Las respuestas a cinco preguntas claves sobre el bien de familia y por qué no es “a prueba de todo”

Se trata de una herramienta clave a la hora de proteger la propiedad ante eventuales embargos. Aunque en la jerga popular aún se conoce como bien de familia, su nombre cambió con la sanción del Código Civil y Comercial. En la actualidad se denomina régimen de protección de vivienda o afectación del inmueble.

Sin embargo, los especialistas advierten sobre algunas cuestiones a tener en cuenta. Si bien resulta muy eficaz a la hora de proteger una vivienda cuando el propietario pierde el empleo por ejemplo, no se trata de un blindaje a prueba de todo.

“Si yo afecté mi vivienda al régimen de protección el 1 de diciembre de 2021, pero tenía iniciado un proceso judicial o se iniciará el mismo por causas preexistentes al momento de la constitución, quien resultara acreedor a cualquier título legítimo, podrá trabar embargo u otra medida cautelar contra mi vivienda”, explicó el escribano Martín Gutman a LA NACION. “Por el contrario - sigue el especialista - si la causa fuera posterior a la afectación, como puede ser por ejemplo un accidente de tránsito, ya la vivienda quedará protegida frente a ese acreedor”.

¿Cuánto cuesta?

El tramite de afectación del inmueble a protección de vivienda (es la denominación actual del anterior “bien de familia”) es gratuito si se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, previa solicitud de turno a esos efectos. “En el Colegio de Escribanos hacemos dos veces al año jornadas especiales en el marco de nuestra campaña ´Cuidá lo tuyo´ y allí también se puede hacer gratuitamente”, indicó a LA NACION Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En tanto, si la afectación se realiza por escritura en una escribanía, el costo es muy reducido porque está asociado al valor fiscal del inmueble y según el Código Civil en su art. 252 “los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas” y en art 254 “los honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal”.

¿El dueño se desprende del bien?

No, el inmueble afectado a protección de vivienda sigue siendo de titularidad de su dueño.

¿Modifica el derecho hereditario?

No. Si el titular de la propiedad resuelve hacer un testamento y disponer de sus bienes para después de su muerte, el inmueble objeto de la protección de vivienda no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección.

¿Es como un seguro del auto?

No, el seguro del auto cubre los siniestros del mismo y los daños que pudieran provocarse a terceros. La protección de vivienda no cubre los daños del inmueble ni afronta los gastos por los daños que pudieran sufrir terceros. “El seguro del auto no impide su embargo ni su subasta si el titular debe impuestos o tiene acreedores por cualquier causa; en cambio, la protección de vivienda sí lo impide, siempre que se trate de la efectiva vivienda de alguno de los beneficiarios de la protección, que no se trata de deudas directamente vinculadas con el inmueble y que la causa de estas deudas sea posterior a la afectación”.

¿Qué pasa si tengo una hipoteca?

La hipoteca y la protección de vivienda pueden “convivir”; lo que sucede es que, en caso de falta de pago del crédito garantizado con hipoteca, esta protección no impedirá el embargo del bien y su posterior ejecución. “Si un acreedor ( Banco, entidad financiera, persona física o jurídica ), tiene un crédito con garantía hipotecaria sobre el inmueble, sabe que podrá ejecutarlo en caso de incumplimiento, y que estando en primer lugar y grado de privilegio, le resultará mucho más sencilla la ejecución si otros eventuales procesos judiciales contra el deudor, chocaran con la anotación registral del inmueble bajo la protección de vivienda”, señaló Gutman.

Subrogación real

Este punto no muy conocido, que trajo la sanción del Código Civil y Comercial, permite que la antigüedad que tenga la constitución del régimen de protección de vivienda, se mantenga y no sea interrumpida por un cambio de vivienda.

“Si yo tenía afectado mi inmueble y me acogiera a los beneficios del artículo 248 del código, el plazo se cuenta desde la constitución originaria ( en el ejemplo anterior, la causa de la acción ya no deberá ser anterior a la compra de la nueva vivienda, sino desde la constitución que ya tenía respecto a la anterior vivienda), apuntó Gutman y añadió: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada”.

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