Las cinco claves para entender por qué es un buen momento para entrar al mercado inmobiliario

En medio de un escenario económico convulsionado por el cambio de gabinete tras la renuncia del ministro de Economía, Martín Guzmán, sumado a la inestabilidad financiera, a partir de la suba del dólar blue, el alza de la inflación y del riesgo país -que llegó a superar los 2500 puntos-, crece la duda sobre cuál es la mejor forma de resguardar los ahorros en un contexto de tanta incertidumbre.

En este sentido, si bien el real estate ha sido históricamente la opción preferida por los argentinos como refugio de valor a la hora de sacar los dólares del colchón, la escasa actividad del mercado inmobiliario prueba que, en los últimos años, prefirieron no invertir los ahorros en el sector: de hecho, el último dato relevado hasta el primer trimestre de este año reflejó que los argentinos tienen guardados US$258.077 millones fuera del sistema, según el Indec.

El dato fue presentado en la última edición del informe de Balanza de Pagos, posición de inversión internacional y deuda externa que realiza el Indec. La cifra es un 3,1% superior en comparación con el monto estimado por un año atrás (US$250.376 millones) y, si bien representa un crecimiento en términos nominales, se ubica por debajo de la inflación interanual de los Estados Unidos que fue del 8,5% en marzo pasado. Este dato es la mejor prueba de que quedarse con los dólares billetes no es un buen negocio porque se desvaloriza al ritmo en que aumentan los precios.

Pero cuáles son los indicios que podrían afirmar que, pese a la incertidumbre, es un buen momento para apostar al ladrillo.

1- El costo de construcción, en dólares, está barato

El economista Esteban Domecq, de la consultora Invecq, reconoció que se vive un momento de incentivo a la construcción sobre todo para los usuarios minoristas. Es decir, los que remodelan, amplían o construyen sus casas. En la presentación realizada en un evento reciente organizado por Reporte Inmobiliario, el especialista detalló que el costo de la construcción en dólares (paralelos) aumentó 55% desde octubre del 2020 hasta mayo del 2022, explicado principalmente por un dólar paralelo que corrió muy por debajo de la inflación.

“A pesar de dicho aumento, el índice aún se encuentra 50% por debajo del promedio histórico y 58% abajo del inicio de la crisis de principios del 2018. La licuación vino principalmente por la caída de los salarios del sector: aumentaron 363% desde diciembre 2017, contra 506% de inflación, y 968% de corrección cambiaria”, expresó en el encuentro realizado la semana pasada antes de la renuncia del ministro de Economía, Martín Guzmán.

Ahora, qué pasa con la suba del dólar blue que este martes cerró a $252. “En la medida que siga aumentando el dólar paralelo, habrá más estímulo al sector de la construcción”, analizó el economista.

2- Ya no hay margen para contraofertas agresivas

Hasta mediados de 2019, con los valores de las propiedades más altos, la negociación entre las partes podía reflejar márgenes más significativos entre el precio de publicación y en el que finalmente se termina cerrando la operación. Y si bien aún hay barrios donde se pueden realizar contraofertas a más agresivas, los brokers advierten que esta tendencia se fue achicando en el último tiempo lo que demuestra que sólo se desprende del ladrillo quien quiere pero no hay casos de tomadores de créditos “ahogados” que necesitan vender para no perder el inmueble .

“Lo que observamos es que los precios han dejado de bajar y que lo que está en precio, se vende; quizás un poco por debajo del valor publicado. Si bien hay una demanda contraída, hay mucha oferta a la venta desde hace mucho tiempo”, detalló Toribio Achával, presidente de la Inmobiliaria homónima en otro de los paneles del encuentro.

De todas formas, aclaró que las más de 164.000 propiedades en venta en Capital Federal no habilitan amplias brechas que hoy rondan el 9% y 10% con cierres cercanos a diferencias del 6% entre el valor que se publica y el que se termina concretando la operación. Sin embargo, más allá de las oportunidades, “lo bueno defiende su valor”, advirtió el empresario.

Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, coincidió con que en los últimos meses las propiedades tocaron un piso en la baja de precios. “Entendemos que es un buen momento para comprar y aconsejamos a los vendedores a reponer pronto en caso de haber vendido. Por supuesto en momentos de incertidumbre y volatilidad cambiaria es menos la gente que toma decisiones, pero si el dólar se vuelve a acomodar, las operaciones se van a seguir concretando”, señaló y añadió que en el segmento de edificios premium cuentan con un stock de inmuebles con valores “hasta un 35% más baratos que en el 2019″.

3-La cantidad de obras en construcción (pese a las pocas ventas) puede ser la señal de un futuro con más movimiento

La cantidad de proyectos inmobiliarios en construcción en medio de un contexto con una macroeconomía que no colabora para el real estate, con una inflación alta, inestabilidad cambiaria e incertidumbre respecto al futuro de la ley de alquileres, podría ser una señal de una posible reactivación en el futuro pero cómo se sostienen los niveles altos de construcción en un mercado parado. Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba, analizó el fenómeno y afirmó que los indicadores de la construcción llegaron a los niveles de la pre pandemia. “El inversor de hoy piensa que puede tener revalorización, piensa que sigue construyendo a un costo atractivo, piensa que si se queda con dólares pierde 8% anual por la inflación en dólares de los Estados Unidos, y claramente tiene optimismo hacia el futuro. Hay mucha gente pensando que cuando los proyectos se terminen, valdrán más”, consideró durante su presentación en el panel que abordó el mercado residencial de unidades a estrenar.

Para Andrés Brody, socio y director de la desarrolladora BrodyFriedman, la posible reactivación del sector no es un fenómeno que sucederá en lo inmediato; creo que hay un proceso por delante de por los menos seis meses. Esta conclusión la saco por varios factores: la baja en los valores de los terrenos y la baja de los costos en dólares, además cuando veo el valor de venta de un producto de pozo, me doy cuenta que la baja de los precios llegó a su fin”.

Por otra parte, señaló que, producto de la crisis de los últimos años, el valor de un departamento de pozo es prácticamente el mismo al que se puede vender terminado. Sin embargo, insiste en que ingresar al mercado “es la apuesta segura”. “Es un sector sano. Es cierto que se han estirado los plazos, pero no hay obras abandonadas. Yo como inversor entraría como consumidor final. No dudaría en que es el momento de comprar una propiedad para mudarme. Con la falta de venta y el exceso de oferta es un buen momento para apostar por el sector”, apuntó y cerró: “La expectativa de rebote de precios la veremos en el mediano plazo″.

4- Cada vez más extranjeros buscan inmuebles en el país

El interés por el ladrillo argentino que tienen los compradores del mundo tiene su explicación: la propiedad argentina todavía es barata en comparación a otras ciudades del primer mundo. En este sentido, las inmobiliarias y desarrolladores han encontrado un nuevo comprador que está atento al sector por las oportunidades que genera la baja del valor de venta de los inmuebles.

Este “momento de oportunidad” lo están aprovechando distintos nichos, indicaron los especialistas. Por un lado la clase alta y, por el otro, los extranjeros. “Cada vez recibimos más consultas de extranjeros que apuestan al mercado residencial secundario en la Argentina porque ven una revalorización a futuro. Saben que en seis o siete años los precios deberían estar por encima de los actuales”, indicó Toribio Achával, de la inmobiliaria homónima.

Los brokers inmobiliarios coinciden en que invierten en el país no sólo atraídos por los valores de las propiedades sino, también, empujados por el contexto político-económico que se vive en Europa a raíz de la guerra en Ucrania. “Quieren tener una propiedad en un lugar del mundo alejado que, en el caso de que explote todo, les de paz”, coinciden.

En este sentido, son varias las inmobiliarias que reciben consultas de personas de otros países atraídos por los bajos precios y por los nuevos desarrollos premium que avanzan en la Ciudad de Buenos Aires y en algunas localidades del interior del país. Desde Miranda Bosch comentaron a LA NACION que han recibido “varias ofertas” de alemanes que apuestan al mercado argentino, sobre todo a Puerto Madero, donde tienen oportunidades en departamentos top que defienden valores de venta de US$5000/m². Otros destinos que miran son localidades de la Patagonia como por ejemplo Bariloche.

5- El ladrillo es refugio de valor

La escalada del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los Estados Unidos registró una tasa interanual del 8,6% en mayo, récord desde diciembre de 1981, podría posicionar a los inmuebles como un activo atractivo para los ahorros porque, claramente, los dólares guardados en la caja de seguridad pierden valor. “En el 90% de los casos, la construcción es percibida como refugio de valor”, afirmó Domecq. El economista explicó que, aún en el escenario actual de inestabilidad, la economía “sigue generando y da muchos excedentes. ¿Dónde se ponen estos excedentes en la Argentina? Si tengo dólares con 8% de inflación ya no es gratis y si el costo de la construcción está abajo, lo pongo ahí”, profundizó

En este sentido, añadió que los ganadores de hoy “son los que apuestan a los barrios cerrados y los proyectos con inversores que apuestan a largo plazo, con una perspectiva de retorno de 5 o 10 años”.

“El real estate es el mayor activo en el mundo. Cuando el tipo real de cambio se va para arriba hace un salto significativo y se puede observar que hay una caída real del metro cuadrado”, agregó José Dapena, Director del Departamento de Finanzas de UCEMA, durante la charla que mantuvo con Toribio Achával. En la misma línea, apuntó que uno de los pocos refugios de valor es la construcción “que, además, le da liquidez al sistema”.

Tanto Tarasido como Domecq hicieron énfasis en diferenciar el mercado inmobiliario del de la construcción: “Una cosa es el refugio de valor que buscan inversores y compradores finales en los metros cuadrados de construcción, y otra es la venta genuina y lo que ha caído el valor de compra; hay una brecha entre ambas”, advirtieron.

Por otro lado, más allá de la incertidumbre sobre el tratamiento de la ley de alquileres en el Congreso, los empresarios celebran que la política “haya tomado nota del tema” y que los dos dictámenes que se tratarán en Diputados -el de la oposición y el del oficialismo- hablen de incentivos fiscales. “Eso quiere decir que escucharon porque hablan de premios cuando antes sobrevolaba una idea de castigo y del Estado apropiándose de la renta”, expresó Brody. En la misma línea, Damián Tabakman coincidió con sus colegas y festejó el abandono de iniciativas como el impuesto a la vivienda vacía.

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