Las paradoja del mercado inmobiliario que se convirtió en una oportunidad para quien se quiere mudar ya

En un contexto en el que las propiedades poco a poco van subiendo de valor, hay algunas unidades que todavía muestran oportunidades. Se trata de los departamentos a estrenar que, tradicionalmente fueron más caros que los de en pozo, pero que este año mostraron un revés. Así lo reveló un informe de Zonaprop, que explica que los departamentos en pozo están sólo 0,3% por debajo de los a estrenar, es decir, casi en el mismo valor, algo que, en palabras de muchos especialistas del sector habla de que “el momento para comprar es ahora”.

Los expertos coinciden en que el motivo detrás de esta paradoja está en el creciente aumento de costo de construcción que se vivió a principio del 2024. Efectivamente, entre diciembre y marzo, los datos de Reporte Inmobiliario mostraron que el costo de construcción en dólares había acumulado un crecimiento de más del 80%.

“Hace dos o tres años atrás, cuando se iniciaron las obras que actualmente se están entregando, el costo para construir era menos de la mitad del que tenemos hoy”, explica Gabriela Bovalina Ladux, directora de la división Emprendimientos y terrenos de LJ Ramos. “Esto hace que hoy se pueda vender a valores más bajos y, aún así, generar ganancia”.

“El aumento fuerte del costo de construcción tuvo lugar a principio de año, cuando todavía no habían salido las líneas de crédito hipotecario al mercado”, señala el economista Federico González Rouco, que recientemente público su libro titulado El sueño de la casa propia, y explica que hoy existe una demanda más activa, gracias al crédito y al blanqueo, que “va a impulsar para arriba el valor del a estrenar y de los usados”.

“Es una gran oportunidad para comprar a estrenar, van a aumentar los precios, por lo que el momento es ahora”, señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), y asegura que en el último año la Argentina se fue encareciendo en dólares en distintos ámbitos, pero el valor de las propiedades todavía no subió al mismo ritmo, por lo que, en cualquier momento seguirán ese camino ascendente. “Eso va a hacer que todo el mercado inmobiliario suba, sumado al hecho de que hoy la demanda tiene crédito”, agrega Tabakman.

Además, explica que el inversor que compró para obtener ganancia vendiendo más caro luego de un tiempo, “quizás hoy está dispuesto a ofrecer a un valor más bajo que el resto del mercado, porque construyó con un dólar barato; en cambio, el desarrollador que quiere seguir emprendiendo y tiene que enfrentar el valor de construcción actual, quizás venda más caro”.

Cambio de ciclo: otra clave que muestra que los valores seguirán subiendo

En un mercado donde poco a poco las propiedades suben de valor y la demanda tiene acceso al crédito hipotecario, las visitas a portales crecen cada vez más. En ese contexto, un índice clave revela que la forma de negociar está cambiando: se trata del rango de contraoferta, que en agosto se ubicó en 4,52%, registrando el porcentaje más bajo desde que la Universidad del CEMA y RE/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante la serie (2020) y mostrando una cifra similar a la que se dio en la época de los créditos UVA durante la presidencia de Mauricio Macri.

Los brokers coinciden en que se despertó la demanda gracias a que resurgió el crédito hipotecario. “Dado que más gente puede acceder a comprar una casa, si antes el propietario contraofertaba hasta un 10% el valor de una propiedad, por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación”, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima.

La brecha de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción en los porcentajes de negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio.

“El cambio en la contraoferta es muy significativo, porque nos encontramos ya por debajo del 5% histórico”, señala Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima, y agrega: “No implica que sea homogéneo en todos los segmentos de precios, ahora ese porcentaje de negociación se ubica sobre todo en los tickets promedio bajos y en los monoambientes. En las propiedades más caras o de mayor metraje, ese margen de negociación se amplía y llegan aproximadamente al 7%. A medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, será una suba más generalizada”.

Efectivamente, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que el valor del metro cuadrado sigue subiendo. El índice del m² real (no de los precios de publicación que figuran en portales inmobiliarias, sino de lo que se registra a partir de operaciones concretas de compraventa) correspondiente al mes de agosto del 2024 aumentó con relación al mes anterior en un 2,8 %. Si la comparación se hace interanualmente, los datos muestran que el precio por metro cuadrado general de venta de departamentos usados de unidades de uno a tres ambientes creció en un 10,3 % en la Ciudad de Buenos Aires. El informe detalla que los monoambientes registraron un precio de cierre de US$2041/m², de US$1979/m² para los dos ambientes y de US$1869/m² para los tres ambientes.

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