorno a dos propuestas para modificar la norma vigente. El que venía de la cámara baja, impulsado por la oposición propone principalmente:

• Disminuir el plazo del contrato a dos años.
• Reducir a cuatro meses la periodicidad del ajuste del precio del alquiler.
• Dejar a cargo de las partes la elección de un índice para ajustar el valor por el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

Como contrapartida, la iniciativa oficialista busca:

• Que el plazo de los contratos sea de tres años como en la actualidad.
• Que el mínimo de actualización del valor sea cada seis meses
• Que se indexe al coeficiente Casa Propia, desarrollado por Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

La discusión se da en un contexto en el que la situación de alquileres es crítica. En la ciudad de Buenos Aires quedan menos de 450 departamentos publicados para alquilar con contratos tradicionales, según Reporte Inmobiliario, y el 70% de la oferta está dolarizada. En el resto del país, la escasez y la incertidumbre se replica. Frente a este escenario, si bien los representantes de propietarios, inquilinos e inmobiliarias suplicaron celeridad en el tratamiento de la reforma para reactivar un mercado en peligro de extinción, el desacuerdo entre legisladores de distintos partidos retrasa una vez más una definición y deja en vilo al mercado.

El ajuste: el punto más polémico

Semestrales, cuatrimestrales o escalonados: antes de la sanción de la actual ley de alquileres en 2020 la periodicidad con la que se ajustaba el precio del alquiler surgía del acuerdo entre las partes. La norma en vigencia rompió con ese relato y dispuso uno de sus puntos más polémicos: que se ajusten de forma anual y en base a un nuevo índice creado por el Banco Central (el ICL, el Índice de Contratos de Locación), que se calcula tomando en partes iguales los sueldos y la inflación.

En un contexto que anticipa una inflación para el 2023 que superará el 140 por ciento el congelamiento de los precios de los contratos durante un año hace que los propietarios “subsidien” el valor del alquiler por 12 meses. En definitiva lo que está sucediendo hoy es que la devaluación de la cuota resta rentabilidad, le saca atractivo al negocio y desincentiva la oferta.

El proyecto de la oposición propone reestablecer este punto: que los ajustes sean al menos cuatrimestrales y que se definan por un índice acordado entre las partes, que por ejemplo puede ser la inflación. De esta forma, el dueño del inmueble puede pelear contra el avance de la suba de precios general y mejorar su margen de ganancia. En resumidas cuentas, se trata de un incentivo para que el propietario ofrezca su unidad en alquiler pero una desventaja para el inquilino en comparación con la legislación actual.

Sin embargo, la propuesta del Frente de Todos tiene un trasfondo poco conocido: el cambio impulsado -una actualización cada seis meses en base al índice Casa Propia- no implica una mejora en la renta sino que la mantendría como ahora, que según el monitor inmobiliario Invertire en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la ciudad de Buenos Aires.

En concreto, plantea que los contratos se ajusten cada seis meses y que los aumentos se indexen obligatoriamente con el coeficiente Casa Propia, utilizado hoy para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. En un contexto en el que los salarios crecen hace años por debajo de la inflación, sumado a que el índice incluye un aforo que aleja los salarios de la inflación, el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación.

Es decir, si bien la actualización semestral suena mejor que una actualización anual, los números dicen otra cosa: “Ajustar cada seis meses por Casa Propia rinde lo mismo que anualmente por el ICL”, afirma un economista especializado en materia de vivienda. “La forma de actualizar vigente y la que propone el dictamen de mayoría le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, sintetiza, y aclara que este cálculo se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.

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