Ley Bases y paquete fiscal: cómo impacta en los impuestos que paga quien tiene una propiedad como inversión

Luego de más de 12 horas de debate, el viernes a la madrugada la Cámara de Diputados sancionó la Ley Bases y el paquete de reformas fiscales impulsado por el oficialismo.

La Ley Bases se aprobó con 147 votos positivos y 107 negativos, mientras que el paquete fiscal lo hizo con 136 votos positivos, 116 negativos y 3 abstenciones. Pero también, se votó la reposición del capítulo sobre Bienes Personales -uno de los capítulos más discutidos, y que había sido rechazado por el Senado-: se aprobó con 134 afirmativos, 118 negativos y 3 abstenciones.

Ley Bases y paquete fiscal: los impactos en el mercado inmobiliario

1) En los alquileres

Entre los cambios tratados en el paquete fiscal, hay un beneficio para monotributistas que son propietarios y ofrecen su inmueble en alquiler. Dado que en el paquete fiscal el máximo de facturación para el monotributo subió a $68 millones (anuales) para la categoría más alta, quien antes quedaba fuera del monotributo (ya que la facturación del alquiler hacía que superara el tope) podrán mantenerse en el régimen del monotributo y tener un menor costo menor que en el régimen general.

Si el propietario es monotributista, el alquiler queda exento del IVA, más allá del destino que le dé el locatario. Mientras que si el propietario es responsable inscripto, el alquiler está exento del IVA si el inmueble se destina a casa habitación del inquilino y su familia (es decir, que el locatario utiliza el inmueble para habitar con su familia), pero debe pagar el IVA si no encuadra en esa situación. Esto significa que si el departamento es alquilado para que funcione, por ejemplo, una oficina debe pagar ese impuesto

2) En Bienes Personales

La aprobación de Bienes Personales modificó el piso mínimo no imponible, que pasó de $27.377.408,28 a $100 millones. Esto generará que menos personas paguen este impuesto. A su vez, actualizó el piso de ese tributo relativo a inmuebles destinados a casa habitación de $136.887.041,42 a $350 millones, es decir que: quienes tengan una vivienda valuada en hasta $350 millones no pagarán por ella.

Además, se redujo la alícuota, que se aplica una vez que se supera el mínimo no imponible (la tabla del impuesto con las diferentes escalas), de 1,75% -para bienes en el país- y de 2,25% -para bienes en el exterior- a un rango que va del 0,5% a 1,5%, y se eliminó la discriminación entre ambos tipos de bienes (en el país y en el exterior).

La reforma también incluye la posibilidad de hacer un pago anticipado el tributo (para los bienes que ya estaban declarados) en el que se podrá hacer un pago unificado que saldará el impuesto por cinco años (los períodos 2023, 2024, 2025, 2026 y 2027) a tasa preferencial (0,45%) y congelando su patrimonio. Además, promete “estabilidad fiscal” hasta 2038.

3) Blanqueo de capitales

En este caso, los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta US$100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, y sin ningún tipo de penalización por los bienes que no hayan sido declarados, hasta el 30 de abril de 2025, con la posibilidad de prorrogarlo hasta el 31 de julio de 2025. “Las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles”, afirma Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. Para aquellos montos que superen los US$100.000, el proyecto propone alícuotas progresivas del 5%, 10% y 15%, dependiendo del momento en que los contribuyentes se adhieran al régimen.

Todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior). “La mayoría de los inmuebles van a terminar valuandose al valor mínimo, porque el de adquisición fue un valor convertido a pesos con un tipo de cambio bajo respecto al actual”, aclara el tributarista Sebastián Domínguez.

Además, se diseñaron tres etapas para ingresar al blanqueo, cuanto antes se ingresa al régimen menos alícuota hay que pagar de impuestos.

La nueva ley permite que quienes superen el monto de esa cifra pagarán, en una primera etapa hasta el 30 de septiembre, una alícuota del 5% sobre el excedente declarado. Por ejemplo, si alguien blanquea bienes por un valor de US$200.000, deberá abonar US$5000 de penalidad (el 5% de los US$100.000 que exceden al piso máximo). Mientras que, en la segunda etapa hasta diciembre, la alícuota será del 10%, y en un tercer tramo durante el primer trimestre de 2025, será del 15%.

Por su parte, quienes se inscriban al blanqueo tendrán un incremento del 20% de la alícuota del impuesto a los Bienes Personales. Con esta modificación, la tasa pasaría del 0,5% al 0,6%.

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