Ley de alquileres: Ajustar los precios cada seis meses no alcanzará para que los dueños dejen de querer cobrarlos en dólares

Incentivar la oferta de propiedades en alquiler y que los precios se regulen en base a la naturaleza de la demanda del mercado. Esas son las bases que se esperan de la modificación de la ley de alquileres, en un contexto en el que quedan menos de 450 departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires y los precios están por las nubes.

Hay dos propuestas para cambiar la realidad del mercado y avanzan en direcciones opuestas: la impulsada por la oposición aprobada por la Cámara de Diputados tiene un espíritu inspirado en el libre acuerdo entre las partes que funcionaba antes de la ley - con un índice a libre elección-. Esa propuesta fue rechazada en comisión por el oficialismo quienes introdujeron cambios al dictamen que será tratado hoy por el Senado con mayoría oficialista y que propone ajustar los contratos cada seis meses en base al índice Casa Propia.

“El dictamen de mayoría del oficialismo que tratará el Senado está disociado de la realidad actual y del drama que es la falta de oferta de alquileres. Lo único que hace es echar más leña al fuego porque con esto se acrecentará la falta de departamentos disponibles para alquilar porque propone todas disposiciones contrarias al derecho de propiedad”, observa Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.

El ajuste: el punto más polémico

Semestrales, cuatrimestrales o escalonados:, antes de la sanción de la actual ley de alquileres en 2020 la periodicidad con la que se ajustaba el precio del alquiler surgía del acuerdo entre las partes. La norma en vigencia rompió con ese relato y dispuso uno de sus puntos más polémicos: que se ajusten de forma anual y en base a un nuevo índice creado por el Banco Central ( el ICL, el Índice de Contratos de Locación), que se cacula tomando en partes iguales los sueldos y la inflación.

En un contexto que anticipa una inflación para el 2023 que superará el 140 por ciento el congelamiento de los precios de los contratos durante un año hace que los propietarios “subsidien” el valor del alquiler por 12 meses. En definitiva lo que está sucediendo hoy es que la devaluación de la cuota resta rentabilidad, le saca atractivo al negocio y desincentiva la oferta.

El proyecto presentado por la oposición que tiene media sanción de Diputados propone reestablecer este punto: que los ajustes sean al menos cuatrimestrales y que se definan por un índice acordado entre las partes, que por ejemplo puede ser la inflación. De esta forma, el dueño del inmueble puede pelear contra el avance de la suba de precios general y mejorar su margen de ganancia. En resumidas cuentas, se trata de un incentivo para que el propietario ofrezca su unidad en alquiler pero una desventaja para el inquilino en comparación con la legislación actual.

Sin embargo, el dictamen del Frente de Todos que se tratará en el Senado tiene un trasfondo poco conocido: el cambio impulsado -una actualización cada seis meses en base al índice Procrear- no implica una mejora en la renta sino que la mantendría como ahora, que según el monitor inmobiliario Invertire en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la ciudad de Buenos Aires.

En concreto, plantea que los contratos se ajusten cada seis meses y que los aumentos se indexen obligatoriamente con el coeficiente Casa Propia, utilizado hoy para los créditos de Casa Propia y Procrear II.

Un índice elaborado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, este toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. En un contexto en el que los salarios crecen hace años por debajo de la inflación, sumado a que el índice incluye un aforo que aleja los salarios de la inflación, el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación.

Es decir, si bien la actualización semestral suena mejor que una actualización anual, los números dicen otra cosa: “Ajustar cada seis meses por Casa Propia rinde lo mismo que anualmente por el ICL”, afirma un economista especializado en materia de vivienda. “La forma de actualizar vigente y la que propone el dictamen de mayoría le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, sintetiza, y aclara que este cálculo se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.

Dada la composición del índice, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.

“Se hace mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentarla oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluye el experto.

Punto por punto, los cambios que proponen los proyectos en discusión

1. Pagos adelantados

La ley actual permite el cobro al inquilino de pagos adelantados de hasta un mes de alquiler.

Por su parte, el proyecto aprobado por Diputados suma un agregado a este artículo que avala “el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, sin perjuicio de aquellos pagos anticipados que el locatario decida realizar al inicio o durante el transcurso del contrato”. Es decir que ese agregado le permite al inquilino adelantar pagos al inicio o durante el desarrollo del contrato. “Esta ventaja permite que el inquilino negocie el precio del alquiler porque si el propietario le pide, por ejemplo, $100.000 por mes, le puede ofrecer pagarle una suma fija por adelantado y luego reducir las cuotas a $70.000″, ejemplifica Abatti.

Mientras tanto, el dictamen de mayoría consensuado por el Senado quiere eliminar esta posibilidad del proyecto que viene con media sanción y dejarlo como lo establece la ley actual.

2. Excepciones al plazo mínimo legal

Con la regulación de los alquileres temporarios en el tintero, la ley actual aclara cuáles son las excepciones en las que los contratos de alquiler pueden firmarse por un plazo menos al legal de tres años. Entre ellos, incluye el caso de la “habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines”.

En la práctica, Abatti explica que hoy si un inquilino quiere alquilar por más de tres meses una vivienda no puede, porque legalmente se consideraría que el contrato no fue hecho con fines turísticos y abre la puerta para que se quede por tres años.

Sin embargo, hoy un inquilino que quiere quedarse por más de tres meses pero por menos de los tres dispuestos por ley, lo que hace es firmar un segundo contrato cuando finaliza el trimestre a nombre de un familiar o conocido del inquilino. De esta forma se convierte en un nuevo contrato y vuelven a empezar los tres meses.

El proyecto que viene con media sanción de Diputados mantiene este criterio, pero agrega que esto se presumirá salvo que se pruebe lo contrario. Es decir que si se demuestra que fue hecho con esos fines el inquilino no tiene derecho a reclamar quedarse por tres años.

El dictamen que salió del plenario de senadores con la mayoría de los votos plantea eliminar esta adición y dejarlo como la ley vigente, para que obligadamente si pasa los tres meses se otorgue derecho al inquilino a quedarse por tres años.

3. Reparaciones urgentes

Uno de los vacíos que tiene la ley vigente es la definición de reparaciones urgentes cuando un daño en el inmueble dificulta su uso. Este gris suele aclararse en el contrato, y por lo general se establece que el administrador o el corredor inmobiliario que administra el alquiler es quien puede determinar si el daño es o no urgente.

Esto se aclara porque en caso que el propietario no conteste dentro de las 24 horas después de hecho el reclamo, el inquilino tiene derecho a contratar a un especialista para que arregle el problema y cargarle el costo al propietario. Esto podría representar un problema para el dueño, ya que pierde la posibilidad de buscar el presupuesto más conveniente para el arreglo.

En Diputados, el proyecto agregó un párrafo que indica que se entiende como urgente cualquier reparación de prestaciones que por su gravedad impidan u obstaculicen el uso y goce del inmueble alquilado, por ejemplo, si se rompió un caño y se inunda la vivienda.

Sin embargo, el dictamen de Senadores propone eliminar dicha definición para dejar como está le ley actual. “Esto conspira contra la relación entre locador y locatarios porque es difícil definir en 24 horas qué es urgente y qué no. Entonces habría que volver a aclarar en los contratos la figura de quién define si es o no una reparación urgente”, detalla Abatti.

4. Resolución anticipada

El dictamen de mayoría en Senadores propone mantener -como lo establece la ley de alquileres actual- el régimen de resolución anticipada. La norma indica que después de seis meses el inquilino puede rescindir el contrato, caso en el que tiene que indemnizar al propietario con un mes y medio del alquiler vigente al momento de desocupar. Si es después del año, la suma se reduce a un mes.

El proyecto con media sanción de Diputados, por su lado, propone aclarar que para el cálculo de la indemnización el monto se defina al precio vigente al que devuelven el inmueble, en caso de que el precio cambie en ese mes.

5. Declaración de contratos en la AFIP

Según la ley de alquileres actual, tanto inquilino como propietario pueden informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). En sintonía con este tema, ante procesos judiciales el juez está obligado a informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. Esta es la idea que busca mantener el dictamen de mayoría acordado en el plenario de comisiones del Senado.

Por su lado, el proyecto abalado por Diputados establece que el propietario es el único que puede declarar los contratos ante la AFIP y erradica la obligación de los jueces de denunciar el contrato.

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