Ley de alquileres: cómo funciona el índice de Casa Propia que definiría los nuevos aumentos y qué problema esconde

Esta semana el Senado de la Nación votó a favor de modificar el proyecto que aprobó la Cámara de Diputados. Con mayoría oficialista, la nueva propuesta por los senadores plantea que los contratos duren tres años como ahora y que su valor se ajuste de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos dos puntos son claves porque, en el sector, los resaltan como los “responsables” de un mercado que se encamina a una oferta cero.

En concreto, las modificaciones aprobadas en el Senado plantean que los contratos se ajusten cada seis meses en lugar de en forma anual como ahora y que los ajustes de precio se indexen obligatoriamente con el coeficiente Casa Propia.

¿De qué se trata este índice que reemplazaría al actual, el ICL del Banco Central? El coeficiente desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. se publicó por primera vez en noviembre de 2021 y es el utilizado hoy para los Créditos Casa Propia y Procrear II

El índice toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. “En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia”, dice un documento del Gobierno que explica el coeficiente.

Cómo se calcula

Su fórmula incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo toma un 90%”, explican desde el Gobierno. En otras palabras, le resta un 10% al indicador de los salarios que ya de por sí suele avanzar por debajo de la inflación, por lo que el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación. Desde el Gobierno, explican que esto se hace porque el aumento de los salarios puede ser variable respecto a la rama de actividad.

Además, el índice tiene en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS), en lugar de tomar como referencia la variación de un único mes. Esto se hace con el fin de promover “una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales”, señalan, aunque implica un desfasaje ante saltos inflacionarios como los actuales.

El problema de fondo es que el mercado de alquileres necesita una medida que mejore la rentabilidad que dejan los contratos de los alquileres para que los propietarios sientan incentivos para destinar sus inmuebles al mercado. Pero si el índice no refleja, la realidad de la suba de precios y los contratos vuelven a quedar desfasados, eso no sucederá.

Los especialistas agregan que, para peor, ajustar el valor del alquiler cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia no implica una mejora en la renta sino que la mantendría igual que ahora, y por ende no produciría una mejora sustancial en la oferta. De acuerdo al monitor inmobiliario Invertire, la rentabilidad en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la ciudad de Buenos Aires.

“La forma de actualizar vigente y la que propone el proyecto del Senado le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, calcula un economista que sigue de cerca el mercado, y aclara que este análisis se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.

Entonces, la pregunta que surge es ¿de qué forma el índice Casa Propia podría mejorar la renta? Dada su composición, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.

“Se hace mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentarla oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluyen los pescialistas.

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