Propiedades: El lado B y lo que nadie cuenta de comprar un departamento con buena vista

Un manto celeste infinito arriba, una línea irregular que delinea la cima de edificios debajo y un río, copas de árboles o más edificios al costado. Con el silbido del viento de fondo, estos elementos componen el paisaje que se ve desde las ventanas de los departamentos de quienes viven en lo más alto de las torres porteñas.

El precio de tener las nubes más cerca cuesta caro, pero exactamente ¿cuánto puede aumentar una linda vista el precio de una propiedad? Los números difieren según el especialista que se consulte: las opiniones van desde el 20% al 50% de diferencia entre un departamento con buena vista versus uno ubicado en los pisos bajos del mismo edificio. Aún así, todos coinciden en que es un hecho la apreciación de la vivienda cuanto más alto se encuentre.

“Cuando uno se enfrenta a la tasación de un producto así tiene el desafío de pensar cuál es el valor máximo que hoy alguien puede otorgarle a sus atributos. Hay que tener en cuenta el valor de la vista, que no corra riesgo de que cambie en el futuro, el valor de la luz, el mantenimiento del inmueble, la presencia de balcones -que a pesar de que son metros descubiertos ponderan casi a la paridad de un metro cubierto-, el estado del edificio y la presencia de amenities, también con vista privilegiada”, reconoce Soledad Balayan, titular de Maure inmobiliaria. A su vez, agrega que todos estos criterios parten de la base de la zona, que ya le pone un piso al precio. Sin embargo, concluye que “se puede ser muy técnico en la tasación pero al final lo que cuenta es quien está dispuesto a pagar ese precio, quien se visualiza en esos espacios y los puede valorar de acuerdo a la tasación realizada”.

Una regla general cuando se habla de tasar alturas es cuánto se revaloriza cada piso a medida que sube un nivel. Se estima que el valor de una propiedad crece entre 1% y 1,5% a medida que se asciende por piso debido al aumento de la luminosidad y a la disminución de los ruidos, sostiene Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin. “Naturalmente, puede haber incrementos más altos si se supera algún obstáculo visual en particular”, aclara.

El arquitecto detalla que en la ciudad de Buenos Aires la mayor cantidad de masa construida está entre los ocho y los nueve pisos sobre calles, y entre 14 y 15 pisos sobre avenidas, incluidas salas de máquinas y ascensores en ambos casos. “Es decir que, salvo un emprendimiento situado en primera fila frente al río o a espacios verdes, una vista considerada buena arranca en el piso 10 y arriba del 16 tendrá vistas solo interrumpidas por torres”, sostiene.

El verde, tan buscado desde la irrupción de la pandemia, se traduce en este caso a las vistas a plazas. “Un balcón que mira a espacios verdes o bulevares son valorados por la apertura que ofrecen, incluso, brindan una sensación de mayor altura”, dice Di Maggio, titular de la inmobiliaria Depa.

Por ejemplo, unidades premium como las de la Torre Forum Alcorta con vista a plazas se venden en millones de dólares. Es el caso de un tríplex de 516 m² totales y tres cocheras se vende a US$4,1 millones y fue retasado recientemente.

Otra vista verde invaluable en la ciudad es la que da directo al Jardín Japonés, como la que tiene por ejemplo la Torre Viñoly. “Dada la altura y las vistas a la ciudad que tiene, la zona, el arquitecto icónico que hizo el edificio y la exclusividad del mismo -porque generalmente los residentes viven en él hace años y no venden sus departamentos- el valor del metro cuadrado puede ser superior a US$10.000″, afirma Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima.

Para Miguel di Maggio, la zona de la Avenida del Libertador, en Vicente López, fue una de las que más resistió la caída de precios del mercado, justamente, por ofrecer una vista plena al río, además de su cercanía a espacios verdes. Por ejemplo, la firma Portland es responsable de L´Avenue, el proyecto de 36 pisos ubicado en la avenida Bullrich y la Avenida del Libertador de la arquitecta británico iraquí Zaha Hadid. El proyecto premium combina buena location, calidad y vistas únicas, factores que ayudan a convalidar unos de los precios más caros de la ciudad. “En L’Avenue tenemos pisos bajos en US$6500/m² y los pisos más altos con vistas increíbles tienen valores de venta de US$12.000/m². Pero nos quedan solo dos departamentos altos y tres bajos. Podemos inferir que se venden antes los altos que los bajos”, responde Mariano Gubitosi, gerente Comercial del Grupo desarrollador Portland.

La otra cara de la moneda

Martín Pinus advierte que los pisos bajos no siempre son los más baratos. “En algunas torres, a veces las unidades bajas que dan al parque y la pileta tienen vista a un espejo de agua iluminado por las noches. En el mismo edificio, los pisos cuatro, cinco o seis pueden no tener vistas abiertas y para ver la pileta tienen que asomarse para abajo. Finalmente, los más altos cotizan más por las vistas abiertas”, analiza.

El problema que atenta contra los inmuebles con vistas de película es el futuro. “La luminosidad y la vista pueden empeorar, por ejemplo, por la presencia de una construcción vecina que aparece tiempo después”, describe Francisco Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Los amantes del agua que quieren verla en movimiento deberían tener en cuenta otro factor. De noche, los departamentos que tienen vista al río suelen ver nada más que oscuridad, por lo que a veces puede cotizarse mejor la vista al verde o a una avenida, sostiene Pinus.

Las vistas vienen con letra chica. Cuando se compra una propiedad, se aconseja visitarla en distintos horarios y días para ver cómo es la zona y detectar posibles ruidos molestos, como puede ser la gente caminando de noche si está cerca de una avenida, la música fuerte cercana a un boliche o las vías del tren.

Un broker inmobiliario señala de forma anónima otro punto que no debe dejarse pasar al comprar un departamento en los pisos más altos de una torre. “Muchas veces el último o anteúltimo departamento de las torres están abajo del SUM, donde los residentes suelen hacer fiestas los fines de semana. Por ejemplo, el edificio donde vivo tiene una vista espectacular y averigüé para alquilar el piso 24. Si bien la inmobiliaria insistiá con que era una unidad única, pedí permiso para un día antes de la firma del contrato llevar a un DJ y que pase música emulando una fiesta. Descubrí que la música sonaba tan fuerte que hasta se escuchaban las letras de las canciones desde el departamento -con el espacio vacío y sin la gente bailando, que sería peor- y no lo alquilé. Hoy quien vive en esa vivienda se queja permanentemente de los ruidos por el chat de vecinos”, cuenta.

Buena vista no siempre significa buena vida y horizonte de postal. Otra cara de la misma moneda son las vistas menos favorecedoras. Obetko concluye que las peores visuales son aquellas en las que se observan entornos desprolijos, por ejemplo, techos y terrazas en mal estado de mantenimiento.

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