Cómo se conjuga la revaluación de inmuebles en la Ciudad con el acuerdo con FMI

Una nueva medida de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) puso en alerta a quienes tienen un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires. La entidad decidió modificar el criterio con el que se calcula el valor de las propiedades porteñas al multiplicar por cuatro la valuación fiscal de la propiedad. Este accionar provocará aumentos en las sumas a pagar de Bienes Personales y comenzará a regir a partir del período fiscal 2021, dado que este año aún no llegó la fecha de vencimiento para presentar las declaraciones juradas.

Esta decisión impulsará los ingresos tributarios de la Nación a partir de los sectores con mayor capacidad contributiva. La titular de la Administración, Mercedes Marcó del Pont, indicó que “las valuaciones fiscales de los inmuebles urbanos representan a nivel país el 5% del valor real”, y añadió: “Vamos a trabajar para que se vayan acercando de manera progresiva al valor de mercado”.

Sin embargo, las repercusiones serían de gran impacto, ya que, según el socio de SDC Asesores Tributarios, Sebastián Domínguez, “en la práctica esto implica cuadruplicar de un plumazo los valores de los inmuebles en la Ciudad”.

¿Cómo se valúa un inmueble?

Para identificar la valuación de los inmuebles para el impuesto sobre los bienes personales se tienen en cuenta distintos valores. Por un lado, el residual, que remite al monto por el que se compró o por el que valía a la fecha de ingreso al patrimonio para la cual se contempla la amortización correspondiente. Por otro lado, el segundo valor a considerar es la base imponible para los impuestos inmobiliarios. Esta base se fija para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año, por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha. Por último, está el valor fiscal del inmueble.

A día de hoy, la Ley 27.480 indica que se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31/12/2017 actualizada por el IPC (Índice de precios del consumidor) al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto. Entonces, para valuar el inmueble se debe utilizar el mayor valor de los tres valores para el impuesto sobre los Bienes Personales.

¿Cuáles son las modificaciones?

En el país, cada jurisdicción aplica el tributo de acuerdo a sus normas. Hasta ahora, los inmuebles en la Ciudad se valuaban bajo el criterio que surge del Dictamen (DI ALIR) 1/2018 establecido durante el Gobierno anterior. El mismo consideraba que la base imponible del Impuesto Inmobiliario o valor fiscal contemplaba solamente la Valuación Fiscal Homogénea (VFH). En cambio, a partir de ahora lo harán en base al criterio del Dictamen (DAT) 12/2013 que interpreta que dicha base se conforma por la multiplicación de la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), la cual tiene un valor de cuatro. En otras palabras, “fijaron una valuación fiscal homogénea que la multiplican por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva que desde 2012 tiene un valor de cuatro, y luego se le aplica una tabla que fija la cuota”, según Domínguez.

Por ejemplo, Domínguez ilustra que si la valuación fiscal homogénea de un inmueble en 2022 es $500.000, esta cifra se multiplica por cuatro y valúa el inmueble en $2 millones. Según la tabla, a los inmuebles valuados en más de $1,2 millones se les cobra un monto fijo del Impuesto Inmobiliario de $6300 al que se le suma un 0,70% sobre el excedente de $1.200.000 (la diferencia de $800.000), es decir, $5600. En conclusión, el Impuesto Inmobiliario sería de $11.900, como producto de la suma del monto fijo más la alícuota aplicada sobre el excedente.

La valuación fiscal homogénea no puede ser mayor al 20% del valor de mercado del inmueble y que al multiplicarla por cuatro se lleva a un 80% del valor de la propiedad. Es importante destacar también que el Impuesto Inmobiliario no puede ser mayor al 1% del valor del inmueble en CABA. Entonces, “el Impuesto Inmobiliario sigue siendo igual y la AFIP ahora dice que cuando uno va a valuar un inmueble para Bienes Personales tiene que tomar el valor de compra amortizado (residual) y compararlo en CABA contra la valor fiscal homogéneo multiplicado por cuatro”, resume.

La nueva norma probablemente se aplique para el período fiscal 2022. Queda pendiente conocer si también aplicaría para 2021, ya que el período del año pasado vence en junio de este año.

¿Cómo se conjuga con el acuerdo con el FMI?

Mientras tanto, el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) incluye una cláusula en la que se busca unificar a nivel nacional el criterio con el que cada provincia calcula el revalúo de las propiedades. “Si se aprueba el acuerdo con el FMI y las leyes que lo regulen, la Ciudad también debería unificarse con el resto del país”, comenta el contador. Frente a esta nueva regulación dispuesta por la AFIP, “podrían aumentar las valuaciones fiscales homogéneas, entonces CABA en esa situación tendría que disminuir el coeficiente de cuatro a dos, uno o directamente eliminarlo y quedarse nada más con la valuación fiscal. Eso dependerá de la decisión política de la Ciudad en su momento”, concluye Domínguez.

¿En qué casos afecta al pago de Bienes Personales?

Dado que el impuesto a los Bienes Personales incluye otros bienes además de los inmuebles, como dinero o vehículos, no se puede establecer linealmente el efecto de las nuevas medidas en todos los contribuyentes. Por ejemplo, el tipo de inmueble incide en el cálculo: si el inmueble está destinado a casa habitación y su valuación para bienes personales es menor a $30 millones, quedaría exento. Pero si en cambio se trata de un inmueble comercial o que se pone en alquiler, ahí sí le puede aumentar el impuesto a pagar; aunque no necesariamente aumente cuatro veces, porque depende de en qué parte de la escala progresiva entre. Entonces, se pueden establecer distintos escenarios a modo de ejemplo.

El momento en el tiempo en el que se compró el inmueble es una de las principales variables a tener en cuenta. Un caso podría ser el de quienes compraron hace poco un inmueble. Según Domínguez, si alguien compra hoy un departamento, el valor de compra amortizado o residual es más alto que el valor fiscal homogéneo multiplicado por cuatro, porque este último nunca llega a ser el valor de mercado. Por ende, los inmuebles recién adquiridos se valúan al precio de compra amortizado durante varios años hasta que se invierta la situación y no se van a ver afectados por el cambio de criterio.

Por otro lado, están quienes compraron hace mucho tiempo un inmueble. Estos sí van a experimentar un cambio en el pago del impuesto a los bienes personales “porque tienen valor de compra bajo en términos actuales, se valúan de acuerdo a la base imponible del Impuesto Inmobiliario”, fundamenta. Detalla que dichos inmuebles ahora se valuarán en base al valor fiscal homogéneo que se multiplica por cuatro, por lo que hay que analizar caso por caso la nueva valuación.

“Por ejemplo, si alguien compró un inmueble a US$1 millón en 1989, cuando regía el uno a uno, ese valor de origen es de $1 millón amortizado, con lo cual la amortización de 2% por año sobre el edificio lo va bajando y el valor residual va a ser menor a $1 millón. Este monto se compararía con la base imponible del Impuesto Inmobiliario, que si en su momento valía US$1 millón, hoy costaría varios millones de pesos más. Entonces, la valuación fiscal homogénea por la que hasta ahora se venía valuando el inmueble es mucho más que $1 millón, con el nuevo criterio se tendría que multiplicar por cuatro y pagaría más de Bienes Personales”.

A quiénes les aumentaría el cuádruple, quiénes empezarían a pagar y quiénes pagarán más

A aquellos que tienen numerosos bienes y pagan la alícuota máxima del 1,75% les aumentaría el cuádruple: “Si les incorporás ese inmueble que en vez de valuarlo en $10 millones queda en $40 millones, el impuesto le va a aumentar cuatro veces respecto a ese bien”, explica.

Domínguez también indica que los casos podrían diferenciarse entre quienes no pagaban impuesto sobre los Bienes Personales y los que sí, otra variable a analizar frente a las nuevas medidas.

Por un lado, están quienes contaban con bienes en el país y no pagaban el tributo porque no superaba los mínimos no imponibles. Estos podrían tener en sus haberes un inmueble destinado a casa habitación de $30 millones, un inmueble destinado al alquiler de $3 millones en el que el valor fiscal homogéneo es el importe mayor, un vehículo valuado en $1 millón y $50.000 declarados en efectivo. Dado que la base imponible es de $6 millones y no supera el Mínimo Exento General (porque el inmueble casa habitación en este caso está exento), esta persona no pagaba impuesto antes del cambio de criterio. Sin embargo, con las nuevas medidas el inmueble destinado al alquiler multiplicaría el valor fiscal homogéneo por cuatro y los $3 millones pasarían a ser $12 millones, la valuación de bienes superaría el mínimo exento general ($6 millones) por $7.702.500. Según la tabla, a este monto se le aplicaría una alícuota del 1% y con el cambio de criterio pasaría a pagar $53.275 de impuesto por mes.

Por otro lado se encuentran los actores que ya contribuían al tributo de Bienes Personales. Estos podrían tener en sus haberes un inmueble destinado a casa habitación de $30 millones, un inmueble porteño destinado al alquiler de $3 millones en el que el valor fiscal homogéneo es el importe mayor, un vehículo valuado en $3 millón y $6 millones declarados en efectivo. La suma daba $12 millones que al restar los $6 millones del mínimo exento general, la base supera los $6 millones sobre los que se aplicaba la alícuota del 1% y pagaban $42.250 de impuestos por mes. Con el nuevo criterio, el inmueble destinado al alquiler multiplicaría el valor fiscal homogéneo por cuatro y los $3 millones pasarían a ser $12 millones por lo que la base imponible ascendería a $16.050.000 y la alícuota aplicada del 1% aumentaría el impuesto mensual a $136.750, un 324% respecto al patrimonio total. Es decir, que el perjuicio total para este caso sería un adicional de $94.500 por mes.

En ambos ejemplos el valor residual del inmueble destinado a casa habitación es de $30 millones, del cual el valor fiscal homogéneo se calcula en $5 millones con el criterio actual y sería de $20 millones con el nuevo criterio en CABA (multiplicando los $5 millones por cuatro), pero dado que ese valor es menor al valor residual, no se modifica la valuación del inmueble para Bienes Personales. Y, además, en este ejemplo el valor residual sigue siendo mayor al fiscal, aún multiplicado por cuatro.

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