ARBA: las 10 preguntas clave para entender por qué se duplicó la última cuota del impuesto inmobiliario en Provincia

Ya comenzó a llegar la última cuota del impuesto inmobiliario de la provincia de Buenos Aires que recauda Arba y, tal como LA NACION lo había anunciado a principios de septiembre, algunos contribuyentes deberán abonar un adicional antes del 10 de octubre (fecha de vencimiento de la cuota): una noticia que sorprendió y generó preocupación entre aquellos que pagarán este extra, ya que la cifra que se conoció representa hasta un 100% más que el valor de la cuota.

Ya desde la cuota 2 del impuesto, el procedimiento utilizado para determinar los coeficientes de ajuste generó controversia: entre la cuota 1 que venció en febrero y la cuota 2 que lo hizo en abril, hubo un incremento equivalente al 20%. Por su parte, las cuotas 3 y 4 que vencieron en junio y agosto no sufrieron aumentos. Pero la última cuota, que vence en pocos días, refleja un monto del 100% más respecto a las anteriores (2, 3 y 4) porque se le agrega una cuota como adicional. Pero desde Arba aseguran que ese adicional no impacta en todos los contribuyentes.

A continuación, se responden algunas preguntas clave a tener en cuenta:

1) ¿Quiénes deben pagar el adicional de hasta un 100% en la cuota 5 del impuesto inmobiliario?

De acuerdo a Arba, el 9% de las partidas inmobiliarias son las que se vieron impactadas por esta cuota adicional. Este extra se aplica -de acuerdo a la ley impositiva- cuando en el impuesto inmobiliario urbano edificado, la base imponible correspondiente al inmueble o a la sumatoria de la base imponible del conjunto de ellos, supere los $31.465.000. Mientras que, para el resto de los contribuyentes la cuota tendrá el mismo valor que las anteriores.

Desde el organismo dicen que no se trata de un aumento sino que el incremento en el monto “equivale a una cuota adicional″, y lo fundamentan en base a la Ley Tarifaria, en la que se establece que las áreas responsables del Gobierno pueden decidir aplicar un adicional en determinados bienes y servicios. Por lo que, “el valor reflejado en la cuota 5 no representa un ajuste del 100% sobre la anterior, sino que es una cuota extra que se suma a esta cuota”, afirman.

2) ¿Cuál es el valor de mercado de las propiedades que pagan el extra en el impuesto?

Cabe aclarar que la base imponible no se debe confundir con la valuación fiscal ni con el valor de mercado. Según informó Arba a LA NACION, los inmuebles que superen una base imponible de $31.465.000 equivalen a un valor de mercado de alrededor de US$650.000. Sin embargo, hay contribuyentes con propiedades cuyo valor de mercado es mucho menor pero igualmente están recibiendo esta cuota adicional, ya que sus bases imponibles superan el monto informado.

Se recomienda conocer la base imponible de cada inmueble para saber si se debe abonar el extra o no.

3) ¿Cuánto hay que pagar por el adicional y cómo se calcula?

El adicional a abonar no podrá superar el 20% del total del impuesto anual y representa un incremento de hasta un 100% sobre la última cuota.

Para calcular la base imponible de un inmueble y saber si un contribuyente ingresa dentro del porcentaje que debe abonar la cuota extra, se debe multiplicar la valuación fiscal por el coeficiente 11,41876. Por lo que, al hacer el cálculo, todas las propiedades de la provincia de Buenos Aires que tengan una valuación fiscal menor a $2.755.553 no se verían impactadas por el adicional.

La base imponible de una propiedad figura en la factura o en la web de Arba con los datos del inmueble. En este caso, debe superar los $31.465.000 para verse impactado por el adicional.

4) ¿Cuándo se abona este extra?

Esta cuota adicional, se debe abonar en forma conjunta con la quinta y última cuota del impuesto inmobiliario Edificado del año (cuota 5), es decir, hasta el 10 de octubre. Para el resto de las partidas inmobiliarias, esta cuota tiene el mismo valor que las cuotas anteriores (2, 3 y 4).

5) ¿Cómo saber si un contribuyente debe abonar el adicional en la cuota 5?

En caso de que a un contribuyente no le haya llegado el mail con la factura, cualquier persona solo con el número de partida puede conocer el monto a pagar por el Impuesto Inmobiliario en la web de Arba. A continuación el paso a paso a seguir:

• Ingresar en la web de ARBA
• Cliquear en el menú donde dice “Pagar” y luego en el botón de “Inmobiliario”
• Ingresar el número de partida, presionar “Enviar” y luego “Continuar”
• Una vez completado este paso, aparecerá el monto a pagar

6) ¿Qué pasa si tengo dos o más propiedades en la Provincia?

El artículo 138 de la Ley Impositiva 2024 establece que, para aquellos inmuebles de la planta urbana edificada, tanto en su componente básico como complementario, cuya base imponible del inmueble o del conjunto de ellos supere los $31.465.000.

El impuesto se abona por inmueble. Por lo que, si la base imponible de esa propiedad no supera el monto establecido, no se debe pagar el extra. Ahora, en caso de que poseer dos o más propiedades, como se expresa en el artículo de la ley, si entre ellas suman los $31.465.000, el extra se abona con el impuesto complementario. Este último es la diferencia que surge de la sumatoria de todos los inmuebles que una persona tiene a su nombre, restando lo que se abonó por cada uno de ellos de forma individual.

Por lo que, el adicional a pagar en caso de que la sumatoria de los inmuebles supere los $31.465.000, llega como un extra en el impuesto complementario.

7) ¿El extra a pagar es solo este año? ¿Qué puede pasar en 2025?

El impuesto inmobiliario se calcula a partir de una base imponible, sobre la cual se aplica una alícuota determinada por la Legislatura bonaerense, de manera anual y se paga en 5 cuotas. Este año, la Ley Impositiva habilitó una cuota adicional para los inmuebles “más caros” de la provincia de Buenos Aires. “Es un extra en el impuesto de este año, el adicional es solo por este año, no se sabe si va a haber algo el año que viene porque depende de la ley impositiva que se sancione para 2025”, explicaron desde el organismo provincial a LA NACION.

8) ¿Estos aumentos pueden impactar en el mercado de las propiedades?

Los analistas del mercado inmobiliario no consideran que este tipo de incrementos en las cuotas del impuesto tenga algún impacto en la demanda de las propiedades. “No es tan significativo como para desalentar a una demanda convencida de compra”, dice José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

9) ¿Qué pasa en los casos en los que el impuesto fue abonado en su totalidad de forma anticipada (pago anual)?

En el caso de que un contribuyente abonó el impuesto completo de forma anticipada, debe pagar esa cuota adicional que, como la cuota 5, también vence el 10 de octubre.

10) ¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

En todos los inmuebles, el pago del impuesto inmobiliario corresponde al propietario. En el caso de los alquileres, de acuerdo a los contratos firmados bajo la ley ya derogada, el impuesto inmobiliario estaba a cargo de los propietarios, por lo que aquellos que tengan vigentes contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio 2020 y derogada en diciembre 2023 pero que siguen vigentes hasta su finalización, será el propietario quien tendrá que asumir este costo adicional.

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